对于绝大多数考虑买房的人来说，最需要弄清楚的就是自己到底是自住购买，还是进行投资，或是考虑两者兼备（以房养学等）。
很多人可能会听身边好友说，或看到网上各种帖子，就觉得某个地段房子或者样式对比其价格特别划算，便考虑购买。别急，让我们来教你认真算笔帐，你就知道到底天下是否有免费的午餐了。
对于大部分投资的非自住房产来说
衡量的标准是什么呢？
这里我们引进一个词语叫做Cap Rate，可以理解为现金回报率, 这可是房地产行业内人士使用的专业计算方式噢。
但是，但是很多人都以为，假设一个房子买回来是50万美元，租金每个月可以收到3000元，那每年可以收到36000美元房租，所以回报率用分子分母除一下就是7.2% (36000除以50000）了。然后暗喜，这钱比放银行可划算多了。可是如果你这样想，那你就大错特错了。
Cap Rate使用的分子，可不是这么简单的拿租金来除，而是扣除一切成本后的NOI(Net Operating Income)。 在美国持有物业每个月都有基本以下几个费用需要缴纳：
1. Property Management: 自己管理房子所需费用，比如东西坏了要修葺）。
2. HOA Fee: 这部分是支付给大楼的管理费，由业主一起按房屋面积比例或户型承担，这部分绝不能拖欠，不然会导致大楼最终可能没收拍卖你的房产的）。
3. Tax: 给政府要缴纳的税款，毕竟美国没有年限产权，好的地段或学区自然税费高）。
4. Insurance: 这个也必须买，尤其是出租公寓，毕竟当沿海地带或者老的公寓失火或被水淹的时候，非业主原因住户受伤都会得到保障。
现在我们举个例子，来实际看一下到底是怎么运算的。假设上述物业每个月缴纳情况大约是：
- $200 Property Management
- $300 HOA Fee
- $150 Tax
- $50 Insurance
总计是700元每月，那么从租金收入里扣除700美元，每个月收入为2300美元，根据这样计算出来的Cap Rate就从7.2%下降到了5.5%，在加上各种要操心的麻烦事，该回报率也就更合理了。
一般来说，越成熟的市场里，因为竞争激烈的原因，所以回报率都没有特别高，但是这类市场也可能在未来有更高的增值价值。当然，美国还是有很多地方，比如纽约，投资回报率即使是在一个城市里，也可能千差万别，其中包含学校，发展等因素。
如何做到慧眼识珠就是在考验每一个购房者或投资者判断趋势和数据分析的能力。
