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美国购房如何保障购房者的利益?流程是怎样?

跟中國一樣,在美國,購房消費對一個普通的老百姓而言,可能是他一生中的支出,如果因為購房被騙,那該是多麼悲慘的事!美國的法律制定者顯然很清楚,在房屋交易過程中,買方往往處於弱勢,必須制訂一套切實有效的規則用於規範交易行為,防止欺騙行為,實現對購房者利益的保護。

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1、美國房產中介必須有從業執照


在美國,95%以上的房產交易都是通過房產中介(經紀人)完成的,房產中介算是個寵大的職業群體。因此,美國保護購房者的一項關鍵措施,就是從中介入手,對中介實施規範管理。


美國的房產中介都是專業人士,必須參加專業課程學習並通過考試,才能申請執照。有過犯罪紀錄或其他不良道德紀錄的人士,申請則可能被拒。沒有取得執照的人,是不能收取傭金的。


房產中介的執照分兩種,一種是Broker(交易商),另一種是Salesperson(交易員),交易員不能直接從事房產買賣,必須加入某一個交易商才可以。交易員從業達到的年限後,才能申請考Broker並成為交易商。


2、買方經紀人需對購房者「忠誠」


在美國,購房者一般都不用支付傭金,雖然這不是強制規定,但是行業慣例。買方經紀人的傭金,是由賣方經紀人來支付的,這筆傭金的數量,在買方還沒有委託經紀人之前,就已經由賣方經紀人在房產掛牌廣告中明確告知了。這就好比一個懸賞廣告,賣方經紀人在廣告中稱,誰要能幫助我賣掉這個房子,我就跟他分攤賣方付給我的傭金。


儘管購房者不用支付傭金,但買方經紀人仍然只對購房者負責,而不是「誰給我錢,我就為誰服務」,買方經紀人對買方具有勤勉、遵從、忠誠、披露的義務。當然,買方事先要跟經紀人簽訂一份委託合同確認關係,購房者憑這份合同才可以享有買方經紀人提供的服務,買方經紀人憑這份合同才可以在交易完成後要求賣方經紀人支付傭金。


同時,買方經紀人有義務將房屋掛牌廣告的全部內容告訴買方(通常是提供一份掛牌廣告的打印件),有義務提醒買方在產權過戶之前,聘請專業人士進行房屋檢查(PropertyInspection)。注意,如果買方不願花錢進行房屋檢查,過戶後才發現房屋有重大缺陷,那麼買方就只能自行承擔後果了。


3、只有專業律師才能起草交易合同


當你看中房子準備提交Offer(出價文件)時,美國的房產經紀人會交給你一份格式合同讓你填寫,這時,你可能會擔心這個格式合同的來源以及是否對你不利。實際上,這種擔心完全是多餘的。


在美國,Offer就是一份買方單方面簽訂的尚未生效的房屋買賣合同,當這份合同交給賣方,賣方同意並簽字後,這個Offer就成了一份生效的合同,對雙方具有了約束力。


由於房地產交易的複雜性,在美國,房產經紀人是禁止起草合同的,那麼誰有資格起草合同呢?執業律師!所有與房地產交易有關的合同都是由各州的房地產協會聘請的專業律師依照聯邦法和各州的法律起草的,這些格式合同的條款從某種程度上都是法律條文的直接反映,對買賣雙方都是公平的,買方只需要把握好格式合同中的空白地方就行了。比如價格、付款方式和某些選擇項。填寫這些空白處時,你的經紀人會向你作出解釋,幫助你決定怎麼填寫。如果格式合同之外你還有額外要求,比如你要求賣方把冰箱、洗衣機、傢具一起留下,你可以填寫補充合同(Addendum)作為Offer的組成部分。


4、客戶保證金賬戶「看牢」購房者定金


美國房產中介與中國房產中介的不同,可能就是對代收的客戶交易款項的處置和管理。


美國的房產中介在銀行開立的帳戶分為自有帳戶和客戶保證金帳戶(Trust Account),客戶支付的購房定金和其他款項,屬於保證金性質,必須存入保證金帳戶。這個帳戶是沒有利息的,房產中介公司不能夠利用該帳戶的餘額獲利。


房產中介的保證金帳戶受到政府管理部門的監督,一旦發現帳實不符或有挪用的情況,就會受到最嚴厲的處罰,嚴重者會被吊銷執照或入獄。如果交易不成並非買方的責任,定金通常都會順利返還給買方。


5、要過戶了,擔心餘款沒保障?


在美國,所有的產權過戶手續都是由中立的第三者過戶律師或者產權公司辦理,當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件,買主要把付的房款用銀行本票(Cashier Check )的形式支付給過戶律師或者產權公司,並不是賣主。


如果是按揭的話,銀行要把貸款額電匯(Wire Transfer)到過戶律師或產權公司的賬戶上,這時候房地產交易才真正完成。過戶律師就會根據房地產買賣合同的有關條文,把一些費用,諸如:傭金,產權保險,過戶的其他雜費,從房款中扣除,並支付給賣主,所以很多賣主在過戶後數內就可以拿到房款。這就從根本上杜絕了房地產經紀人介入控制房款的機會。


產權公司在這一過程中是完全中立的,它的任務就是查詢產權狀態、準備產權轉移文件(Deed)、代辦產權保險、編制交易報表、依照買賣合同代收買方支付的交易款項、分派交易款項以及將產權轉移文件(Deed)報政府備案(Recording)。產權轉移文件(Deed)備案之後,過戶公司會郵寄一份拷貝文件給購房者,這份Deed文件相當於中國的產權證。


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