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美国房产投资的正确方式该是什么?买房子还是买保险?

2017年川普大刀阔斧进行税改,声称企业将把4万亿美元海外利润汇回本土,“让美国再次成为世界中心”,叠加这一轮的美元加息周期,我们再一次见证了美元回流美国的浪潮。

而对于个人投资人来说,讲求资金分散,全球配置,随着全球税务透明化大运动,CRS各辖区陆续开始交换信息回国内,这个分散配置是否还有效也变得值得商榷。

有前瞻性的瑞士私行也早就开始帮客户把钱挪到美国。正如之前我们所说的那样:因为美国拒绝参与OECD牵头的CRS税务信息交换协议,而FATCA法案只针对美国税务居民(美国政府也只要求境外金融机构提供美国税务居民账户信息,而并不承诺美国的金融机构会向FATCA协议国提供对等信息)因此,在美国拥有资产的“非美国税务居民”就一直处于一种真空无人监管的状态。

美国,是目前看来最好的haven。

由于中国投资人天生的对房地产投资的偏爱,加上美国地产市场的稳健,在美置业历来是国内投资人的首选。保险相较于房产,一个讲求白纸黑字写得清清楚楚,一个是钢筋水泥非常实实在在。随着越来越多人对美国保险的了解,美险也自然受到了越来越多的关注。专门飞一趟去投保的人绝不是少数。

不妨来对比一下在美国买房子和买保险。

首先,一切投资行为,最重要的5个指标永远是:收益,风险,流动性,税收安排和其他限制。

美国房产投资的正确方式该是什么?买房子还是买保险? - 得居房产百科

 # 1  现金支出

买房:在加州,大约100万美金可以购置一个比较好的学区房,由于外国人身份贷款审批存在一定难度,大家基本选择全款现金购房。

买保险:40岁左右男性,总保费100万美金,基本可以购置一份保额为700万美金的保额,暂且我们考虑5年缴费期,每年支付20万美金。

结论:买房,一次性付100万美金;保险可选5年或者自己想要的缴款期付清。考虑流动性,选择保险当然更优。

2  使用价值

买房:房屋的价值就是居住。在居住的同时,享受房产增值的预期。或者出租获取租金收益。当然,100万刀的房子可能还是会比较少人选择出租的,宁愿空置??。

买保险:保险最核心的属性还是保障。有了这份保障,生活就会心安理得,同时这份保障还能带来一定回报。

结论:由于两者完全不同的使用属性,所以也不能直接将二者做对比。房屋更多的是物理层面的增值,而保单更加侧重心理层面。可能安全感这个东西还是比较难找寻一点。

3  交易成本

买房:全款现金买房的成本大概在房价的1%左右,大概包括过户公证费,房屋检查费,文件准备费,公证费,转户费,第一年的房屋保险费等等。

买保险:零交易成本。更多的取决于客户是否具备投保的资格,年龄,身体健康,与美国关联等等。保费里已经包含预计维持保单的各种费用。

结论:买房更多的是客观的一些成本,而买保险的交易成本更加看中投保人自身的条件,比较难直接对比。

 # 4  维护成本

买房:一幢100万刀的房子,每年的费用大概要2万美金,包括1-2%的房产税,物业费,房屋保险和各种修整费用。

买保险:零维持成本。客户只需要按时交保费即可。

结论:房屋的维护成本比较难预期,一旦发生,成本较高。保险无额外维护成本。

5  增值收益

买房:用一个比较平均数据来说,近一年case-shiller的美国前20大都市圈的房价指数上涨2.5%左右。当然,房子可能还有租金收入。

买保险:目前美国指数型万用寿险的演示收益率在7%左右,过去20年的标普500平均收益比这个要高是肯定的。并且保险公司还会有一个0%的保底收益率给到客户,达到收益账户无风险增值。

结论:无论是买房还是买保险,收益其实都会跟美国以及全球的经济挂钩。大多数人投资房产的目的是用租金来养房,略有盈余,同时长期持有希望能获取一定增值。而保险给了客户每年0%的托底收益率,并且承诺在整个保单周期中能获得至少2%的回报,现金价值积累的方式更加稳定。

6  财富传承

买房:前面我们也提到,外国人在美国的遗产税免税额在美国只有6万美金,如果你是家中赚钱主力,并不打算移民美国,那么在美国传承房屋对你来说是一个不小的challenge。

买保险:无论是外国人还是美国人,通过寿险留给后代的钱都是可以做到完全免税的,完全毙掉所得税和遗产税,这也是美险最最核心的优势。

结论:人寿保险在财富传承上的优势更大,这个保险产品最本质的特点决定的。这也是用于传承最简单易行的方法。

最后:无论是选择房产还是选择保险,这都需要根据自身情况来作出决策。如果有自住需求,子女教育方面的考虑,配置一套房产是大概率正确的事件,当然,我们通常也会建议一套房搭配一份保单来做到完全心安;如果自住不是那么必要的,那么保险更适合作为投资美国的首选。

随着国内高净值人士乃至中产阶级不断壮大, 在财富积累之外,资产保护和传承也越加成为理财规划中非常迫切的需求; 国内金融体系的不断完善,人们的保险意识也逐步增强,为自己为家人“撑起一把保护伞”已经融入到大多数家庭财务规划之中,人寿保险也已经成为许多高净值客户资产配置中不可或缺的部分;与此同时,在美元加息走强,国内经济大环境不明朗,以及CRS全球征税的大环境下,购买境外保险正在成为高净值客户进行多元化、全球化资产配置的新选择。

香港——绝佳的地理位置和成熟稳定的金融市场,无容置疑是很多内地客人购买海外保险产品的热门目的地。但在今年香港和澳门正式加入多边公约后,开始与内地互换CRS账户信息后,更多选择购买境外保险产品的客户也将视野转移到美国的保险产品上。 对比香港和大陆,美国的金融体系和法律更完善,且美国不在CRS协约国内。

香港保险 VS 美国保险

保险经纪时常被问及“香港保险和美国保险哪一个更好?” 这个问题一定没有标准的回答。配置全球化资产,购买境外保险,要根据家庭的财务需求出发进行分析和规划,保险产品没有绝对的好与不好,更多需要考虑是不是合适。

1.医疗保险

香港:如果投保人长期在国内生活,觉得国内的社保和商业医疗保险所涵盖的保障不足,那么香港商业医疗保险是一个不错的选择;

美国:如果您是新移民(美国),或长期在美国生活,那么根据《平价医疗法案》也就是奥巴马法案,法律要求你必须购买美国的医疗保险。

2.重疾险

香港:国内的社保和医疗保险通常都不涵盖重大疾病的保障,那么如果财务状况允许,重疾险也是家庭保险规划中非常重要的一个部分;

美国:前文提到,在美国购买商业医疗保险是一种“个人义务”,根据不同的商业医疗保险计划有不同的自负金额和支出上限。如果投保人得了重大疾病,医疗费用支出上限以外的部分,保险公司都会承担。正因为这样,在美国,重疾险是非常小众的保险产品。

3.香港储蓄寿险VS美国分红寿险

从税务角度上来说:

如果投保人是美国的税务居民(新移民,在美国工作生活),那么美国的分红寿险有很强的税务规划功能。保单内的现金增值在保单内延税,寿险赔付免遗产税;而香港储蓄寿险对于美国税务居民来说属于海外理财产品,每年报税时需要申报海外资产,现金增值也很有可能被征缴资本利得税。 所以对于美国的税务居民来说,建议还是优先配置美国的寿险产品。

从保险产品设计的角度上来说:

香港的储蓄寿险和美国的分红寿险都属于分红险「Participating Insurance」。区别在于分红的方式不同:香港保险更多选用了英式分红,而美国则是美式分红。

分红险「Participating Insurance」

区别于传统险(历史最悠久的保险产品,形态比较简单,提供风险保障、保证的固定回报和税务优惠。)分红险的结构相对复杂一些,保费支付寿险成本以外的部分,根据不同保险公司的投资策略,投入到不同的资产组合当中。保险公司会将投资回报、费用结余和运营成本超出预期的部分盈利按照不同的比例分配给保单持有人,分红能力与公司的投资和运能能力息息相关。大多数的美国分红寿险、香港储蓄寿险和重疾险都采用分红险的形式设计。

英式分红

保额分红,又称英式分红、增额红利,是以保额为基础进行分红,将当期红利增加到保单的现有保额之上。每年所分的红利,一经确定增加到保额上,就不能调整。这样,保险公司可以增加长期资产的投资比例。投保人只有在出险、期满或者退保时才能获得所分配的红利。 

多数英国和香港的寿险公司采用这一种红利分配方法,也因为这类分配方式较为复杂,要求在保险和金融市场较为成熟的环境下进行。

美式分红

现金(保费)分红,又称为美式分红,也称为现金红利,是以所缴纳保费为基础进行分红,包括现金领取、累积生息、抵缴保费和购买激清增额4种红利领取方式。采用保费分红方式的保险公司,每年会计年度结束后,保险公司会根据当年投资回报,费用结余,和保险赔付结余核算可分配盈余,公布当年的分红利率,将现金红利发放于客户的账户内。

投资理念&策略比较

美式分红投资组合较稳健,以低风险偏稳健的固收类资产作为投资主流;英式分红投资组合较激进,以高风险高回报的股票类资产作为投资主流。

美式分红特点:结构相对较为简单,容易理解;固收类资产比重大,资产增值较稳健,中期持有收益较高;保单收益波动性小,保证现金价值和身故赔偿较高;红利领取形式灵活,资产流动性较强。

英式分红特点:结构相对复杂,不易理解;权益类资产比重大,长期持有收益上升空间较高但风险也更高;保单前期中期收益的波动性大,终期红利实现率不明朗;保证现金价值和身故赔偿较少,资产流动性相对较弱。

英式分红抑或是美式分红,两种分红方式各有所长,正所谓鱼与熊掌不可兼得。在配置海外保险产品,尤其是分红储蓄型寿险这类保障险种,选购的重心更多的应该在于保障的部分而非收益。

同时要根据个人和家庭的财务需求出发,选择适合的产品。

除了保障的部分之外,产品的分红能力也固然很重要,保单长期的分红能力取决于该国家或地区的金融行业的成熟稳定程度、保险公司的经营状况和投资盈利能力等各个方面,需要综合考量。建议选择行业排名靠前、历史久远、知名度高的保险公司产品。

不论是英式或美式分红,同样属于终身寿险,投保人签约之后保单跟随投保人一生,在选购之前建议仔细阅读所有的合同细则和限定条件。

美国保险 vs 香港保险 之 人寿保险

这几年香港的人寿保险热卖。国内的中产以上阶级买香港保险,有的是觉得价格比国内的便宜,有的是看上了它的投资收益,也有的是看上了它重疾险的功能。殊不知,远在大洋彼岸的美国保险也开始走入了国内人的视野,很多高净值人群也将目光投向了美国保险。而香港保险和美国保险到底哪一个好呢?且看本文具体分析。

【提示】

各家保险公司推出的寿险保单内容皆各有所异,本篇是以大方向去做分析,实际详情请洽专业保险代理人士深入了解。

人寿保险没有绝对的好或坏,只有合适与不合适,建议各位伙伴与专业保险代理人士深入了解,依自己的状况去找出最适合自己的选择喔。

保费 美国寿险胜出!性价比高

用相同的被保人年龄和健康状况,相同的保额,如果用香港的纯寿险保单和美国最传统的Whole Life比较,只看保证部分的数字,香港保险的保费比美国的贵11.4%,而现金价值反倒比美国的一半都不到。如果拿香港投资型(储蓄)保险和美国最先进的指数型万能险比较,那更是天差地别。保险的本质就是“杠杆”,以最小的钱换最大的身故赔偿。香港的这种储蓄型保单被称为“101”保单,意思是你放100万进去,人身故了,只拿回101万。而美国保险从交第一笔保费开始,哪怕只有几千块,不幸第一年身故,也有100万留给家人。

美国保险之所以性价比高,在于美国上千家保险公司之间竞争激烈,加上北美地区医疗进步、平均寿命长,投资环境与管道相对通畅等,使得美国寿险的成本低廉,甚至可说是全球数一数二低。

#历史 美国寿险胜出!市场成熟稳健

美国从1760年代第一张保单发出至今已有将近260年的历史,已是非常成熟稳健的市场,许多保险公司都是超过百年历史的老店。香港保险市场至今约100年的历史,而中国保险市场则仅发展20多年(1992年起)。

#理赔 美国寿险胜出!简易透明快速

美国寿险是严审核,宽理赔。在理赔上,不会借故不赔或拖延理赔,一旦有理赔争议,法律上利益绝大多数归于投保人。美国的理赔程序也相对简单,只要提出死亡证明及死亡理赔申请单即可申办理赔。非美国公民者也仅需将死亡证明翻译成英文公证后,连同死亡理赔单送回保险公司即可办理赔偿。反观亚洲国家因为保险业发展相对年轻,因此理赔体制上相对较不纯熟,除了要提供许多资料正本进行理赔申请,拒绝理赔的现象也常发生。

#法律保障 美国寿险胜出!金融体制完善

美国保险业受美国法律严格保护,且各州都有各自的保险律法,监管非常严格,不允许保险公司虚报保单回报率来争取客人购买。反观亚洲保险,保险监管相对宽松,而香港保险虽然多打着「英国XX」或「法国XX」或其他外资保险公司,但基本上在香港本地的外资保险公司的注册地是在开曼群岛或百慕达地区。,因此香港保险合同将受公司注册地的法律调整和保护。

商品选择 美国寿险胜出!更多元先进

美国寿险可将身故理赔丶现金投资丶长期护理和重大疾病组合成一个产品,在符合条件的情况下,还可提前领取身故理赔金使用(生前福利)。此外美国也有结合投资的投资型万能寿险和指数型万能寿险。

香港寿险产品其实也是非常多元,但在保本型的指数型万能寿险(Indexed Universal Life,IUL)方面,目前全球只有美国有。香港投资型保险的分红收益实际上是和保险公司的直接投资收益有关。而且公司自己投资,说赚多赚少,投资者还真不好知道是真是假。到时候给你多少就是多少了。同时,投资收益不保证。而美国的指数型保单(IUL),简单说,投资者的钱并不是直接参与股票市场,而只是保险公司以股指作为参照来给保单持有人计算保单的利息。并且所有的美国指数型保单都是保本的——指数下跌,当年现金价值不会减少(但保费会照常扣取)。 一般做IUL 产品的美国保险公司选用的指数有美国标普,道琼斯工业指数,纳斯达克指数,欧洲蓝筹50,香港恒生等等。这种计算利息的好处是,公开透明。指数涨了多少,全世界人民都知道。

赋税(所得税、遗产税、肥咖条款) 

视是否为美国公民或有无绿卡而定。

美国的人寿保险之所以会免资本利得税(用Loan的方式取钱)免收入税,是因为它属于美国国税局 Tax Code 下的产品。简单说就是,美国的人寿保险,想免税,必须要经过人寿保险定义测试(Life Insurance Definitional Testing)以及Modifiled Endowment Contract测试。根据被保险人的年龄,性别,保额,会测算出一个保费缴纳的最高限值,超过这个值,多放的钱,涨出来的就要交税了。而香港以及国内的保险没有这样的严格限制。

香港寿险部分,保单收益部分也无需纳任何所得税或利息税或增值税,但如果客户之后拿到绿卡,则所有海外保险的增值部分就要向美国政府缴纳资本利得税。

这也是为什么在美国如果想利用保险给小孩存教育基金,是买给大人,而不是买给小孩——因为小孩的保单里放不进去钱。放不了钱,自然也涨不出多少钱来了。那这个带来的影响是什么呢?如果你是绿卡,或者你以后打算移民来美国,拿绿卡。那你的香港保险,显然是不符合美国国税局的人寿保险定义的,那就导致你买人寿保险的增值投资收益,未来会被山姆大叔收刮去一部分。而美国本土的保险不存在此问题。

遗产税部分,香港自2006年后无需课征遗产税,因此理赔金无需缴交遗产税。但如果客户是绿卡身份,理赔金也要算入遗产,交美国的遗产税。在美国部分,只要小于免税额则无须缴交遗产税;若超过免税额,仍可透过更改保单所有人或设立人寿保险信托方式来避开遗产税。若需要缴交遗产税,也可使用理赔金来支付遗产税。

很多人喜欢在美国买房,如果身份为外国人,当在美资产超过6万美元未来就要交遗产税,税率高达40%。配置人寿保险就可以有效对冲这一税务风险。另外

外国人的美国寿险理赔金没有任何遗产税。


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