房价逆向上涨！南北大分化，深杭两重天！2021楼市最魔幻的一幕终于上演了

◎楼市黄大大（ID：houseLeader） |  江文华

很多人没有意识到，当前中国楼市的分化，到底有多么剧烈。

过去十年，有近一半城市人口流失，在全国300多个地级市里占了156个，遍布全国各省，包括省会城市哈尔滨。

这些城市，绝大多数楼市都平平淡淡，毫无起色。

今年5月的房价数据显示，房价负增长的城市43个，占了27.6%；91个城市涨幅在0-15%，占58.3%。

但令人奇怪的是，其中居然有12个城市，房价同比涨幅在15%以上！

156个城市里，房价同比涨幅超过15%的12个城市

比如盐城，过去10年常住人口减少了55万，在整个江苏排名垫底。都说房地产长期看人口，像盐城这样的城市，凭什么房价还在大幅上扬？

楼市的“人口决定论”，似乎在它们身上失效了。

房价居然“逆向上涨”，这些城市，能买入吗？

人口负增长的城市，房价还能上涨，然而，一些看起来很“能打”的城市，却在不断下跌。

过去一年，不少地区“房价跌回一年前”。

2020年，哈尔滨在跌，天津、郑州在跌，石家庄、济南、青岛、太原、吉林、呼和浩特也在跌……这些都是北方重要的省会城市/直辖市。

在国家统计局监控的70城中，北方城市有48.2%在下跌，南方城市只有24.4%。

而且，南方房价下跌的多为中小城市，如北海、韶关、常德等。

随着天津房价的下行，很可能在不久的将来，中国房价榜单Top 10的城市中，也会和GDP排行榜一样，只剩下北京这一个北方城市。

今年6月，天津二手房均价2.58万元/㎡，已经快被宁波赶上了，均价只差300多元。

6月二手房均价最高的10个城市/来源：中国房价行情网

这样看来，大城市，似乎也靠不住？

其实，不仅南北分化极为明显，一省之内也在分化，甚至出现天壤之别。

比如全国最发达的广东省。涨幅最高的东莞、深圳，全国遥遥领先，但同样属于广东的云浮、揭阳、汕尾等城市，房价却在下降。

根据中国房价行情网的二手房数据：

在广东，去年东莞和云浮之间，涨跌幅度的落差高达55%。

数据来源：中国房价行情网

在江苏，涨幅最高的淮安，和最低的苏州落差约40%；

在浙江，年涨幅最高的嘉兴，跟最低的湖州，落差约20%；

除了城市之间，城市内部也在分化，不同地段的表现，可能是天差地别。

上海的黄浦区涨幅高达24.89%，而金山区下跌了0.74%，落差约25%；

深圳涨幅最低的盐田区（10.69%），也远远追不上福田区（38.41%）……

（注：房价行情网数据仅作为一种参考，具体以官方公布数据为准）

总有人说，看新闻到处在涨价，回到自己的小区一看，房价还是趴着没有动。

这就是因为，他很可能就躺在分化的谷底。中国楼市，越来越复杂了。

如果你经常看楼市的新闻，会看到极为魔幻的一幕：

一边是部委领导在不停警告，房价不会永远上涨；另一边央媒喊话，驳斥“楼市贬值潮”。

一边是全球货币大放水，发达国家房价都摁不住了；另一边银行收紧房贷，甚至到处传出二手房停贷的消息……

2020年，放水的程度超过人类历史上的任何时候。有史以来的美元总量，有21%是在这一年印出来的。

资产保值的焦虑，也在席卷全球，引发优质资产的争夺战。深圳的楼市暴涨，正是发生在这样的背景之下。

今年5月，深圳市二手房价格环比下滑0.1个百分点，居然引起媒体一片热议。

毕竟，这是深圳房价自2019年7月以来的首次下降。

5月，深圳二手房成交量也大幅下滑，单月成交3027套，同比暴跌6成多。“冰封期”的寒意，越来越浓。 

近一年深圳房地产成交趋势/来源：深圳住建局

现在，顶不住生活压力的中介，已经掀起一股股离职潮。“深圳房价永远涨”，这样的信仰还能维持多久？

深圳楼市被重锤，杭州却是冰火两重天，仍是“万人摇”。

前两天，杭州加推二期的滨融府，报名认筹人数超过1.4万人。一二手房严重倒挂，抢房人趋之若鹜。

深圳被锤，杭州怎么没有动静？深圳涨后广州涨，广州涨后佛山涨，下一个是谁？

别看富人们排队抢房，趟赚几百万，买错一套房，代价也是极为沉重的。

形势风云变幻。如果你没有看清中国的大趋势，不清楚当下正在发生什么，千万别再乱买房。

正因如此，在当下中国买房投资，我们有一个建议：选准最大公约数。

只有能凝聚最大国民共识，顺应中国发展趋势，甚至在民族复兴中发挥关键作用的区域，才具有最高的确定性。

比如：粤港澳大湾区。

根据广东省2020-2035年国土空间总规，珠三角地区在未来15年内，人口将增长足足2140万人。

相当于在粤港澳大湾区，足足塞进一个上海的人口。

强劲有力的经济增长，持续的科技创新和源源不断的人口流入，让粤港澳大湾区成为真正的大国重器，与东京湾区、纽约湾区和旧金山湾区并驾齐驱。

这也是为什么，在全国政治经济版图上，粤港澳大湾区都是顶尖的存在。

要知道，粤港澳大湾区的9+2城市群，城市特色和产业分工是全国互补性最高的，城市之间的合作基础非常好，越来越融合为一个超级大都市区。从楼市来观察，粤港澳大湾区更有其独特的神奇之处。

一方面，它处在急速融合的“拆墙”过程中，时空距离快速拉近，广深甚至在大步迈向“同城时代”，另一方面，它又是全国制度差异、管理体制甚至房价落差最大的区域。

三个行政区，有两种制度共存，实施三个关税区、三种货币，房价从港澳的十几万每平，到深圳的领跑全国，再到珠海、东莞等环深城市，广佛大后方的广阔腹地，有着巨大的想象空间。

未来10年，如果在全国只能选一套房产投资，一定要到大湾区。

早在2019年底，智谷趋势的团队就已经捕捉到东莞楼市异动的信号，明确提醒大家，东莞只有三五个月的窗口期。

看过文章的朋友应该还记得，当时我们专门为此组织了考察团。

后来的事情大家都知道了，2020年，东莞楼市伴随着深圳，量价飞涨，房价一路攀上高峰。

东莞成为全国房价增速最快的城市，就是环深格局巨变的结果，也让许多人第一次拿到了大湾区的楼市红利。当初跟着智谷买东莞的朋友，收获颇丰，有的赚到了上百万。

为什么智谷的判断如此精准？

粤港澳大湾区的机会，往往隐藏在错综复杂的规划、宏大的经济数据和图景中，稍纵即逝，需要有敏锐的嗅觉和判断。

为了深入了解市场的脉搏，智谷组建了数十人的楼市团队，不是在调研，就是在调研的路上，深耕大湾区。

在过去的800多天时间里，我们跑遍了大湾区内地9个城市1000+楼盘，带回真实而新鲜的一手楼市信息。

作为首个系统性研究粤港澳大湾区的楼市团队，智谷趋势从宏观层面的买房逻辑、城市分析，到每个楼盘的测评，都深入钻研和打磨。

我们的《大湾区投资红宝书》一经推出便饱受追捧。20万字的研究成果，影响了15万用户的投资决策。

研究粤港澳大湾区，我们是认真的。

智谷趋势房产俱乐部，正是一个研究分析粤港澳大湾区投资的实操项目。

团队由两位行业大咖领衔，在走遍大湾区的基础上，结合宏观研究、楼盘分析，精准推荐具有超高投资价值的项目。

黄大大，智谷趋势合伙人、楼市总编，曾任国内一流大报首席记者、国内TOP 3房企首席品牌官，同时也是10年资深房地产行业观察者；

黄汉城，智谷趋势合伙人、执行总编，拥有10年城市发展研究经验，《中国城市大洗牌》、《谁是中国城市领跑者》两本畅销全网书籍作者，多篇区域观察文章还惊动了高级领导。

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