2021年，英国房产市场迎来史上最大爆发，那接下来呢？

今年以来，尽管新冠疫情的影响尚未完全消除，但对于英国房地产市场来说，2021年却是大丰收的一年！

从需求到销量，再到房价，全都迎来了史上最强的增长。

就在前段时间，Rightmove公布了最新房价指数，结果显示，10月份，英国的房价迎来了“满员”上涨。

也就是说，英国各个地区，各种房屋类型都出现了上涨，这还是自2008年来首次出现这种情况。

其中，英国的平均房屋要价环比上涨1.8%，同比上涨6.5%，创下了自2015年10月以来的最大月度涨幅，房屋要价也达到了344,445英镑的新高。

而且，无论是针对首房买家的入门级房产，还是针对投资者或房东的高端房产，房屋要价都出现了不同程度的增长，最高年涨幅达到了9.6%。

无独有偶，英国另一家大型房产平台Zoopla的数据也揭示了同样的趋势。

据Zoopla的数据显示，今年9月份，英国的房价同比增长6.6%，再次创下历史新高。

Zoopla分析称，房价之所以上涨，主要是因为10月份英国的印花税减免福利政策即将结束，买家想要赶在这一日期前尽可能完成交易，导致需求暴增，但相应的房产库存却难以支撑需求，从而推动了房价的进一步上涨。

数据显示，与近五年的平均水平相比，自今年夏天以来寻找房产的潜在买家数量增加了近30%，已达成的交易量增加了16%。

但相比之下，供应的新房产数量减少了8%，而目前的可售房产库存更是暴跌了38%。

尽管很多人认为房产市场素有“金九银十”的说法，月度数据很难说明什么，但从今年的整体情况来看，市场的表现也是非常火爆。

据Zoopla的预计，2021将成为自2007年以来最繁忙的一年，创下14年以来的最高纪录。

据推测，截至年底，英国的房产销售量将达到150万套，比2020年高出近50万套。

房产销售额也将创下有记录以来的新高，整体销售额估计接近5,000亿英镑，几乎是2020年销售额的五倍。

而展望未来，Zoopla认为房地产的火爆还将持续到明年，预计2022年的销售量预计在120万套左右，虽然较2021年有所放缓，但与过去十年的水平相比，仍相对较高。

房价方面，Zoopla预计2022英国的房价还将增长3%。

另外，其他机构，比如Savills则认为，2022年的房价将增长3.5%，而5年期的增长率为21.5%。

那么，对于投资人来说，在接下来的一年时间里，有哪些需要关注的因素呢？

1、利率

对于买家来说，接下来，最值得关注的一点就是英国央行基准利率的变化。

众所周知，英国央行规定的基准利率，和我们投资买房的贷款利率有着非常紧密的联系。利率的变化对房地产行业最直接的影响体现在抵押贷款的利率上面。

基准利率增加，往往意味着贷款产品的利息也会相应增加，这对于房地产投资人来说当然是不利的，因为每个月还的钱要变多了。

尤其是对于打算买房的人和申请了浮动利率贷款的买家来说，加息的影响是很大的。

目前，由于通货膨胀严重，英国央行的加息预期再次增大，很多人都预测央行会在年底前加息。

就在今年10月，英国央行行长安德鲁·贝利发出警告称，该行无意与金融市场走势相悖，“将不得不采取行动”抑制通胀压力。金融市场走势已反映出央行将在今年年底前首次加息。

而在此之前，贝利也在公开场合表示过，由于通胀持续上涨，明年加息的可能性越来越大。

随着英国央行不断释放出加息信号，人们对于加息的猜测也越来越多，据彭博社的调查，市场押注加息的比率达到了30%左右，为近两年来的最高。

有媒体认为，贝利的言论可能意味着央行货币政策委员会最早会在11月4日的会议中宣布加息决定。

但大部分交易人员认为，英国央行将在今年12月的会议上首次将利率从0.1%上调至0.25%。

而一旦加息，将导致英国近200万有浮动利率抵押贷款产品的家庭的成本立即增加。

另外，从长期来看，加息还将导致房产持有期间的成本的增加，可能会抑制一部分需求。

那么，加息的影响到底有多大呢？这与加息的幅度有关。

目前，英国央行的基准利率仍处于0.1%的历史低位。

根据凯投宏观咨询公司（Capital Economics）的数据，假设银行利率为0.1%，有买家购买了一套售价与英国平均价格一样的房产，且申请了80%的抵押贷款，那么，该房主平均需要花费英国平均收入的38%来支付其抵押贷款，即每月827英镑。

但如果利率上升到0.5%，并且这一上升立即转化为抵押贷款成本，每月的成本将上升到881英镑，占平均可支配收入的40.3%。

不过，考虑到银行可能会消化部分加息。凯投宏观估计，在这种情况下，每月的成本将上升到832英镑，仍约占收入的38%左右。

然而，如果银行加息至1.5%的，每月的抵押贷款成本将跃升100英镑至932英镑，这相当于平均收入的42.6%。如果提高的利率全部转嫁到借款人身上，这一比例还将达到45%。

如果银行利率上调至3%，则意味着每月的还款额将增加200英镑，即使部分被银行吸收，这也将使月供占到平均收入的47.5%。

不过，目前市场普遍认为英国央行最多将加息至0.25%，与历史水平相比，这一利率仍然十分低，对于买家的影响也相对有限。

而且，数据显示，英国市场一直在转向发放更多的固定利率抵押贷款。今年4月至6月期间，英国发行的新抵押贷款中仅有6%为浮动利率。即便考虑到贷款的期限，也只有五分之一的房主签署的是可变利率合同。

如果大家想要提前规避这一风险，可以在加息前考虑较长期的固定利率抵押贷款，以锁定较低的利率。

2、房产供应不足

除了利率外，市场上另外一个非常值得关注的因素就是目前的房产供应情况。

在上文我们已经说过，目前英国房地产市场上的供应十分短缺，待售房数量已经暴跌了38%。

与此同时，Rightmove也报告称，每家分支机构在9月份的平均库存依旧处于49套的历史低位，可售房严重不足。

另外，Landmark也在其最新的《房地产趋势季度报告》(PropertyTrends Report)中指出，英国房地产市场供应水平已连续第五个月处于低迷，新上市楼盘的数量远低于2019年疫情大流行前的水平。

数据显示，与2019年同期相比，2021年第三季度的房屋挂牌数量平均下降了9%。

Landmark认为，除非市场能够扭转这种不平衡的趋势，否则在临近年底时，库存水平有可能会进一步下降，这可能会继续影响房价。

Landmark做出这样的分析并不是没有依据，而是与疫情后的物价上涨和员工不足有关。

有关物价上涨的报道大家估计已经看过很多，目前，这一上涨已经蔓延至各行各业，不仅人们日常所需的食品和燃油费用大涨，而且包括砖头、水泥、原木在内的大宗产品原材料也出现了不同程度的涨价。

毫无疑问，这些原材料价格的上涨最终会导致终端产品价格的上涨，并传递到消费者的身上。

另外，英国目前还面临着员工不足的影响，由于脱欧和疫情的双重作用，英国的卡车司机、建筑工人，以及水管工、瓦匠工等都出现了短缺。

据媒体报道，由于脱欧，来自欧盟的建筑工人在过去4年时间里减少了近一半，英国本地的建筑工人也有所减少。

而ONS预测称，目前建筑行业有3.5万个岗位正在招人，短缺程度达到了20年以来最高水平。

虽然，原料价格上涨和员工不足造成的建筑成本上升可能不会立即反应在房价上，但可以确定的是，这些都是影响房价的潜在因素。

而且，值得注意的是，建筑工人的短缺可能会对每年新建房产数量产生一定的影响，这可能会加剧英国房产的供应不足。

有媒体甚至称，英国政府目前已经开始淡化每年建造30万套住房的目标。

3、政府的绿色家园计划

在之前的文章中，我们已经报道过，鲍里斯之前发布了一项雄心勃勃的环保计划，计划在2050年实现净零碳排放！

详情大家可以参考链接：鲍里斯发布雄心环保计划，2050年零净碳排放！民众：太贵！换个热泵1W多镑谁买单？

虽然这个政策听起来好像与我们的日常生活相对较远，但值得注意的是，在这份计划中，推动建筑减排是非常重要的一个方面，因为英国约15%的温室气体来自家庭供暖。

根据鲍里斯的计划，具体措施包括：从2022年4月起，英格兰和威尔士的9万户家庭将获得5,000英镑的补助金，用于将燃气锅炉更换为更加环保的空气源或地源热泵。

由于空气源热泵的平均成本在1万英镑左右，地源热泵在1.9万英镑。这一项措施的执行可能会让房主负担额外的成本。

另外，为了实现环保目标，政府要求大多数家庭在2030年前的住房的能效等级EPC需要达到C及以上。

虽然这一政策不会立即实施，但有业内人士指出，随着英国加强对环保的重视，抵押贷款机构为减少麻烦，在贷款时可能会更加慎重考虑房屋能效等级，低等级的房屋未来可能会很难贷到款。

房产圈的结尾提示：

总体来说，2021年是近年来英国房地产表现最好的一年。

无论是房产的销量，还是房价的涨幅，都屡次创下了新高。

目前，这一趋势并没有放缓的迹象，房产需求依旧保持高位，而且，随着民众工资的上涨，也将为需求的实现提供支撑。

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