疫情期间，为何国人对泰国好感度突增？

为什么泰国对国人态度很好，其实这个也很正常，因为泰国现在很依赖中国，无论是经济方面还是旅游，包括出口，跟中国绑定的程度是很高的。

而日本去年10月份加了消费税以后，它的GDP变成负增长，很大的原因是因为中国去日本的消费受到了一定的抑制，所以这次疫情来了以后，对中国态度最好的两个国家就是泰国跟日本。

泰国针对疫情，都采取了什么措施？

首先我们看到泰国，在苏湾、廊曼和清迈、普吉这些机场的体温检测，包括对出现发烧症状的游客采取隔离这些措施，实际上是加强了控制。

但是和其它很多国家来比，一些国家已经暂停了给中国签证，包括停飞所有的直航航班，大部分比较严控的是，中国游客或者去中国出差过的人需要到当地的酒店或医院强制隔离14天，影响是比较大的。

现在对中国入境的游客采取入境管制措施的国家是133个，大家可以通过国家出入境管理局的官网查询。其中采取了比较严格措施的国家大概有70个，具体措施包括落地要隔离14天，或者是直飞停掉，禁止入境或者是停掉签证。

而泰国在这一百多个国家里，相对来说还是宽松的。

另外，现在泰国已经成为一个中国海外移民的中转站。例如，澳大利亚的留学生，英国留学生，还有美国的移民，现在他们想从中国出境，但是那些国家都要求从中国来的是不让入境的。

所以他们都先到泰国，自我隔离半个月后，再从泰国飞到澳大利亚或者飞到美国，现在都采取的这种方式，所以泰国对中国还是比较有好的。

还有一条新闻是，下个月的世界杯预选赛，中国的两个主场因为疫情都取消了，然后中国选择了泰国作为自己的主场，分别在3月26号和3月31号两场世界杯预选赛，跟关岛和马尔代夫的都是在泰国踢，所以这也是体现出一个现在中泰关系比较好这么一个情况。

泰国现在的疫情情况

截至2月25日，泰国一共发现了1052个疑似病例，期中有八百多个已经排除疑似出院了。另外有189个还是在怀疑中，还在做第2轮第3轮的核算检测，还在医院集中护理。

而截至2月28日，泰国累计确诊41例，治愈22例，没有死亡病例，治愈率还是挺高的。重症患者只有2例，大部

分为轻症。

最近有一个新闻是，一名中国籍的重症患者，在曼谷比较有名的公立医院拉差威提治愈出院，她也是在华欣发烧，随后转院到曼谷，所以曼谷肯定还是整个泰国的医疗最发达的城市。

从这个新闻大家可以容易看出几点来。首先，泰国又治愈了一个是好事，泰国的医疗水平很高。

现在说泰国的医疗好，实际上它是好在护理做得比较好的，医生护士的人数跟病人的人数比例是很高的，医疗资源比较丰富，再加上设施比较先进。

但是要说科研，比如说在新病毒的研究这方面，我觉得肯定是没有中国或者是美国这些国家高的。

疫情对经济的影响

从整体来看，这次疫情对经济影响一定是大于2003年SARS的。

首先从经济结构上来讲，这次疫情对经济的最大影响就是消费和出口投资，因为这几年私人部门投资越来越少了，基本上都是靠国家来投一些基建和科研。

另外，从产业结构上来讲，这次疫情主要影响是服务业。因为第三产业的消费是赶不出来的，比如说外出的餐饮消费因为这次疫情被搁置，只能自己在家做饭，本来要花200块钱去外面吃顿饭，现在花20块就可以解决了。而等待疫情结束之后这些消费也是一时半会补不了的。

再来看CPI数据，1月份物价同比去年1月份涨了5.4%，这个比例已经是在近年来最高的数据了。

还有很多这种养鸡场，养猪场传来消息说饲料跟不上，物流也跟不上，它产的鸡肉鸡蛋运不出去，鸡都死在养鸡厂了，这影响还是比较大的，可能会影响全年的一个物价。

就像养猪，如果死了这一窝，然后肉没卖出去，可能就要等到明年后年才会有新的产量补充。

另外其实我们也会看到一些好的地方，包括加速经济转型，还有供给侧改革，原来的一些夕阳产业，或者是资金链比较紧张的企业，可能会在这一波的疫情的影响下就被淘汰掉了，就被别的公司收购了。

另外一个政府效率的提高和透明度的提高，比如我们看到武汉政府的换届很快，事情的处理速度也比原来快了很多。

然后降税减费等措施是一定会做的。但是现在力度还是不够，包括上周说的将水电费降5%，因为现在企业都在停工，降低水电费没什么意义，而且降低的幅度也不大。

不过，可能未来还有更大的空间，因为按照今年形势，我觉得无论是货币工具还是财政工具会有很大力度的使用。

如图，春节前15天到春节后25天，每天中国航空客流量最高的时候接近每天1亿人次。蓝色的线是2020年春节期间中国航班上总人数，只有去年的十分之一。

所以这也就说明现在海航很困难，本身它资金链比较紧张，因为它在14~15年大举的海外采购资产，现在都是在变现来还债的这个阶段。

当然，如果没有这一次的疫情，实际上现在整个全球的经济形势也不是很好，基本上所有国家都是在降息的，都处于宽松的、供给过剩和需求不足，从而导致全球通缩的状态。

相应的，我们在这个阶段，要增加自己的被动收入，比如受这次疫情很多做滴滴的、做快递的这些人，可能一下就没有收入了，因为他们都是按单计价的，并不是挣固定工资的。也有些企业可能在这个阶段就倒闭了，本身的固定工资收入也没有了。

当然有一些额外的被动收入，包括房租这些，现在国内出现疫情了，外地的住户他回不来了，这房子又租不出去了，从而在国内的被动收入也受影响。

海外置业关注点

所以在这个阶段去做海外配置，一个是可以给自己做一个第二居所，如果再出现这种问题的时候，有地方可以躲。另外一点就是在海外配置的被动收入，可能会给你带来一个比较稳定或者是额外的一种收益。

现在人民币的汇率相对来说是比较坚挺的，虽然是一直在跌，但是其实跌的幅度不大，我们还有机会去把人民币去换成外币去做一些海外配置。

现在做海外配置大家主要是关注点是安全收益和居住属性。

我们在做海外房产投资的时候，更要明确自己的目的。主要目的是出于刚需还是资产保值，是要收租金还是要高发财等等，这些目的大家要明确，不能是说一股脑的都想要。

我最不建议的是用海外房产来发财的理念，比如把国内的房子抵押出去，然后去国外贷款利用五六倍杠杆去买房子。因为这样是对自己很不负责任的一件事儿。还有一种想法是购买海外房产是为了养家糊口。这些想法还是要量力而为的。

我简单分析了不同国家房产的一些特点，比如发达国家英、美、加、澳、日、西欧和新加坡等等，这些国家比中国有钱，核心城市房价可能比中国贵。首先，这些国家房子起点相对比较高，各项法律规定多，税务审查也是比较严格的。

所以打理起来事情较多，但是租金收益要远远高于国内同等投入的房子。例如，美国二线城市租金回报率可以达到5%左右。

另外一个市场就是新兴市场，基本上是摩根士丹利新兴市场指数21个国家，主要就是像东南亚、马来西亚、泰国和菲律宾，然后还有金砖五国以及一些东欧国家。

像马来西亚、泰国、菲律宾这些国家长期的投资还是比较适合的，租金比较稳定，另外每年还有一部分升值，但是升值多少可能就是因人而异了。可能菲律宾现在涨的比较快，但是泰国就比较稳，不同的国家有各自的趋势。

接下来一个市场就是前沿市场，前沿市场主要就是比较特点的，像柬埔寨、越南、老挝，还有非洲加纳、埃塞俄比亚这些国家，长期的GDP增速可能都是在10%左右，可能20年都是这个水平了。

所以像经济危机等等对这些国家影响都不大，因为它本身并没有太大的需求，所以国际经济不好和需求不足对它没有影响，这些国家无论是它的股市还是房地产实际上都处于价值确立的阶段，不能进行准确的价值判断。

这些前沿市场做投资，买商业地产一定是比买住宅划算的，尤其是高端公寓，有刚需的低端公寓，市场反而可能会比较好。

还比如买仓库买厂房这种房地产可能都会比买高端公寓，未来的升值空间和流动性要更好一点。并且做实业一定会比买房地产收益来的更快，所以置办砖场、水泥厂会比开发房地产挣钱快。

所以从个人角度来讲，我不建议去投资前研市场。基于信息不对称的情况下，不进行现场考察，不勘察当地价格，很有可能上当受骗。加上开发商实力无法预估，比如后期维护和物业怎么样，这些都没有历史数据来进行评价。

泰国是海外置业入门的最佳选择

下面讲讲泰国，我认为是海外置业入门的最佳选择。

第一个优点就是拥有产权，无论泰国政府怎么换届，比如说上一届国王拉玛九世在位的70年里换了36届政府，但这并不影响房子产权，只要购买了那么房子永远属于你，这是最大的优点。

接下来是现在汇率比较稳定，虽然97年的时候出过亚洲金融危机，但是当时泰国的外汇储备只有500亿美元，现在是2500亿美元，所以它的汇率是相对比较稳定的。

另外房子总价低，因为你可以买到很小面积的房子，比如泰国28平米的使用面积相当于国内三十几平米面积的公寓，然后可能单价从1万到5万、10万的都有，当然每个项目的性价比是不一样的。

从居住属性来讲，文化比较包容，泰国是佛教国家，还是比较善良的。而且主要是环境好，泰国作为全球第一的旅游目的地，这足以证明了它的旅游环境和居住环境是非常宜居的。

还有就是持有成本低，每年只需要交物业费，现在房产税在考虑阶段，但是如果实施的话也很低，大概千分之三。

加上泰国的交易成本也很低，买房子的时候大概需要1%的过户费，加上千分之5的公共维修基金；卖房子的时候，如果持有期在5年以内的过户费大概4.5%左右，持有5年以上大概2%，所以这样一来持有5年以上的买卖成本一共是3.5%，这占整个房价的比例是很低的。

最后一点是中泰关系比较好，这也是我们中国人更适合去泰国投资的原因之一，这些投资主要是大湾区和泰国东部经济走廊、高铁、5G的合作。

举了个例子讲一下曼谷的房子租金。

如图，这是泰国一个二手房网站上的房子，租房面积是28平米，165万泰铢，均价大概5万多泰铢一平方米，也就是每平米1.2万人民币，一个月租8000泰铢，计算得出5.8%左右的一个毛租金回报率。包括家具家电配备在内，交完物业费还有管理费，大概是5%的租金回报率。

这公寓算是曼谷最基本的公寓了，如果按毛坯房子来算，估计毛租金大概在7%以上。所以还是比较高的。不过可以看到这个项目，配备泳池、健身房和商铺，停车场地下有亮灯，离地铁也比较近，那么这个项目整体回报率也是比较高的。

总之它的居住属性会比中国大部分的住宅要好，如果中国又出现疫情，也可以到泰国曼谷找这么一个公寓去住，生活也不会受影响，生活质量也不会降低。

此外，曼谷豪宅的租金回报率又有所不同。迪普罗麦39算是核心商业区里的公寓， 1500万泰铢，租金55,000一个月，住房面积54平米，大概7万人民币一平米，这个房子很贵了。但是它的净租金回报率大概3.7%，其实比国内房子的租金回报率要高很多了。

当然，这并不算是曼谷最奢侈的豪宅，但是配套也像宫殿一样了，有电梯间，两层挑高的会客室，还有泳池等等，算是比较高端的一个盘，实际上它的租金回报率也还是能达到4%。

对比国内的数据，北京双井富力城当时开盘的时候6000一平米，现在就是10万一平米。上面是它的租金，下面是在卖的价格，64平米的一个月租9000，也就是说640万的房子，一年的租金是11万，大概1.7%的租金回报率。

这个回报率跟曼谷的豪宅来比，也就是1/3的水平。跟曼谷最基础的公寓相比，可能就只有1/5的水平。那么北京的房子做被动收入每年只有百分之一点几，还不如在国内做存款。如果它不升值的话，你基本上就是赔钱的。但是曼谷买房子的话，基本上它的回报率就带来一个很不错的租金收益。