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上海一二手房市场大撕裂，楼市已到最关键分水岭

2021-05-251254次阅读
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◎作者 | 真叫卢俊团队

◎来源 | 真叫卢俊（zhenjiaolujun0426） 已获授权

我们都说，预测趋势是最难的，但是发现变化似乎是我们可以揣测趋势最可以做的一些事情。


今天特别想和大家聊一些正在变化的事情，关于上海二手房市场。

有一条潜潜的分水岭。


首先必须得承认，一手市场正在创造巨大的红利。

对于如今一手房的情况，几乎未来三年的市场价格预期基本已经被确定。

这两天，上海公布了第一批集中供应宅地的具体价格信息，也就是官方认定的新房指导价：


如这块内中环大宁地块，在《关于xx地块理性竞价承诺书》里，直接宣布该地块的未来的预售许可证价格不会超过10.5万/平。

这其实就已经说明了，对于一手房市场未来三年的价格不会有较大变动。

（图为部分地块信息）

未来要销售的这些地块的价格基本上与前期新房价格相差不多。

这一点特别像是2016年的上海。

2016年的上海楼市，当市场热度走到一个趋势之后，新房的一手价格就一直被严格控制。

最典型的应该就是天空之城，5.8万的价格持续卖了三年，不论市场如何价格一如既往的被锚定在这个区间。

而这样的场景会在2021年-2023年期间也必然持续性的发生。

所以可以预见到的是，一二手倒挂也会持续性发生。

这种现象有多明显？

大家知道现在上海的一些热门板块存在一二手倒挂情况，比如去年大热的仁恒静安世纪开盘时仅售9.2万/平，但旁边的二手盘静安府挂牌价格达到13万/平，大宁金茂府二手挂牌价达到16万+/平。

现如今出的新房指导价相当于告诉你，未来三年这里的一二手价格还会一直倒挂，因为大宁金茂府南面的大宁灵石社区地块这次的新房指导价也仅仅是10.5万/平。


当我把这次集中出让的一些地块的新房指导价与周边次新房挂牌价去做对比时，会发现有很明显的价差。

（图为部分地块信息）

内中环大宁地块新房指导价10.5万/平，旁边大宁金茂府16万+；
徐汇滨江板块新房指导价13.1万/平，旁边二手百汇园15万+；
青浦徐泾地块虽然还没出指导价，但大概率和前期新房价格相差不大，在6万左右，而周边万科天空之城二手已经达到9.1万+。

这是属于一手市场的巨大红利。



这也是为什么市中心的一手盘比较热的原因，归根到底其实是市中心的盘一二手倒挂的空间更大。

然后有一个核心问题：一手红利会对二手市场产生干扰么？

会有人因为一手而放弃二手么？

当然更多人问，上海二手楼市会重走2016年之后，2017年2018年2019年的二手房走势么？

这是一个很直白的问题，但是回答的时候需要多一点的耐性。

2016年之后的上海楼市，因为一手预售证严控，从而导致大量的需求被挤压入了一手，从而导致部分二手市场开始等不住之后，有了降价的现象存在，从而直接主导了后面几年上海楼市。

未来的上海会不会，严格意义上我们要看的是一二手之间客户流动速度。


如今的楼市属于“分高者得”，这股红利本质上属于积分红利，并没有敞开来给所有人分享。

因为独特的积分模式，二手客户流入一手也就不会那么顺畅。

换句话来说，一手对二手的干扰一定会存在，但威力却不如2017年时候的上海，大量的二手需求会因为积分不够被继续堵在二手市场。

一二手市场会因为积分模式的存在被撕裂开来。


流入一手市场的需求属于高积分人群，而被堵在二手市场的购买力才是我真正关注的。

因为这决定了上海二手房的真正走势。

对于这一点，其实我是有答案的，毕竟没有具体的数据，但是又一个比较感性的答案，

我们和团队都在一线和购房者一对一的接触，有一个现象是我要和大家分享的。

那就是：

很多买房者宁愿一直等，也不愿意将就老破小。

如果你最近在买房，你会发现目前整个二手房市场非常非常缺好的次新房，那些市场上的好房源正在被快速消耗掉。

我的同事菜菜和我说，通过半年的实地看房，她早已锁定了自己要买的板块和小区，目标是中环边金桥板块一个靠近地铁站的小区。
 
但这个小区目前挂出来的房源不是靠近高架就是税费过高，或是装修有问题，没有一套还算差不多的房子，所以她们在等。
 
无独有偶，我们的咨询师杨姐和我说，她前两天在服务的客户，也已经锁定好要买七宝的某小区。

但这个小区目前挂出来的房源只有个位数，且不是朝东就是朝西，要么顶楼要么一楼，没有一套能够让她出手的房子。

根据贝壳网的挂牌量显示，5月22日挂牌的上海二手房房源量有32912套。
 

这个数字并不低，一个链家的中介朋友和我说，虽然三月份的时候紧急下架了一万多套的二手房，但目前的房源量已经回到正常的水平。

那么问题来了：房源并不低，为什么买房者在市场上又买不到房子？
 
我们筛选了贝壳网上所展示的房源的房龄，虽然贝壳网上有3.2万套的房子，但15年以内房龄的房源量仅11192套，占比34%，10年以内房龄的房子的只有5860套，占比17.8%。
 
 
假如你预算在300-500万之间，整个上海有1458套房龄在10年之内的次新房供你选择，占挂牌总量的4.4%。


假如你预算是在500-600万之间想要买10年房龄以内的次新房，整个上海仅有518套供你选择，占比挂牌总量的1.6%。


假如你预算在800-1000万之间，那可选择项就更少了，10年以内的次新房只有311套，占比挂牌总量的0.9%。


而如果你的预算在1200-1500万之间，只有215套，占比挂牌总量的0.7%。


这个搜索结果其实是有前提的，就是房龄在10年之内。

什么意思，二手购买力正在重点关注次新房。

一手市场教育了客户除了价格红利之外，次新房的走势也明确表达出优质产品力在如今这个市场上的生命力。

专注在好房源成为了如今二手市场最迫切的购买需求。

换句话来说，在我眼里一二手市场分化的同时，二手房本身也在裂变，变成了若干个细化的赛道，然后各自驱动。

如果没有意外的话，这样的走势会影响未来一年的上海楼市发展。


所以未来的走势会如何？

一手会对二手产生干扰么？

会有干扰是一定的，一定是会有很多人为了买一手放弃二手，也因为会有很多人想尽办法的让自己的积分可以更高，首付款会更高，就是为了买到一手房。

但是一手对二手的干扰还是有限的。

未来三个月市场的一手盘供应量在一万套左右，其中被定义为红盘的房源可能只在三成左右。

换句话来说短时间内市场只能吸纳几千组一手客户。

而二手的成交量每个月都在2万套以上，一部分的需求依然停留在二手房市场。

很多人对于上海4月两万多套的成交量有很多自己的解读，这个成交量相比上个月下跌37%。

图片来源：杨红旭楼市研究 

那么一手？

但是这个成交量低么？

放在长周期来看其实并不低，甚至算是比较正常还不错的市场去化量。

从5月我们和一些门店的反馈情况来看，整体的成交量还是会持续在2万套以上。

这个数字如果持续三个月，那么上海二手市场基本也就稳定。

这对于楼市来说其实是再好不过的信号。

另外一方面，因为市场进入了平稳期，房东也并不着急卖房，他们也在等待好的房源入市，同时他们的上家也会要求他们有好的付款条件。

对于房东而言，愿不愿意把自己的房子卖掉，主要取决于两点：

1）我有没有看到自己满意的房子，能够满足自己的置换需求；
2）我有没有碰到合适的买家，能够顺利让自己置换下一套房源。
 
就这样，一环套一环，买卖双方都变的十分挑剔，买家挑好房子，卖方看付款条件。
 
因为这样的二手购房路径，四月份的二手房成交量从三月份的3.9万套下滑到2.1万多套，而从目前五月的市场情况来看，五月份二手房的成交量大概率也会维持在2万套左右。

未来上海二手房市场究竟会有如何走势，没人能预测，但无疑的是现在的二手房市场已经健康、稳定下来。


如果只有一个城市能够调控住楼市，那么一定就是上海。

我去过接近三位数的城市，没有一个城市的房地产会像上海这么健康，没有一个城市的调控会是执行长周期和坚定意识。

这背后的根本原因就是，上海是一个不太依赖土地出让的城市，不论是城市发展周期还是经济驱动模式，都是如此。

这也是这个城市每次调控都有效果的原因。

当然这一次也会如此。

当然大面块的趋势是我们需要意识，小板块的变化也是我们需要感知。

关于一手对二手的干扰，关于二手市场本身的细分，毕竟这些才是真正和我们有关系的地方。

最后还是一句话，要买房多看看文章总归没有错，但多看盘还是比看文章要有用的多。

内容已获独家授权，如需转载请联系原作者



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