对的时间错的地点，对的地点错的时间，你都很难遇到对的房子......

经常有投资人说，在国内和国外投资房产有明显不同的侧重点。因为国内收益率比较低，一般更多追求的是房产增值而不是租金回报。但在日本买房不一样，海外资产配置是一方面，更看重的不是能有多少增值，而是通过稳定的租金收益来进行资产保值。

当然，有很多投资人在保值的基础上实现了增值。保值是初衷，能否增值靠的不是运气，而是你在选房时是否能挖掘房子的潜在价值。吸收积累了再多的投资知识，第一步都要从最基础的指标看起。

2019年9月19日，国土交通省发表了“令和元年都道府县地价调查”，释放了一些有价值的讯息。地方圈的商业用地时隔28年转为了正数，我们不妨来回顾一下哪些地区的地价增长了，以及住宅地和商业地各自的发展趋势。

全用途平均地价变动率（%）：

图源：日本不动产研究所

从不同的用途地域来看，商业地平均地价稳步持续增长。在大城市，办公需求坚挺空室率处于低水平，租金呈上升趋势。地方城市中，由于中心部的再开发项目、和旅游产业相关的商店和酒店的需求继续好转，商业地指数由上期0.79%上升到0.8%。

全国各用途平均地价变动率（%）：

图源：日本不动产研究所

我们再从三大都市圈分类来看，全用途平均地价的上升趋势仍在持续。在商业用地的办公室租赁需求旺盛、空室率在持续低水平、租金呈上升趋势的背景下，地价持续上升。住宅用地以交通便利的地区为中心稳步发展，随着电子商务的扩大，物流设施用地需求旺盛，地价也随之稳步增长。

三大都市圈全用途平均地价变动率（%）：

图源：日本不动产研究所

虽然日本全国住宅地价平均水平仍在下跌，但是减幅正在减少。地价指数从2018年的-0.3%升至-0.1%，改善了0.2个百分点，基本恢复到平衡状态。

按地域来看，东京、大阪、名古屋三大都市圈地价指数从0.7%上升到 0.9%，依然保持良好的增长势头。地方圈也从-0.8%上升到-0.5%，改善了0.3个百分点，呈现出超过三大都市圈的增加率，这对不动产行业来说无疑是一个利好消息。

商业用地方面，首都圈和京都·大阪的地价继续保持高增长率。首都圈的东京都比前年增加了6.8%，千叶县增加了2.8%，神奈川县增加了2.5%，琦玉县增加了1.8%，都呈现了大幅度的增加。另外大阪增加了 8.7%，京都增加了7.1%，涨幅明显。当然这是因为其原本基准地价相对便宜，所以增长率较高。

不仅大都市展现了活力，日本全国商业地价平均增长率从2018年的1.1%上升到 1.7%。三大都市圈从 4.2%大幅度增长到5.2%，地方圈也从-0.1%到+0.3%，终于转为正增长。

2020年东京奥运会·残奥委会以后，大规模的再开发和世界博览会，IR(赌场综合型度假区)，磁悬浮中央新干线等积极因素的推动，预计眼下地价还将继续上涨。

国土交通省对全国范围内地价回升的原因进行了如下分析。

“经济复苏、就业环境的改善、低利率环境下，（1）以交通便利性等优越的地区为中心，住宅需求强劲；（2）在办公市场活跃，外国游客增加导致店铺、酒店等需求的高涨，大型再开发项目的进展的背景下，商业地需求正在扩大。”

这些恰恰都是我们经常挂在嘴边、记在心里的投资“秘钥”。交通和人口是选房的必要核心条件，再开发项目是加分项，涉及到未来增值。可以精简为两个字：地段。