泰国房产2019年走势如何？公寓去库存，短期难出手

“我们上半年的主要目标是去库存”，这是双极的分析师今年在于泰国开发商交流的过程中，听到的最多的一句话。

4月1日起，泰国本土市场的抵押政策将要正式收紧，很多开发商都表示，他们今年下半年会把重点放在泰国本国人购买居住的独栋和联排别墅上面。

上述消息释放出了三个信号：

第一、近期各开发商可能会给出更多的优惠政策来清盘现房以及即将完工的准现房。近期有自住需求的客户可以挑准时机及时出手。

第二、个人买家手中的现房和准现房近期将很难出手，如果是期房炒楼花投资，并且持有房产将要在今年下半年交房的投资者，不要过于乐观，应当尽快脱手。

第三、新开盘的优质期房房源减少，如果有2-3年相对长期持有计划的投资者，遇到新开盘的优质项目可以考虑及时出手。

整体来说，泰国房产市场的投资逻辑会逐渐从过去几年的投资者导向逻辑，向终端住户导向逻辑倾斜。一个楼盘是否具有真正的自住价值，其价格能否被当地的购买力所接受，是投资者需要考虑的首要因素。

在购买资产属性的选择上，双极的分析师有以下几点建议：

第一、如果是追求租金回报率的话，除非物业方是酒店品牌，否则传统的核心CBD的投资收益很难达到预期。

因为近些年，曼谷的核心CBD开发了大量的共管公寓，由于租金较贵，这个区域最主要的长租租客是外籍人士。而在房源增加，但外籍人士数量和预算都没有增加的前提下，租金收益和出租率可能会面临下行的压力。

此外，公共交通的距离将比区域更能够影响到租金回报。如果你实际生活着曼谷你会知道，即使你住在CBD区域，如果你远离地铁或者BTS，拥挤的交通和炎热的天气也会让你寸步难行。

当然啦，如果主要关注点在房价而不是租金收益的话，CBD区域的房价肯定是整体稳中上涨的。

第二、选择房产区位时，要看它已经有了什么，而不是即将要建什么。

一个很直接的案例就是之前要在拉玛九地区修建的亚洲第一高楼，这个项目着实拉动了一把周边地区的房价。但是后来，由于投资方的并购重组，那个项目目前已经在去年10月份被搁浅。

如果你去实地考察曼谷非核心城区的楼盘，几乎每一个盘都会告诉你周边正在修建地铁和大型基础设施。但我们在实际的考察中，发现大部分都是空头支票，两三年内大多没有完工的希望。

第三、可以适当关注曼谷北部地铁沿线的期房项目。

根据最新的报告显示，北部的Bang Su火车站已经完成了71%的修建。这个将在2021年取代曼谷旧铁路车站的Hua Lamphong的新铁路枢纽，目前来说是曼谷各个区位规划中相对靠谱的一个。

一方面这里涉及到了东盟和泰国铁路系统的大战略，另一方面周边已经有完善的通车地铁网，此外工程进度的完成有明确的进度并且完成大半，因此是一个在2021年前后可以预期的长期利好。

相应的，曼谷北部地区，尤其是直通市区的地铁和天铁站，作为10分钟可达高铁的公共交通带，不论是房价还是酒店短租市场，在合理的价格区间内，是具备长期投资价值的。

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