深度解读 | 美国学生公寓2020年秋季学期预租情况及未来前景

根据高等教育纪事报（Chronicles of Higher Education）在7月初对1,210个大学进行的一项调查，85%的大学计划在2020年秋季学期开设面授课程（或混合模式，包括课堂面授和远程教学）。只有10%的学校计划仅提供远程课程，其余5%的学校还没有宣布2020年秋季的计划。这些数据对那些希望在2020学年出租床位的学生公寓经营者来说是个好兆头。

图表来源：Chronicles of Higher Education

截至6月，75.8%的校外学生公寓床位完成了2020年秋季学期的预租。这一数字比2019年6月的同期比例低了约390个基点。考虑到市场的不确定性，这并不是一个非常大的跌幅。

学生公寓预租进展基本保持在正常轨道上，尽管速度较慢，但租金仍在上涨。6月租金增幅略有回落，签订2020年秋季学期租约的租金同比增长1.3%。这一增长率比5月份的1.4%略有下降。预租租金的同比增长在3月份达到峰值1.8%，之后大多数大学校园因COVID-19疫情影响开始关闭。

在COVID-19确诊病例激增的各州，主流大学的预租大多保持稳定。大多数德克萨斯州的大学预租率略高于全国平均水平。德州理工（Texas Tech）、德州农工（Texas A&M）和德州大学奥斯汀分校（UT Austin）均远高于75.8%的全国平均预租率。而在佛罗里达州和亚利桑那州，大多数大学的预租比例都在70%出头。亚利桑那州立大学（Arizona State University，预租率超过88%）和中佛罗里达大学（University of Central Florida，预租率超过83%）的学生公寓出租率较好。

另一方面，加州州立大学系统的部分学校，如加州州立大学奇科分校（Cal State Chico）和加州州立大学萨克拉门托分校（Cal State Sacramento）则相对落后，预租率分别为41.7%和49%。但在其他地方，如加州富勒顿（Cal State Fullerton）和加州弗雷斯诺（Cal State Fresno），预租率保持在全国平均水平左右。今年5月，该校系统表示秋季学期将完全在网上进行远程教育。

• 疫情期间高校生源仍旧稳定

美国从COVID-19疫情爆发开始，好望角投研团队积极跟踪美国大学开学计划及学生公寓的预租情况。根据新闻报道的消息，2020年秋季学期的在校老生及入学新生总量并不会减少。实际上，不仅不会减少，受到失业率飙升、工作岗位减少、发展前景不明朗的影响，新生入学数量反而会有所提升。若一时无法找到合适的工作，又不想在家啃老，则可以选择继续攻读一个更高学历，因此近期看到很多应届毕业生开始申请大学。

信息来源：College and University Professional Association for Human Resources，《Impact of the Economic Recession on Student Enrollment and Faculty Composition in U.S. Higher Education: 2003-2018》

根据美国统计局数据，2018年全美高校共计大学生1965万人，其中有大约110万的国际学生。受到COVID-19的影响，大学面授课程的不确定性，根据最新消息，国际学生在远程教育期间的学生签证依然有效。美国的高等教育仍全球领先，再加上丰富的就业资源及良好的生活环境，目前仍是国际学生的首选地，短期内基本面稳定。

• 疫情对校外学生公寓影响不大

根据过去几个月的预租率情况可知，校外学生公寓的2020年秋季学期预租进展基本顺利。即使是已公布秋季学期将要远程教学的大学，校外学生公寓的平均预租率也超过40%。而疫情对校内学生公寓的影响要远超校外公寓，很多大学不仅减少了校内公寓的床数，以降低居住密度，而且部分大学计划将校内公寓作为隔离空间，安置确诊的学生。根据University Business在多篇文章中对学生、家长、学校制度的分析：

综合各方面因素考虑，目前的COVID-19疫情对校外学生公寓影响不大，尤其是特建学生公寓，是被众多学生家长优先考虑考虑预租的。

图片来源：Associated Press，Science teachers check in students before a summer session at a school in Wylie, Texas.

目前市场上学生公寓种类繁多，包括有传统的“校内学生宿舍”、近几十年新建的“校内学生公寓”、“校外产权住房租赁”、“校外传统长租公寓”及“校外专建学生公寓”，具体特点及各自优劣势详见之前的文章：《深度分析 | 美国学生公寓的种类及选择推荐》。

近些年，由于校外特建学生公寓的现代化设计符合学生需求，逐渐成为大学生最理想的租赁公寓种类。而随着COVID-19疫情影响，大学生寻求个人空间、学习空间和社交空间的平衡，校外特建学生公寓的增长趋势将进一步加速。可以预见，疫情期间大学生租房选择优先顺序如下：

由此可见，校内宿舍即将走出历史舞台，校外特建学生公寓成为未来的发展趋势，而传统长租公寓则作为一种后备选择。

好望角COF基金的美国团队合伙人Gar Lippincott表示：

美国绝大多数大学都将在秋季提供一些混合形式的校内面授课程。目前得到的信息显示美国大多数高校会将部分课程提供两个版本，既有在线远程教育又有现场面授，学生们可以轮流参加面授课以减小教室内学生密度。而大多数学校确保至少有一些最低限度的课堂面授学习（这样可以保证国际学生回到校园）。此外，即使所有的课程都是在线的，大多数学生仍希望住在校园附近（大多数家长也希望如此)。所以我们不太在意学生公寓的出租率。华盛顿州立大学（Washington State University）刚刚宣布，他们要求1400名今年秋季报名入住校内宿舍的学生去校外寻找住房。这是因为大学减少了宿舍的密度（每个房间减少了学生）。而且，目前所有的大学都在告诉那些入住校内宿舍的学生，即使中途搬离宿舍或者受疫情影响不得不再次关门，他们仍需须支付整个学期的学费，学校不会退款。因此，校外特建学生公寓将成为学生最理想的产品类型。