2019年英国房价走势 现在该买吗租金税费如何变
2018年的余额已经不足，而目前英国住宅市场恰好又处在一个非常微妙的情况下，这种特殊的市场环境对大多数房产买家来说意味着什么呢？
行业专家们比普通买家或投资人更容易感受到市场动态，他们普遍认为英国政治的不确定性是削弱房产市场的关键，但同时也要考虑印花税及可负担性。
随着英国脱欧谈判的继续，以及欧盟与英国之间的最后期限，这些因素将如何影响2019年的英国房产市场呢？
英国的房地产市场，有人曾经研究了过去60年里英国的经济和房地产走势，研究发现，英国房价，是有规律性变化的！这种周期规律，被归纳为“房产周期”（Property Cycle）。
房产周期的存在，核心原因还是供需关系的存在。跟所有实体经济市场一样，房产的价格是由供需关系来调整的。
在经济环境好的时候，市场上对于住宅、商铺等需求增加，但因为土地供应的总量保持基本不变，供应没有同步增加，推动了房屋价格的增长。在这种时候，把钱投到房地产市场是最赚钱的。
等到房价涨到一定程度，足以抑制大部分人的购房需求，房价开始下跌。当房价下跌到一个更为合理的值的时候，人们又可以买得起房子了，房价就又开始回调，这就完成了一个“房产周期”。
但值得一提的是，每一个房产周期都会在比上一个周期触底的地点更高的位置重新开始。
所以长期来看，房价的趋势总会是增长的，哪怕在增长的过程中会有很多的波动。
这个概念在不少国家房地产市场的历史表现上得到了印证。但由于每个国家因为人口、经济等方面的差异，房产周期的长短有所不同。
到现在为止，英国房产市场已经经历过了3次这样完整的周期，前后跨度超过60年。第一个周期1955年到1975年大概是20年。第二个周期1975到1993年大约是18年。第三个周期1993到2011大约也是18年。
所以可以大致判断，英国的一个房产周期是18年。
那么目前英国房产市场处于什么阶段？
我们拿伦敦举个例子
自2009年以来，伦敦各个区域的房价增长幅度基本保持了一致，在80%左右。但由于伦敦地域广阔，不同区域房价增长的时期不尽相同。
房价高的地区，房价增长时期靠前，房价的增幅集中在2009-2012年；而房价相对较低的地区，房价的增长有所滞后，房价的增长集中在2013-2016年。具体变化情况如下图所示：
据《每日邮报》Daily Mail报导，2018年英国各地区房价涨幅存在较大差异。根据Zoopla的数据显示，伦敦及英格兰东部的房市较为冷淡。伦敦2018年房产价格下跌了1.67％，降至平均653,587英镑，而英格兰东部地区房价也下降0.5％，降至357,952英镑。
而英国东南部和西南部地区则分别上涨0.38％了，涨至409,923英镑和307,693英镑。表现最好的是英格兰中东部地区，其价格上涨了2.91％，涨至220,746英镑。
Zoopla的理查德唐纳尔 (Richard Donnell) 认为：“（全国）增长放缓是由于伦敦和英格兰东部的住房价格下跌，而全国其他地区的房价上涨。”
唐纳尔补充道：“在英格兰南部以外的许多地区，可负担性水平依然较高，在就业增加和抵押贷款利率较低的背景下，这些地区的房市表现优于全国其他地区，我们预计这一趋势将持续到2019年。”
2019英国房市预测
新的一年，各知名房地产公司都发表了其对2019年英国房市的预测（具体请参考下表）。
总的来看，JLL, Savills, Rics等机构对新一年英国房价的趋势较为乐观。其中，JLL和Savills预测英国未来五年的房价涨幅分别为11.4%和14.8%，而Savills，Rightmove, Cluttons等机构则对伦敦新年房价走势则较为悲观。
脱欧和贷款利率或为英国房市主要影响因素
脱欧对英国房市的影响一直是投资者们关注的主要原因之一。据BBC 报导，英国央行行长卡尼 (Mark Carney) 曾在去年9月表示，如果英国最后无协议脱欧，英国房价最多可能下跌35%。而RICS经济学家Tarrant Parsons则表示，如果英国与欧盟在脱欧后达成贸易协议，英国房产市场可能迎来好消息。
据《每日邮报》Daily Mail报导，他说：“最近几个月的房产需求逐渐减少。随着正式脱欧的的期限越来越近，脱欧的不确定性导致更多人的人选择暂时观望。”他补充道：“从房市的前景来看，这并不是一个坏消息，因为如果在脱欧协议达成前英欧达成一些贸易协议，（房产交易者的）热情可能重新被点燃。”
另外，哈利法克斯（Halifax）的拉塞尔加利（Russell Galley）表示：“除了明显的政治和经济不确定性外，2019年房地产市场最大的问题将是抵押贷款支付能力的变化程度。”
他继续说：“平均薪资增长可能会加快，但如果（政府）进一步加息，房价不太可能有太大变动。”
据dailymail分析员指出，负担能力问题部分取决于年轻一代是否能够买得起房。如果年轻一代的购房能力下降，它将在整个住房市场产生连锁反应。
抵押贷款相对便宜，但筹集抵押金对年轻人来说是一项艰钜的任务。许多首次购房者在抵押金方面得到了父母的支持。伦敦购房的抵押金通常高达82,000英镑 ，这超出了大多数家庭的支付能力。
当然，所有的结论都是预测，没人知道真正的答案。不过，恰如每年年底的一项必选项，各大房产机构依旧会对明年的市场进行预测，以及目前是否该出手买房了。
所以，目前给出报价买房的买家们通常有更强的议价能力。北伦敦的一位房屋经纪表示，许多卖家已经意识到他们收到的第一个报价很可能是唯一的报价，但这都无法预测。
有迹象表明，如果现在有能力买房，那么该买了，这样可以省下一些钱。房产经纪Cheffins的Mark Peck表示，一些买家不愿在脱欧明确前做出购买承诺，这很可能导致需求被压抑，从而导致脱欧明确后的价格大幅上涨。
“虽然高端市场受到的影响最大，但这或许是明年反弹最明显的一个子市场，”他补充道。
明年房价如何变化？
去年，皇家特许测量师学会(Rics)预测2018年的房价增长将“停滞不前”。
实际情况是，虽然2018年的房价增幅的确有所放缓，但依旧是上涨趋势。英国最大抵押贷款机构之一Halifax的最新数据显示，11月中房价的年涨幅为0.3%。回顾过去一年，增长率一直保持在1-3%的区间内。
针对2019年的市场走势，Rics预测全英的房价增幅将陷入停滞，但供不应求的现状不会让房价下跌。
房屋经纪公司Jackson-Stops预测2019年的房价平均涨幅为1%。“带有惩罚性的印花税水平以及政治和经济方面持续的不确定性已经影响了2018年的房产市场表现，而且这种影响将持续，直到英国全面适应了脱欧谈判所带来的影响。”
另一家中介，Strutt& Parker公司的Stephanie McMahon给出了更为积极的预测：“我们给出的预测是增幅在2.5%，2018-2022年的增幅为18%。”
Halifax的Russell Galley表示，尽管政治不确定性依旧，且考虑到英国与欧盟之间达成一个脱欧协议，我们预计2019年全英的房价增长在2%-4%之间。
第一太平戴维斯的Lucian Cook预计，未来5年利率将逐步上涨。这将影响家庭的借贷额度，对长期的房价增长带来拖累。
但这不意味着市场会崩溃，因为08年的全球金融危机让英国的抵押贷款监管更为完善，这是对市场的保护。
伦敦的表现如何？
国家统计局的数据显示，伦敦市场是今年表现最差的，房价年增幅低于全英均值。截至10月，房价下滑了1.7%。
但是Jackson-Stops预测2019年伦敦的房价增长将保持稳定，但这很大程度上取决于脱欧谈判的结果。
“截至目前伦敦的房价没有上涨，但如果英国与欧盟间可以有序脱欧，我们预计市场会温和复苏。”
Rightmove-Miles Shipside的观点并没这么积极，他认为英格兰北部的许多地方以及苏格兰将迎来价格上的适度上涨，但伦敦市场仍将持续低迷。
“伦敦及周边地区的价格在5年内上涨了约40%。因此我们预计这些曾经大幅上涨的区域将在2019年适度调整价格，”他说。
第一太平戴维斯预计，假设基准利率上调至1%，2019年全英范围的价格涨幅为1.5%，但伦敦主流市场和核心市场将出现下滑，分别为2%和1%。
Strutt & Parker的McMahon表示，伦敦核心市场的交易水平持续保持在历史低位，因此最积极的情况是2%的涨幅，最糟的情况是5%的下滑。
租金情况如何？
额外印花税和市场监管已经影响了英国的“买房出租”市场，2016年以来已经有数千名房东离开市场。
Strutt & Parker表示，尽管新的供应被抑制，买房出租市场看起来相对稳定，但是缺少可出租房产的事实推高了租金，2019年将维持这一趋势。
印花税还会再改革吗？
针对首次购房者的印花税减免政策首先于2017年11月公布，即对首次购房者购买价格不超过30万镑的房产免除印花税。如果是在伦敦首次购房者，减免政策适用的房价上线为50万镑，其中30万及以下部分是免税的，30万至50万镑之间税率为5%。
但是Jackson-Stops公司的Nick Leeming表示：“未来12个月内再次对印花税减免进行改革的可能性不大，但这一政策有助于在不确定的市场环境下刺激需求。”
新的印花税政策也抑制了搬家的需求，因为对现有业主来说，印花税的开支往往超过2万镑，过去一段时间的市场放缓也对英国政府的税收造成影响。英国海关税务总署2018年第三季度的数据显示，印花税的总收入比去年同期下滑了9%。
英国房价走势的四个阶段
近年来，海外人士在澳大利亚买房的热点城市主要是悉尼、墨尔本和布里斯班。40 年以来的英国房价走势，一共可分为四个阶段，下面跟随笔者一起去看看英国房价走势四阶段
英国房产
第一阶段为1973 年至1989 年，此阶段为市场初醒阶段。房价中位数从￡9,700 涨到了￡57,200，总增幅超过了486%，平均每年涨幅32%。
第二阶段为1989 年2007 年，此阶段为稳步上升阶段。房价中位数从￡59,000 涨到了￡184,000，总增幅超过了200%，平均每年涨幅12%。
第三阶段为2007 年至2009 年，此阶段为下降阶段。此阶段受全球金融危机的影响，房价不断下跌，下跌幅度接近20%，房屋历史最低的中位价为￡149,709。
第四阶段为2009 年至今，此阶段为复苏阶段。英国整体房价用了5 年(2009 第二季度开始反弹，到2014 年第二季)时间回复到之前的高位，并且持续走高。
到2015 年止，英国房价升幅(1993-2015)已经达到4倍，平均每年升幅18%，平均每10 年翻一番。该时间段，英国通货年均通货膨胀率约为3.8%。所以，除去通货膨胀，英国房价每年能够上涨14%，保值属性突出。基本上，伦敦的房价就是英国房价的风向标，英国房价的整体走势基本与伦敦房价的走势一致。
基本上，伦敦房价是其他地区房价中位数的2 倍，但是增值速度也是别的地方的2 倍。
伦敦房地产市场住房需求呈现两个阶段。第一阶段为1995 年至2007 年，此阶段为金融危机之前，每年房屋销售量大约为15 万套;第二阶段为2007 至2008，此阶段为金融危机下降期，每年房屋销售量大约为8 万套;第三阶段为2008 年至今，此阶段为金融危机过后的复苏期，每年房屋销售量大约为10 万套。伦敦的租金水平大概是整个英国的2 倍。
按照现时租金水平和平均房价，伦敦的租金回报率大概在5% 左右。到2015 年止，伦敦房价升幅(1993-2015)已经达到7 倍，平均每年升幅30%，平均5 年翻一番。该时间段，英国通货年均通货膨胀率约为3.8%。所以，除去通货膨胀，英国房价每年能够上涨25%，保值属性十分突出。
现在买还是等到脱欧以后？
2018年中英国的许多地区，特别是伦敦和英格兰东南部，房价增速都出现了明显的放缓，也有部分地区的房价有所下滑。分析师认为，政治和经济的不确定性导致了潜在买家的持币观望，但另一方面市场的长期供不应求抑制了房价的快速下跌。