豪宅坍塌，管理疏忽，投资泡沫……这次真不是中国，而是美国

2021-07-02941次阅读

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轰然倒塌，悚然静寂。

废墟之上，交错的钢筋、开裂的空调、空荡的木床、破碎的麻布……这样的故事开头，最可能发生在穷国，或者许多被热钱捧上天又被资本摔下地的中国旅游城市。

但它被原封不动地搬到了美国佛罗里达州的迈阿密，这个美国东南部最大的都市圈。

当地时间6月24日凌晨1点半，在迈阿密东北部的海岛瑟夫赛德（surfside），一栋豪华海景公寓，尚普兰南塔楼（Champlain South Towers）的一半楼层突然下沉倒塌，瞬间成了一片废墟。

图源：NYT

倒塌前的四个半小时，巴勃罗·罗德里格斯的祖母在公寓里躺下休息，被墙壁里头的吱吱呀呀的声音吵醒了，但她觉得很正常，毕竟这栋公寓修建于1981年，长达40年楼龄了。

倒塌前，一名女住客在阳台打电话的时候，看到室外泳池旁边出现了一个大洞，但她也没有太上心。毕竟这栋公寓是实打实的海景房，与海滩之间就隔着几棵大树，有些海水侵蚀的痕迹也不奇怪。

然而，楼龄和地理位置很有可能就是导致楼层倒塌的元凶。

图源：NYT

在被一阵如同风暴和雷鸣的巨响惊醒之后，布鲁诺·特雷普托急忙打开他八楼的公寓大门查看情况，“走廊不见了。”他告诉媒体。

原本有一条走廊通向不同邻居的家，现在只剩下灰尘和微风。他回忆道：“802年有两个年幼女儿的美好家庭；804年的年轻夫妇；801年的单身父亲，执教儿子的棒球队。”

“我认识他们所有人，”62 岁的特雷普托说，他在这栋大楼里住了 20 年，“一瞬间，他们都消失了。”

特雷普托侥幸地活了下来，但罗德里格斯的祖母就不一定了。截至北京时间6月29日，“黄金72小时”已经过去，当地警方确认了至少11名遇难者，还有超过150人下落不明。

事故发生之后，幸存者在海滩上点起了蜡烛。救援队的起重机日夜不停地运行，队员们则在危险的废墟中用手扒拉着。但是周末下了雷暴雨，给救援带来了困难，围成一圈的蜡烛也被浇熄了。

纽约时报认为，这可能是美国历史上最严重的建筑物倒塌事故之一。

我继续扒了更多背景故事，发现这起悲剧既有命运的偶然，也有发展的必然。

迈阿密十分温暖，日照充足，经济发达，还有美丽的大西洋景色，不仅吸引了美国人来此度假，更成为了许多中美洲人的退休圣地。

图源：Redfin

迈阿密甚至有时候被称为“拉丁美洲的首都”。倒塌的尚普兰南塔楼就像一个缩影，住客大部分都是拉丁美洲的中老年人，历经毕生辛劳，走出了家乡的废墟，本打算在美丽的海景公寓找到最后的归宿，却从没想到生命再次定格在一片废墟之中。

我打开美国房地产咨询网站Redfin，找到这栋公寓的最新交易价格，288万美元，1800多万人民币的豪宅！

为什么这么贵？除了美丽的海景这一高溢价配套之外，与名人上流做邻居也是重要的溢价因素。

是的，我了解到，巴拉圭第一夫人西尔瓦娜·洛佩斯·莫雷拉 (Silvana López Moreira) 的姐姐索菲亚·洛佩斯·莫雷拉 (Sophia López Moreira) 一家五口住在公寓里。类似咖位的房东，还有智利前总统，也是智利第一位女总统米歇尔·巴切莱特（Michelle Bachelet）的大伯。

但是，他们至今都下落不明。

还有更多普通家庭在焦急等待消息，他们家中的老人们本来都在这栋公寓里过着幸福的退休生活。

黛比希尔表示，她的父亲也住在公寓，现在也失踪了。在电视里并不觉得问题很严重，但来到现场看到巨大的废墟，她才意识到这是一场多么惨痛的悲剧。

她父亲住在顶层，当了一辈子的航班代理销售，朋友遍布全美，喜欢钓鱼，正准备退休。但是现在一切都改变了。

迈克尔·诺列加在废墟中找到了一张生日贺卡和照片，都是属于他的92岁的祖母的。他的祖母已经在这栋公寓里住了20年，虽然年事已高，平常仍然充满活力，有着非常多好朋友。如今生还的希望却十分渺茫。

贝蒂娜·奥比亚斯的姑姑和叔叔也失踪了，虽然她学着逐渐接受遇难的现实，但仍抱着一丝希望。她的姑姑和叔叔分别是国际货币基金组织的预算官员和退休的联合国法律顾问。

在迈阿密电视台的镜头里，来自委内瑞拉、阿根廷、乌拉圭、哥伦比亚等多国的幸存者自发组成了一个新集体，白天护送物资，晚上在沙滩上围圈祈祷。

但镜头内外的眼泪背后，更多人心中的疑问是，这栋楼到底发生了什么？

官方还没有发布大楼倒塌的最终原因。在新闻发布会上，该县市长丹妮拉·莱文·卡瓦 (Daniella Levine Cava) 表示，这是一个“结构工程问题”。

但我通过整理相关资料，还是能找到这次事故的一些特点。

第一，这次事故被称为“渐进性倒塌”。就像多米诺骨牌一样，如果没有一些严重的初始事故，最后的崩溃是不可能发生的。

这栋40年楼龄的建筑可能一直处于逐步倒塌的脆弱状态，根据救援队公布的研究报告，大楼是先从中间开始坍塌，然后是东部的一部分，初始的“导火索”可能是楼栋中间的地下停车场的承重柱出现断裂。

图源：NYT

结构工程学上有一个经典案例跟这很相似，被称为“罗南点坍塌”，指的是1968年，伦敦一栋公寓的一名妇女早上起床想点火柴泡茶，结果瓦斯泄漏发生爆炸，震波摧毁了墙壁和天花板，整栋楼塌了下来。

第二，这次事故既有自然因素影响，也有人为因素。

我刚才说过，从这栋楼往东穿过几棵大树，就到了海滩，远处就是浩瀚的大西洋。四十年来，这些建筑持续直面着不断强化的飓风、暴雨、富含盐分的海风和海水侵袭。

在救援队公布的资料当中，有一份惊人的报告。

在 2018 年的这份报告中，作者发现了令人震惊的证据，表明室外泳池附近地面下方的混凝土板出现“重大结构损坏”。同时，13 层的建筑下方的停车场的柱、梁和墙壁“大量”开裂。

图源：NYT

研究人员使用雷达来检查迈阿密海滩地区的洪水压力，早在倒塌之前就注意到尚普兰塔南塔楼正在下沉，而邻近的房产则没有。

也就是说，三年来，一直有一群人知道，这些来退休的房客们住在一栋摇摇欲坠的建筑里。这也是罗德里格斯的祖母能够听到墙壁传来吱吱呀呀的声音的来源。

不过，根据当地对历史建筑进行审查和认证的要求，刚好40年楼龄的这栋塔楼，本就即将对生锈的钢材和受损的混凝土进行大规模维修。可谁也没想到，它还是没有撑到最后一刻。

一些工程和建筑专家表示，可能需要很长时间才能找出导致这栋塔楼倒塌的最终原因。

在迈阿密长达十年的房地产大牛市期间，许多的问题和风险都被掩盖在快速增长的房价之中。

图源：Zillow

新冠疫情危机过后，主要国家央行进入大放水阶段，水涨船高，各地房价也随着经济的复苏开始上涨，作为全球热门的旅游投资城市，迈阿密吸引了大量海外买家，吸引了大量热钱流入。

尤其是接近300万美元的尚普兰塔楼所代表的豪宅市场，截至2021年3月，豪宅销售额同比增长了225%！

但是价格贵，风景好并不绝对跟建筑质量挂钩。相反，在迈阿密这类吸引全球投资者来退休生活的沿海城市，往往都会选择靠海的地方快速、大量地开发，攻城掠地，打造最宜居的退休生活概念。截至2021年，迈阿密的住房库存是全平均水平的五倍以上。

就像每年都有许多美国北部的居民来迈阿密度假，然后又飞回家一样，这些华美的建筑也是脆弱的，楼市难以有长久的繁荣。

纽约时报在去年底发布了一篇报道，直截了当地指出，像迈阿密这样的楼市，将会受到气候导致的住房危机。

图源：NYT

在报道援引的沃顿商学院博士生菲利普·穆尔德的研究论文中，他们检索了20年来超过140万房屋销售的数据，比较了最靠海的“暴露”区域和相对内陆的“安全”区域，发现自2013年开始，“暴露”区域的销售额开始下降，直到2018年，销售额已经低于“安全”区域接近20%。

这意味着，买房的人更注重气候给沿海区域带来的影响，担心日益恶化的风暴和洪水带来严重的后果，不敢轻易做出选择。

迈阿密面对的问题，全球的滨海城市都有，投资者在选择之前一定要仔细想清楚。楼市变得火爆，但长期以来都要与海洋所带来的问题作斗争，并且几乎并没有什么好的解决办法。

尤其是迈阿密还是个典型的“退休城市”，需求越来越受到外国资本的影响，风险和泡沫也会继续变大对不对。

……

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参考资料：

This is what we know about those missing in the Miami condo collapse, CNN

What to Know About the Building Collapse in Surfside, Fla., NYT

11 People Confirmed Dead in Florida Condo Collapse, NYT

A Search for Survivors and Answers: How Could the Condo Near Miami Have Collapsed? NYT

Possible Failure Point Emerges in Miami-Area Building Collapse, NYT

Florida Sees Signals of a Climate-Driven Housing Crisis, NYT

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