英国置业 | 购房诈骗的损失怎么追回

案情和之前英国置业 | 购房常见诈骗及防范建议（下）中聊到的大同小异。买家Dreamvar是专门投资小型住宅地产的公司，买卖双方都聘请了靠谱的律师进行交易，但最后发现卖方是冒名诈骗团伙，房款被骗走。事后调查发现，卖方律师没有把对自己客户的尽调做完整，虽然瑕疵不算大。而买方律师整套手续做得无可挑剔。

放在法官面前的问题是，如果诈骗团伙无法被追踪到，被骗走的损失由谁来承担？

1. 买方律师
   

2. 卖方律师
   

3. 房产中介

4. 买方自己

   
   

不知道你脑中的答案是什么？

英国法院的答案：房产中介的责任在此案中没有法律基础。买方的损失应该得到补偿。具体由买方律师还是卖方律师来承担，控辩双方在以下几个法律节点上展开攻防：

• 买方律师是否违背信托（breach of trust，此处信托特指当买方将房款转入买方律师账户时，买方律师对房款承担的信托责任 —— 要妥善保存并交到对的人手里）；

  
  

• 卖方律师是否违背信托（同理，卖方律师理应收到房款后打到真正卖家的手里）；

  
  

• 卖方律师是否违背承诺（breach of undertaking，因为常规手续包含卖方会在交房后将房款打给真正卖家的承诺）；

  
  

• 卖方律师是否违背授权保证（breach of warranty，即卖方律师保证自己受到真正卖方的授权）。
  

对责任由谁承担这个问题，每个人都会有自己的答案，但多半是由心里的普世公平价值做出的。实际生活中，法律的运行模式却并非如此。做法律其实很像炒菜。

举个栗子。比如你在地铁上被人挤了一下，摔伤了，你觉得自己受到了侵犯，要告他。法律就跑上来问你，客官你想告什么呢？我们的菜单上有故意伤人，故意杀人，性骚扰等等。你不可以说我不要菜单上的，我就是要告他碰伤了我。你必须从菜单里选出一个名目来。

菜一旦被选定了，接下来大厨就要做菜了。比如故意伤人这道菜，他的主料必须要有“伤人”这个客观行为，以及“故意”这个主观意向，可能还需要对方有行为能力这种佐料。菜配齐了，这个犯罪才会成立。

许多涉及纠纷的客户咨询到律师的时候，都会向律师大倒苦水，痛诉对方有多么多么不讲理，人之常情。但是讲理这个东西太主观了，对方说不定也在和他的律师哭诉你不讲他的理。这没有什么意义，赶快把事实讲清楚，让律师评估能不能炒出一道合适的菜来在法律上帮到你才是正事。这也是各种跟法庭相关的影视作品里，大厨（律师）们勾心斗角，八仙过海的基础。没有人在追求绝对的事实公正，大家都只是在拼命做菜。

扯回到案子，这里不一一分析法院对上述每一条的答案及逻辑。只讲最终的结论：买卖双方的律师都需要承担责任，而且与律师有没有在手续上做到完善都没有太大的关系。

是不是和本能的第一反应差很多。而现在相信你更能猜到其中的原因，因为法官做的事情无非也是把上述几个展开攻防的点的菜谱拿出来，一条条去核对菜有没有做全。

判决的影响

这个判例在2018年对整个英国的房产律师界造成很大的震动。因为站在买方律师的角度，真的是人在家中坐，锅从天上来。人都没和卖家打过交道，卖家是骗子买家律师也要跟着承担责任，这还让人怎么混了。

连律协都坐不住了，少见的出来插手，指出并不应该由律师来承担整个系统的瑕疵。如果根据案情确实需要由律师来承担，至少应该由卖家律师承担，毕竟他们能更方便地核实卖方身份。且应着重根据其是否符合律协的标准操作，来做最后责任分担的判断依据。

坐不住的还有律所背后的保险公司。之前在英国置业 | 购房常见诈骗及防范建议（上）有科普过，律所开门都需要在保险公司买职业责任保险，所以真出了事实际赔钱的还有背后的保险公司。这直接导致相应保险费用大增，且许多保险公司纷纷退出这块领域。赚卖面粉的钱，操卖白粉的心，犯不着。

我这里不对结果做评价了，但想聊一下上诉法院判决背后的逻辑。在讨论为何买方律师需要承担责任时，法院给出的原因是 —— 涉案的买方律师有较好的职业责任保险兜底，相比由买方直接承担诈骗损失，由买方律师承担损失更加合理。

不知道你看到这样的判决逻辑是什么感觉。

这或许符合每个人对公平正义的期待，毕竟就个案而言，这样最后实际掏腰包的是律所和背后的保险公司，更加保护普通消费者的利益。但我的第一反应是，这违背了我对法律基本功能的认知。

法律的基本功能之一就是指导社会在未来的行为准则，而不只是针对一件事追求公平。

法律经济学上的一个著名案例是，农民在铁轨两侧存放干草堆，火车经过产生的火星点燃了干草堆导致大火烧毁了农民财物。农民将铁路公司告上法院。最初法院的判决是铁路公司对农民进行赔付。毕竟直觉上，损害由火车产生，且相比财大气粗的铁路公司，农民显然是弱势的一方，由铁路公司承担责任会让人心里舒服。

但如果你从更宽广的视角来看问题，把铁路公司和农民的财物全部假想成自己的，请问你会如何预防这个事情发生呢？铁路公司要么改变线路，要么在轨道两侧建高墙，都成本巨大。而农民只需要把干草堆放得离铁路远一些就能避免所有问题。因此如果从整个社会的角度看，你一定会鼓励农民改变自己的行为来避免此类损失。

回到这个案件中也是如此。

这样的判决造成的结果是整个房产律师界精神分裂，许多律所不得不在代理买方和卖方时使用不同标准的法律文本来撇清自己的责任。保险公司纷纷离场造成的保费上涨也最终导致房产律师的服务成本上升，继而造成每一个需要使用相关专业服务的客户的成本上升，本质上造成整个社会资源的浪费。

Dreamver案中的一位女法官Lady Justice Gloster就发表了不同意其他法官判决的意见，认为该案中买方律师有更好的兜底能力并不是判决的合理依据。我也比较赞同这个观点。公平本身并不应该是劫富济贫这么简单。很期待之后会有类似的案例能重新翻开这个讨论。

扯得有点多，希望你不会觉得律师在搞的这些事情太过无聊。