热点研究 | 结合首次置业者购买结构看英国住房问题

英国住房问题的讨论由来已久，并且其表述方法以英文来看还要比问题稍显严重，称为住房危机（Housing Crisis）。当然，在通常的解释中，英文的危机实际上是只有“危”而没有“机”的，在柯林斯字典的的解释里，Crisis就是特别严重的问题，不包含机遇。而实际上，结合英国当前的各类与房地产相关性较强的因素所表现出来的形势，英国当前的住房情况也的确较为负面。下面我们结合英国人的购房结构和政策内容，对当前住房问题的情况进行一些解读。

在正式开始之前，我们还需要先介绍一下英国住房问题，或者说住房危机的基本内容，即什么是住房问题，以及为什么我们需要关注它。

住房问题实际上是英国房地产市场的一些持续存在的情况，由于这些情况对于目前的英国民众基本需求之一，住房的需求，在实现上起到了阻碍，因此被包括英国政府、民间福利机构和广大媒体机构定性为问题。英国各地区的住房问题表现形式大同小异，下面我们引用伦敦市政府在研究当地住房问题的一些表述作为参考：

由伦敦政府的表述，我们可以看出，住房问题主要表现在可负担性和房屋供给两个方面；反过来说，如果要解决住房问题，最终的表现可能是所有人都能够在租房或者购房价格上具备经济承担能力，同时整个英国具备足够的对应给这些人的房屋存量，任何阶层的民众都有房可住，且住的体面，不存在拥挤或者恶劣的居住环境。

但是，从上文中伦敦政府对导致住房问题的来源是“creating jobs and opportunities”的表述，我们也可以看出，住房问题短期其实非常难以解决的，否则难道要停止创造就业？这几乎与停止发展经济一样了。既然不能停止发展经济，则除非住房供给速度持续超过人口增长速度，否则不可能实现供求平衡，但这显然不会在短期内实现。

实际上，我们可以看出，当我们在考虑英国住房问题时，也是在从一个颇为细致的方面考虑供求关系，两者的内涵是统一的。而之所以说需要关注住房问题，主要是为了能提高思考和表达的效率，毕竟想着如何令任何阶层的民众都有房可住时，要考虑并非只是字面上的供给量、需求量的差距（即当以“供求关系”作为思考角度时通常考虑的问题），还会令人不由自主想到当住宅在那里时，想买的人能不能买（可负担性/购买力），有钱是不是就能买得到（购房限制/买家之间的竞争者）等问题，如此一来投资者在考虑一盘英国房产生意时，容易提高思维覆盖面的完整性。

类似地，我们今天要说的购买结构方面的信息，就是考虑住房问题如何解决时，一个较为细化的供求关系方面的问题。

我们知道，满足住房需求的手段多为租房和购房两种。租房问题我们在近期过往文章中涉及长租公寓的部分已经进行过一些讨论，因此本篇改为讨论一番最近未曾多说过的购房问题，结合主题，主要讨论其实是住房问题中的购房部分。

首次职业者的购买结构

对于住房问题中的购房部分来说，承载了部分的人群并非所有买家，而应该是首次置业者，也就是本来不拥有住房，新购置了房屋的人群。虽然首次置业者未必就的确有住房问题（比如本来住在宽阔祖宅内的首次置业者），但相对于其他购房者，比如投资者、多次购房者来说，仍然最适合观察购房问题。首次置业者的增加，往往意味着解决了住房问题的人的增加。

我们多次使用了“购房结构”这个表述，但尚未对其进行解释。实际上，在本篇文章里，“购房结构”的内容大致是“购房”这一行为背后包括的支撑动作，即完成一项购房支出的明细资金来源，即融资方式如何。

首先我们明确首次置业者购房时是否主要依靠贷款。首次置业者的优势在于其可以进行更高额度的贷款和申请政府补贴，因此理论上，首次置业者都应该通过贷款购房。虽然实际情况有所出入，不过的确绝大部分的首次置业者都是这么做的。在UK Finance公布的数据中，2019年全年申请贷款的首次置业者人数为351450人，而根据英国政府提供的比例，当年全部首次置业者人数估计数量373882人，即估计99.4%的首次置业者都是通过申请贷款进行购房，此为首次置业者购买结构的第一个特点。

贷款与首付款共同构成了首次置业者的购房支出，在首付款方面，首次置业者的平均贷款比率为77%，相比于去年略微上升了0.6%，为各类自住房贷款中比例最高的一类。

首次置业者的贷款比例为各类自住房贷款最高这一情况是不出意料的，因为一般来说，首次置业者的经济负担能力都较差，贷款比例最大十分合理。但基于这种观点，我们很容易会想到另外一个问题：既然首次置业者的经济负担能力不强，首付款的资金是否也需要援助呢？我们知道，在国内这样住房可负担性较差的地区，首次购房人群大多依靠父母支持首付，因此有必要探讨英国是否也是如此。

2019年最新的英国住房调查报告（English Housing Survey）显示，在首次置业者中，依靠家庭或者朋友援助的比例约为34%。我们不知道家庭援助对于首付款的比例究竟是多少，但缺乏了家庭援助的前提下，最多34%的首次购房者将会受到影响。

由此可见，虽然英国人的购房首付上对于来自家庭的倚重程度并不如我国严重，但其比例亦不算低。“家庭”一词较为模糊，我们认为一个比较合理的理解为直系亲属，比如父母及祖父母。正常逻辑来说，如果首付的援助的确来源于家庭，来源于血缘关系不那么接近的其他亲戚的可能性明显不如来源于父母及祖父母的可能性。

既然如此，我们顺理成章就还需要考虑一个问题：在首次置业者支付其购房首付款时，这些来源于家庭援助的资金自身的来源是什么。我们知道，一个在社会上生活的成年人，若说有收入，最大的可能便是劳动报酬。但劳动报酬的表现形式并不总是唯一的，至少可以分为工资和退休金两种形式。那么，首次购房置业者的“家庭援助”如果来源于父母，究竟是来源于工资还是退休金就需要进一步探索。

要明白这个问题，我们需要先了解首次购房置业者的年龄大约是什么阶段。由English Housing Report可知，首次置业者的置业年龄平均在33岁，伦敦这样的可负担性较差的地区延后到37岁。

按照这样的数据统计，我们很容易能够想到，在英国，首次买房的大量人群的父母应该平均也达到了62岁（母亲）或者66岁（父亲）。几乎已经全部进入到退休年龄，收入应该以退休金为主。在伦敦的这样的地区则更加可以确定如果依靠父母支持首付，父母彼时的收入来源应该主要为退休金，此为首次置业者的第四个特点。

结合上文归纳的首次置业购房结构的4个特点，我们总结如下：

对于英国的首次购房置业者来说，

基于首次购房者购买结构的这些特点，我们可以基于当前局势，来看看住房问题在购房部分的可能情况。

既然首次置业者在购买结构上有上文总结的4个特点，我们就可以根据目前这4个特点可能受到的影响来看当前住房问题的情况。

首先是贷款方面，由于首次置业者购房主要依靠贷款，因此是否为其发放贷款，贷款利率就是首先需要考虑的问题。当然，基于当前英国正处于史上利率最低的时期，贷款利率暂时可以不作考虑。但英格兰银行在新发布的5月数据中显示，疫情导致了贷款批准数大幅下跌，尤其是购房贷款，相比于2月下跌了90%（英格兰银行自我估计）。作为一项前瞻性数据，购房贷款获批数如此之低令人担心，尤其是其相比于交易量（5月交易量相比于2月下跌幅度约为55%）的下跌，贷款批准数跌幅要大得多。考虑到这种情况，不能排除因为疫情影响，银行本身收紧贷款的情况。而这种情况对于首次置业者来说则会影响其交易可能。

另一个可能暗示着贷款收紧的事例是全英房屋贷款协会Nationwide的下调贷款最高额度，关于此事我们在此前发布的6月新闻精选文章内也提供过相关信息。Nationwide将住房贷款的最高额度限制在85%，对于首次置业者来说即为其最大可贷款额度降低了10%（从原本的95%）。而选择使用高贷款额度的首次置业者人数本来就较多，将贷款最高额度下调可能对首次置业者的整体购买力产生较大冲击。

最后，新冠疫情对于首次置业者的首付款来源也可能有一定影响。根据FT Advisor引用的Money Facts数据，由于新冠疫情影响，英国平均养老基金的回报率目前此前下跌10%，而在全球整体经济都还难以在2020年结束以前恢复的主流预测之下，养老金回报受损概率很大，且可能因为疫情二次爆发造成损失进一步加重。

由此可见，英国首次置业者在目前的情况下，可能在贷款获取、贷款额度及首付款支持方面都受到疫情的影响，对于目前英国住房问题来说，则可能较2019年变得更严重。

在新冠疫情下，首次置业者的购房结构受到了冲击，进而可能影响了其购买力，并最终可能影响了英国住房问题的进一步缓和。然而通过首次置业者在购买结构的相关数据，我们还可以看到，在未来，即便新冠疫情过去，其购买结构仍然可能存在一些新兴问题——比如购房者年龄过大，从而暗示了英国购房者资本积累愈发困难的可能。基于这种情况，短期英国住房问题也许会加重，对于以转卖或者租赁为目的的投资者来说，这可能是一种帮助。

Mayor of London (2020) Tackling Londons housing crisis

MHCLG/ONS (2019) English Housing Survey 2018-2019

FT Advisor (2020) Pension funds suffer record losses as Covid-19 hits

ONS (2018) Birth characteristics in England and Wales: 2017

中国新闻网 (2019) 首付主要靠父母 90后置业时更看重什么？

The Guardian (2020) Nationwide triples minimum deposit for UK first-time buyers

BBC (2020) Coronavirus: Ban on landlords evicting renters extended

UK Finance（2020）Mortgage Trends Update 2019 DEC

Bank of England (2020) Money and Credit May 2020