我用房子赚了500万，却没交一分钱税，真香

套利无处不在，只要你留心观察和善于思考。

有套国家政策利的，最典型的就是给孩子搞个海外身份，然后出口转内销以低分甚至是免试的方式入读中国名牌大学。

有套先发市场利的，最典型的就是把先发市场成熟的技术或者商业模式（比如美国的Uber）直接copy回后发市场使用的（比如东南亚国家的Grab）。

今天我们要讨论的案例被称为税法套利。

这指的是税法漏洞在一个国家被发现并堵上，那么类似的漏洞在其他国家尚未被及时封堵之前，纳税人可以利用这个时间差把前一个国家的钻漏洞技术应用到其他国家上以达到避税的目的。

这个税法套利案发生在加拿大。

最近加拿大税务局起诉纳税人滥用“出售主要居所免征个人所得税”的优惠条款。

先科普一下背景资料：在大多数国家的税法里，国家对纳税人出售自己的主要居所都会给予税收优惠政策，一般来说，免予征收个人所得税。

从常理判断，这个优惠政策没有问题，业主出于人生阶段的不同规划升级置换自住房，买卖免税很合理。

随着这些年房价飙升，炒房变成了一件特别赚钱又短平快的生意。房子来回一倒手，就是普通人辛辛苦苦几年的工资收入，这样的好事谁会拒绝？

不过和中国对财产转让所得统一征收20%的个人所得税不同，西方国家的这笔资本利得是要并入纳税人当年的所有个人收入，按照超额累进税率来计税的。最高税率将近50%，税负成为盈利的第一大威胁。

所以很多聪明人就开始打“出售主要居所免征个人所得税”这条优惠政策的主意了。

只要在任何时候我手上只有一套房，那么我来回倒腾房产你税务局就拿我没有办法了，因为一套房只能是主要居所。

你都能想到的，税务局会想不到？

首先出手的是中国税务局，为了杜绝这种投机行为，税务局出台了“满五唯一”的政策：必须持有房产5年以上，并且是家庭唯一生活用房才可以免个人所得税。

这个政策即使无法完全堵住漏洞，但还是可以在一定程度上减少投机行为，至少能延长投机获利时间。

但是加拿大税务局的反应就很迟钝。

在2016年以前，纳税人买卖主要居所不仅不交税，甚至都不需要向税务局申报。

而税务局和房地产登记局还不联网。。。。。。

先不谈法律漏洞，光是信息不对称就让税务局损失了大笔税款。

税务局在2016年才终于恍然大悟，立刻立法，要求纳税人从2016年开始披露买卖主要居所的交易信息。纳税人需要在当年的个人所得税申报表中列明这笔交易，即使不用纳税。

至于法律层面，税务局依然沿用了之前关于主要居所的定义（Income Tax Folio S1-F3-C2, Principal Residence）。

简单来说，只要符合两个条件，那就是主要居所：

纳税人必须拥有该居所的所有权；

该居所必须是纳税人通常居住的地方，居住时间不限，哪怕居住很短的时间

请注意：没有“满五”，也没有“唯一”，即使你年初买了，年底卖也行；即使你有多套房，只要你指定其中一套是主要居所也行。

所以在这一块上，加拿大税法的漏洞非常大。

在钻漏洞方面，老外也是不遑多让。

我们文章的主角就是这类人。他们是首都渥太华的一对夫妇，从事混凝土浇筑业务，后来又经营房屋基础维修业务，请注意他们的职业。

这两个人从2007年到2012年期间卖了至少5套房产，赚了近百万加币的利润，但一点税都没有交，他们的理由就是主要居所免税。

我们来看一下那卖掉的5套房的情况：

1号房：2006年8月购入，10个月后售出。他们买入这套房以后，对房子刷了个漆并且做了一点小小的装修。这点活对于他们来说那是小菜一碟。据他们自己说，卖房子的原因是因为这个房子靠近工厂，大卡车进进出出，噪音很大，影响他们休息。出售这套房子他们获利69,801加币；

2号房：在1号房出售后，他们自己建造了2号房，11个月后售出。他们在这套房子上花了很多心思，做了不少装修。据他们自己说，卖房子的原因是因为不喜欢邻居，而且担心土狼攻击。出售这套房子他们获利273,434加币；

3号房：2号房卖出第二个月，他们又自建了3号房，1年后售出。同样的，他们在3号房上也做了不少装修。据他们自己说，他们本来是打算在3号房终老了，但是他们搬进去没多久，就有房产中介来敲门，说有客户看中了这套房子，愿意出高价收购。买家出价极具吸引力，他们决定接受报价。出售这套房子他们获利403,776加币；

4号房：2009年12月购入，13个月后售出。他们在这套房子上也是做了不少装修。据他们自己说，卖房子的原因是因为这是一套镇屋（类似联排别墅），他们住进去以后就后悔了，再加上邻里关系不佳，所以决定卖掉。出售这套房子他们获利54,913加币;

5号房：2011年2月购入，2012年7月卖出。他们在这套房子上也做了不少装修和升级美化工作。卖掉的原因纯粹是因为不喜欢。出售这套房子他们获利187,574加币。

卖掉了5号房之后，他们搬进了6号房，这次他们消停了，在6号房一直居住到现在。

税务局认为他们属于滥用“主要居所免税”的优惠条例，说了那么多都是屁话，根本就是找各种借口来掩盖他们炒房牟利之实。废话少说，税给我吐出来。

这对夫妇则辩称冤枉啊，他们买房的初衷根本就不是为了炒房。

两个理由。

第一，要是炒房，一进一出就好了，为啥还要对房子做重大装修和升级？更重要的是还把房子建造成自己喜欢的格局。

第二，当初报税时曾经咨询过会计师，会计师告诉他们只要他们的原本意图是自住就可以了。

双方吵得不可开交，闹上了法庭。

刚刚吸饱了大麻的法官睁开了惺忪的眼睛，坐在法官席上聆听双方的辩解。

法官就是法官，理论水平很高。在听完整个事情的来龙去脉后，他发表了自己的意见。

判断是不是炒房主要考虑以下几个因素：

出售房地产的性质以及纳税人如何使用房地产；

所有权期限的长短；

纳税人进行其他类似交易的频率和次数；

依赖于物业或与物业有关的工作；

导致物业出售的情况；以及

纳税人买卖房屋的动机

上面每一条都会纳税人很不利。

税务局得意地瞟了纳税人一眼，提出了自己的诉求：

对那5套房进行补税；

处滞纳金及罚款

纳税人夫妇脸露惊慌，但他们仍然强忍内心的恐惧，一口咬定他们原本就是准备把那5套房当作自己家的，后来出售是出于合法原因以及无法控制的情况。他们愿意对着任意神灵发誓：耶稣，穆罕穆德，佛陀，孔子，只要不补税罚款，谁都行。

想在西方当一名合格的法官，光有扎实的理论功底可不行，你还必须拥有和稀泥的高超技术。

法官瞅了一眼两边，做出了如下判决：

5套房买卖均属于炒房行为（虽然刚刚抽过大麻，但法官我可不糊涂，先给事件定个性）；

但纳税人仅就4号房和5号房补税，1-3号房就算了，因为1-3号房的买卖行为已经过了法律追溯期（补一部分，免一部分，大家面子上都好看，是不是？）；

4号房、5号房的罚款就免了吧，因为那需要证明纳税人是”由于粗心，疏忽或者故意违约而导致的虚假陈述“（这种主观性那么强的雷法官我可不踩，纳税人咬紧牙关就是不承认他的原始动机你也拿他没办法）

判决下来，纳税人和税务局两边都很满意。

和加拿大税法一比，中国税法就清晰明了多了，所以熟读并精通中国税法的同学在西方确实是有可能套到西方税法利的噢。