美国加州尔湾的房地产神话可以复制吗?
我是北美掘金黄永明,我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好!
1
对于他的经典项目是不是可以复制这个问题,Donald Bren实际上是回答过的。
他说,当年特殊的地理位置——尔湾它位于洛杉矶和圣迭戈之间,一边是海一边是山,这样子的情况在今天是不可复制的。
另外,从政策法规的角度来讲,1970年代和今天差异也是很大的。随着时间的推移,加州的法律法规越来越复杂,让开发商束手束脚,今天已经很难再重复当年那么大规模的开发项目了。
他所说的确实是有几分道理的。但是从另外一方面讲,每一个时代都是有机会的。虽然我们可能无法百分百重复Donald Bren当年的工程,但是在2020年代也会有新的机会,这些新的机会主要是由技术发展带来的。
今天想要跟大家分享三个方向,是我认为可以思考的方向,这些方向可能给房地产带来了新的机会。
2
第一个是高铁。很多人可能听说过美国加州是要建高铁的。
实际上,在2008年的时候,州长施瓦辛格就已经批准了高铁项目。但是后来一波三折,包括经费预算方面的问题,高铁长度也削减得越来越短,而且竣工的时间一再推迟,现在这个时间已经推迟到了2029年。你看,20多年高铁都建不成,这也跟中国确实是很不一样的。
另外一方面,可能大家听说相对少的,就是德克萨斯州也要建高铁。
现在的计划,是在休斯敦和达拉斯之间建高铁。原本你开车在这两个城市之间大概需要4个半小时的时间,现在有了高铁以后,90分钟以内就能够从一个城市到达另外一个城市。
这两座大型城市,大家知道是近些年来全美国人口增长数一数二的城市。它有没有一点像40多年前的洛杉矶和圣迭戈之间的关系呢?
更让关系相近的一点,是根据现在的规划,从休斯敦出来向北高铁30分钟的地方到达一个小城市叫做College Station,它是整个高铁线路上唯一设的中间站。你想,这个中间站会给当地带来怎么样的变化呢?这确实是引人遐想的一件事情。
College Station实际上是一个大学城,德州农工大学是在那里的,学校有6万多的学生。所以这个城市未来的潜力是值得关注的。这是第一方面。
3
第二方面,是通信技术带来的改变,尤其是5G的技术。
现在很多的高技术公司都是在加州、在奥斯汀,集中在一些城市,但是随着通信技术的发展,你的很多的办公的事情都是可以远程去完成的,或者在家里面完成的。
这可能给房地产带来新的机会。也就是说,这些高技术公司,他们的职员不需要集中在少数的城市了,原先可能相对远一些的城市也会获得它们的机会。
比如说,我所在的德州的这个海岛,现在一位市长候选人,他就提出一个很有意思的想法,说这个岛现在和历史上都是一个旅游业为主的岛,但是我们有没有可能去吸引那些高技术的公司?因为现在远程办公已经越来越可能了,没有必要全部都集中在一个城市一个地点。
这个确实是一个思路:将来人们可能更多在线办公、远程协作,这会给房地产带来什么样的机会?
4
第三个方向是当前正在发生的:在很多人口稠密的城市,在住房短缺的城市正在发生一种现象——原本的那些百货商店倒闭了以后,有些人就把这些百货商店买下来,重新改造成公寓拿去出租。
这个事情之前确实很多人是没有想到的。原先我们也考虑过,说这些被电商挤得都倒闭了的商店,将来它们那么大的楼,做什么用?空下来以后干什么呢?有人猜测,可能会做虚拟现实的那种游乐场。这个事情我们还没有太明显地看到有这样的趋势。另外一个,有人猜测它们可能会作为自助仓储。
但是现在实际发生的是,它们被改造成了公寓。
这个确实是很有意思的一件事情。因为美国现在住房是短缺的,根据房地美的数字,美国全国缺250万套住宅。尤其是在一些人口稠密的大城市,那么在市中心、在相对拥挤的地方,你已经不太可能再像原来那样建独栋的别墅,公寓的需求是越来越大的。这些商场空下来了以后,改造成公寓确实是一个不错的用途。
5
那么以上三点讲下来,是告诉大家,在每一个时代都会有它自己的机会,我们要看到有什么样的趋势、有什么样的机会。
虽然Donald Bren他当年的事情,我们没有办法完全复制,但是你想一想,也许再过20年、30年以后,你也会遇到有人讲:那是因为当时你在的那个年代,所以你才能够做成这个事情。
每过二十年、三十年都会有人这么讲的,每一个时代都会有它的机会。
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