翻了！等待4年，这个全国房价波动最大的地方，重新被人们看上了

◎楼市黄大大（ID：HouseLeader） | 江文华

燕郊，一个被部分人唾弃的地方，最近居然火起来了！

贝壳的数据，今年7月，燕郊二手房成交量1260套，是6月份的两倍多。1-7月成交量3700多套，超过去年总和。

一个做中介的朋友说，这两个月她的收入翻了几倍。

人们开始用真金白银投票。燕郊，突然成了现阶段的真香系列。走在售楼部，人头涌动。金蛋破碎的声音此起彼伏。

这不是特例，但凡有那么一点品质的楼盘，卖得都不错。来买的，有在北京做奢侈品导购的姑娘，也有买来投资的中年人。

Anyway，瑕不掩瑜。

它，不香吗？

燕郊，半年前还因为业主“送房”新闻冲上了热搜：

当然，“送房”其实是个噱头，真实意图是让接盘侠来还剩下的70多万房贷。

问题是，这个小区相同面积的二手房，当时也就70多万的价格。不得不说，这业主真是互联网营销鬼才。

Y1S1，燕郊楼市这几年是真的惨，也成了北漂人大喜大悲的地方。

2016年、2017年，伴随着通州城市副中心规划的确定等重大利好，以及和北京几倍的差价，燕郊吸引了无数北漂甚至全国的炒房客，房价从最开始的几千炒到3万多甚至突破4万。低点买入，高点卖出，数倍的收益率轻轻松松。

2017年6月的一纸文件，让燕郊楼市瞬间冰封，顺带冻僵了追涨杀跌的买房者。当时，三河出了个调控政策，我认为也是最短视的政策——非本地户籍买房，需要当地3年社保或纳税证明。

这样一刀切调控，房价是腰斩了，政治任务完成了，但一瞬间也把流动性和北漂人的希望也踩碎了。

高点买入燕郊，大部分花了6个钱包甚至一生积蓄。年轻北漂本可以好好工作，把父母接过来，一家几口生活在大房子里，周末去北京看看奥体公园、环球影城，不用住北京的老破小。

这4年，很多人亏掉多年积蓄含恨离开这片伤心地。

没办法，中国楼市是个政策市，之前是，现在是，未来也是。买房，一定要跟着政策走。

政策以及货币量会影响周期。所以，买房也要跟着周期买。

2017年至今的4年，是燕郊楼市下跌的周期。而从现在开始，燕郊楼市要迎来新的上涨周期。

那些高点买入燕郊的人，快熬出头了。也就是4年，孩子还没小学毕业，就可以解套。对半年前免费送房的那位业主来说，也就熬半年。

地狱和天堂的距离，在燕郊是4年。

有人担心，经历过腰斩的燕郊，还会再降吗？

我觉得可能性几乎不存在。

很多人可能不了解，燕郊近10年的房价，是波动性上涨的。从2009年的5000多，涨到如今的2万多，虽然经历过回调、起伏，当年总体涨幅并不低。

未来燕郊的房价，也呈现总体上涨趋势。

来源：数据宝

并且，上涨趋势伴随着人口的流入，只会加快，很难减速，更不可能再度下跌。房价跌回十年前，只能是人口外流，或者资源枯竭的收缩型城市。

根据七普数据，2020年燕郊（含燕郊经开区、燕郊镇、高楼镇）常住人口63万人，10年时间增长约92%。

我朋友说，这个数据保守了，燕郊实际管理人口，少说也有100多万。

即使按照63万的常住人口量，燕郊也快赶上鹤岗一个地级市的人口总量（89万人）了。

这其中，大部分是北漂。2015年，那时候京华时报还在，统计说有40万人往返于北京和燕郊上下班。时至今日，这个数量大概率是大幅增长的。

可以这么说，只要北京还在发展，无论减量不减量，只要还是一线城市，燕郊就有源源不断的人口涌入，楼市就有长期繁荣的基础。

又有人会问，北京正在疏散非首都功能，部分央企要搬到雄安，北京人口要减少了，对北京和燕郊楼市是利空？

说实话，影响相当有限。

有可能迁往雄安的企业分别是：

说白了，这三类企业的员工，要待遇有待遇，要住房福利有住房福利，根本不可能成为燕郊的住户，他们来去之间，对燕郊楼市影响微小。

再者，雄安不是一天建成的，特别是教育、医疗配套，补课的时间还很长，起码要以10年为单位。因此，搬迁企业的员工，还会在北京留有房产，享受北京顶尖的配套资源。这样一来，对北京的二手房、租房市场供应量影响不大，对房价和房租的影响也微乎其微。

能看上燕郊的，大部分是普通打工人，特别是在朝阳上班的年轻人。即使央企大楼人去楼空，这些年轻人还要每天挤着818路公交车，在梦想与现实之间穿行。

疏散首都功能，除了让央企落地雄安，还让北京市政府迁到通州。而这，对燕郊是重磅利好。

其实，燕郊的价值总结为一句话，就是两个逻辑，一条主线。

北京——燕郊的逻辑，是每天几十万的北京、燕郊通勤候鸟撑起来的。北京2000多万人口，绝大部分买不起北京的房子。恰好，30多公里外的燕郊可以帮他们实现买房梦，也能用1000多元月租缓解他们生活的拮据。

况且，三四年之后，住在燕郊的北漂可以直接坐地铁上下班，免去检查站下车检查、堵车一两个小时的痛苦。

北京地铁22号线河北段在今年6月动工，在燕郊会经过燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼镇站。整条线路预计在2024-2025年开通运营。

根据当时北京轨道交通建设规划方案，22号线采用的是市域D型车，也就是和大兴机场线相同的车型，可以跑到160km/h，不是又慢班次又少的有轨电车。

未来，从燕郊到北京坐地铁，远远快于开车。

燕郊的第二个价值，是通州——燕郊。

为什么要把通州单独拿出来讲？因为太重要了。可以说，通州是整个北京，乃至整个华北最具发展潜力的地方，未来会对周边的北三县，特别是燕郊产生巨大的辐射作用。

对于通州，政府是下了很大决心的。2017年，副中心总体城市设计提出，未来副中心将有60到80万就业人口，相当于把一个四线城市装进了通州。

同样是2017年，通州也在为人口流入做配套，计划在3年内新增133所中小学和幼儿园，相当于当时通州学校总量的一半。

此外还规划了多家三甲医院，多条地铁线。8月29日，北京地铁1号线、八通县贯通运营。自此，从国贸出发前往通州，不用再在四惠换乘，可以一站到底，极大方便北京人前往通州。

产业方面，通州主打运河商务区。这个地方高层关注，北京市政府亲自指导，战略地位相当高，不成功不行，不辉煌不行。

初具雏形的运河CBD

所以说，有这些支撑，未来在通州上班的人肯定不止几十万，一定会往百万以上窜。而一河之隔的燕郊，肯定会以极大的价格优势吸引通州上班族来买房。

再加上大批在朝阳等地的上班族，完全可以托起燕郊这一个镇的房地产市场。

燕郊，哪怕是仅仅做个睡城，也完全足够了。

产业对于燕郊而言，有最好，没有也不打紧。虽然燕郊有国家级高新技术产业开发区，华为也要在燕郊建“河北人工智能计算中心”，未来包括燕郊在内的北三县，也会成为通州的卫星城，接受通州产业外溢……但燕郊真的只需要做个睡城就行。

毕竟，房产投资不仅要关心产业，更要关心流动性。一个能催生源源不断需求的地方，在楼市就是永远滴神。

那么，整个燕郊，应该买哪里？沿22号线买，尽量选配套、品质好的新盘。

燕郊以102国道（京榆大街）为界，分为南城和北城。最初开发以北城为主，配套好，但人口密集，规划比较乱，房子也比较老，涨幅空间有限。

北城的希望只有燕郊北部科学城。这是近些年新开发的片区，主要承接央企京企外溢，重点开发新一代信息技术、智能制造、生物医药、现代服务业等产业，现在已经成功引进了一大批重点项目，比如上文说的华为，还有中关村科技园等。

而且这一片区的住宅供应是稀缺的。根据燕郊高新区规划范围图，燕郊北部科学城大部分用地为产业用地和各项配套用地，居住用地占比非常小。

稀缺就是优势。

南城是近些年重点开发的区域，规划布局更加合理，目前正在建设燕南学校（三河重点开发的学校之一），还有三甲医院燕达医院，已经投入使用。

现在南城还有很多空地没有开发，未来想象空间比较大。

南城还有一个想象空间。前些年，网上就传燕郊南外环（康城大街）以后会直接通到副中心的运河东大街。

现在，从燕郊南城到通州，必须走燕郊入京的唯一通道——通燕高速，路程在十多公里，堵车的话要花费半个多小时。如果断头路打通，十多分钟就可以到。

对于这件事，廊坊在前几年就表态已经和通州沟通，但目前，通州还是犹抱琵琶半遮面。

要我说，通州和北三县协同发展、一体化发展已经提了数次，连最烧钱的地铁都动工了，一条断头路打通并不难。而且，目前燕郊到北京只能走通燕高速，常年堵车，打通断头路迫在眉睫。

所以，就大区域而言，买在燕郊南城和北部科学城，比较有想象空间。

第二，买在地铁站附近。北京地铁22号线（平谷线）在燕郊会经过燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼站，现在已经动工建设。买房距离这几个站越近越好。

需要注意的是，燕郊毕竟只是一个镇，是一个小市场，供应的新盘数量较少，要不了多久就会售罄。

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