热点研究 | 浅析伦敦中心区写字楼市场

以伦敦为代表的英国写字楼市场在整个英国商业地产市场中有着举足轻重的作用。英国由于工业化时间长，产业转型时间早，因此以服务业为支撑的第三产业发达程度位于世界前列，对应的以为服务业提供办公场所作为核心的写字楼市场也因此而特别成熟。这种成熟也令得英国写字楼市场成为了除住宅投资之外，普通投资者能够考虑的另一个主流房地产投资标的。本篇文章就将以伦敦中心区的写字楼市场为例，结合其过去和目前的市场表现，对其未来投资的前景进行一番探讨，以求为读者朋友们提供一些参考信息。

伦敦中心区是Central London这一区域的常用译名。在Savills、Cushman & Wakefield、CBRE等大型地产研究机构中，一般认为当把Central London作为一个市场时，主要包括统称为City、West End和East London的三个区域，而在这三个区域中，又以City和West End为主要交易区域。

由上图可知，East London虽然被囊括在关于Central London的分区内，然而投资量占比很小。因此由于篇幅所限，本文只介绍City和West End的写字楼市场，省略East London部分。

根据Savills统计的2019年全年数据，伦敦City写字楼市场过去一年总共实现了大约668万平方英尺的写字楼面积交易；于此同时，2019年City的豪华（Prime，非实际写字楼级别，多指黄金地段或设施豪华的A级写字楼）写字楼租金达到80.74磅每平方英尺（以年为单位，下同，不再赘述），相较于2018年上涨3.8%；A级（Garde A）写字楼租金达到67.76磅每平方英尺，相较于2018年上涨4.8%。

 交易量和交易均价是最主要的两个投资参考数据，在此基础上，结合其他方面的信息，我们可以推导出许多可能的情况。此处暂且只简短描述价量水平，具体分析将在下文跟进。而根据为2019年的价量情况可知，City写字楼市场情况为价涨量跌；结合2019年1月份同样为Savills统计的2018年具体供给水平与2019年作对比可知，2019年整体供应量大部分时间少于同期2018年（前8个月均如此，直到9月），故初步判断2019年供求水准可能为供给量减少，需求量相对较高，是导致成交价上升的主要因素。

除此之外，相对于2018年的成交量，2019年成交量同期下降了13%，同时在A级写字楼占所有交易量中的比重也下降了5%。基于上文价量水平表现，以及供求关系数据，可推断为由于City的写字楼市场供给量减少，对应的A级写字楼供给量也减少，因此有实际需求的消费者将租赁/投资标的下放到A级以下级别。

而在租金回报率方面，截止于2019年，City的写字楼租金回报率为4.25%，West End的写字楼平均租金回报率为3.75%（之后West End租金回报率将直接采用数据不另提供图表）。虽然在2020年1月这一数据暂时下跌，但由于只是单一个月的数据，因此暂不加入讨论。这一回报率为高质量（一般为Grade A以上）写字楼的参考回报率。

Westend写字楼市场表现

在统计Westend的市场表现时，Savills将最重要的两幅图的位置都让给了交易量而没有涉及租金。实际上，租金水平在Westend区经历了比City更高的增长。截至2019年结束，Westend全区豪华写字楼平均租金为116.83磅每平方英尺，相比2018年上升11%；A级写字楼平均租金77.26磅每平方英尺，相比2018年上升4%。

而在交易量上，相对于Savills强调的保险及金融行业连续三年增加其在West End写字楼交易量的情况，全区交易量则是延续了自2018年开始的下跌，2019年结束时，全年交易量录得446万平方英尺左右，相对于2018年减少了13%。

然而与City情况不同，West End在2019年的供给量却比2018年要多。根据2018和2019年全年交易量的具体数据对比可知，2019年West End的供给量比2018年同期的前7个月要多。但结合2019年West End的豪华写字楼不寻常的租金增长率（West End年均租金增长率为1.9%）与本年度许多大宗交易（如欧莱雅租赁Gateway Centre的交易，该建筑为全新豪华写字楼，尚未完全建成）涉及楼盘为豪华写字楼的情况，更合理的原因可能是West End的大型新写字楼（一般也只有新写字楼才有大片空置面积）受到追捧与一定时间内的供给减少共同拉高了全年成交价。

另一个也可以为此提供一定佐证的是在West End的交易量中，虽然与City一样，相比于去年同期下降13%，但A级写字楼占比却并没有和City一样大的跌幅，仅为2%；由此可见在West End有更多的交易集中于优质的高级写字楼，并可能因此而拉高了本区的全年租金均价。

 最后在空置率方面，2019年终City和West End的写字楼空置率分别为4.78%和3.65%，为2016年第四季度以来的最低点。

经由以上数据总结，我们可知，在City和West End所覆盖的伦敦中心区写字楼市场上，目前可知如下特点：

交易量方面，两区均相比于去年同期下滑，下滑幅度均为13%；

租金水平上，两区均相比于去年同期上升，以West End的豪华写字楼为最，高达11%。

由两区价量水平，结合具体供给数据看，City的价涨量跌局面更可能是因为供给量持续下降导致；West End则更可能因为同时还有更多的高价成交集中于高级写字楼部分和部分时间供给量减少共同导致。

从市场现状来看，如果我们将价量齐升，且空置率处于历史低位这样的强势市场视为最适合投资的市场的话，则伦敦中心区2019年的表现不算最优。然而，我们需要考虑到2019年动荡的投资环境：2019年包含了2个重要的脱欧时间点，还加上了一次首相辞职，以及提前大选。而市场的最终表现实际上与一般情况下最强势的市场也主要只是差在交易量上而已。接下来让我们对伦敦中心区未来写字楼市场的发展前景作一番探讨，来看看未来市场是否有可能更加适合投资，亦或仍需观望。

实际上，即便伦敦市场的未来表现能如目前一般，已经可以算是优秀的市场水平。我们更加关注的可能应该是支撑其达到目前这种情况的因素是否还能在未来继续存在，以及阻碍其实现这种情况的因素是否会进一步加强。而在阻碍一个市场继续保持其良性情况或者持续向上的因素方面，我们认为主要是各种可预测的风险，下面就让我们先就风险进行一些探讨。

首先需要明确的一点是，在伦敦中心区进行写字楼投资，其预期的回报应该主要集中于租金的回报，而非房价的上涨，原因在于伦敦中心区这样的高度成熟的市场上，写字楼需求以刚需为主，租金回报率高于资本增值率。而如果要以租金回报率作为投资主要考虑因素，则对投资的风险就需要相当的前瞻性。

之所以这么说，是因为伦敦的写字楼租约时间较长。根据Knight Frank的统计，虽然从2018年开始，伦敦写字楼平均租赁长度在缩减，但仍旧达7年之多。因此考虑写字楼风险时，至少应该考虑未来数年的可能的重要政治经济事件带来的影响。

当然，要一次性考虑到未来7年的伦敦政治经济发展情况，恐怕连英国政府都无法做到（更不用说下一次大选是否仍是保守党组成政府），但正如Knight Frank所说，对于大多数公司，2-3年后的商业考量已经很难做到。因此，作为大多数租客来源的大多数公司既然一般只以未来2年为做出商业考虑的最高期限，则作为写字楼投资者（也就是这些公司的房东），也无需超前太多（实际上也并不太能够超前）。

以未来2年这样的前瞻时间来考虑伦敦或者英国的经济发展情况，在主要的政治经济事件上，我们主要能够看见的其实就是脱欧的预期完成，以及随着脱欧完成后英国经济政策的转型和贸易关系的调整。除此之外，似乎没有其他能够预期到的事件。而既然大家按照正常逻辑都不会以无法预测的事件作为商业决策的依据，伦敦和英国的市场风险应该是比2019年要低的。从这个角度来说，之前的由于脱欧导致的卖空行为（比如欧洲投资者的撤离）应该不会在未来持续，而更稳定的经济环境预期将会带来更多的投资。

因此，Knight Frank估计，在2019年顺利脱欧之后，接下来以伦敦为投资目的地的全球资本会达到480亿英镑以上，超过去年同期的400亿英镑。

当然，这些资本由于来自全球各地，其中的大部分（430亿英镑）是否能够最终如愿进入英国写字楼市场还要取决于所属的国家和大国际环境。但这一数据起码能够给我们一个信号：对于全球（包括英国本身）资本来说，由于之前的脱欧不确定性已经不在，在对于风险的前瞻内没有重要的不确定因素，因此对于伦敦写字楼市场的信心比以往更加强烈（按照数据对比来说的话，比以往强烈21%）。

写字楼的需求来自于在写字楼内工作的人数（Office Based Employment），每增加一个需要在办公室里工作的岗位，则实际或者潜在的写字楼需求量都会增加。因此基于工作人数来预测写字楼需求量，应该是一个比较合理的做法。

根据Cushman & Wakefield统计的2019年写字楼消费公司类别的数据来看，伦敦中心区写字楼的主要消费者为灵活办公、银行、金融、媒体、科技和专业服务类的公司，这些公司消费量总和为整个市场的77%。灵活办公不是一个工作类别，其本质而应该被看作另一种写字楼，因此对灵活办公有需求的工作类别仍然是对写字楼有需求的工作类别，只是这部分公司规模普遍较小。

而从工作类别来看，在伦敦中心区，直接产生对写字楼的需求的工作类别以银行、金融、媒体、科技和专业服务类的公司为主。现在让我们把关注点转向他们的未来增长。

关于这些工作人口的未来增长，伦敦市政府其实在2017年进行过预测。根据伦敦市政府的预测，每年在这些行业增加的人数，即表中第1、2、3、4和8栏内的人数总数为33990人。

而目前伦敦市内的人均理想工作面积为100平方英尺，33990人的理想工作面积需求为339万平方英尺。此为2017年基于过去数据所作的工作岗位的增加。

然而2017年的数据并不一定为真实情况，所幸目前2019年都已经过去，我们可以能够对这种预测进行一定的检验。

首先我们来看看2017年之后的伦敦的就业情况。

2017-2019年，伦敦的整体就业率在74%-76%之间波动，并从2019年下旬开始持续上升。结合每年新增人口和每年的就业率，我们应该能够得出每年伦敦到底新增了多少工作的人。由于2019的统计数据暂时没有权威来源，因此我们只看2018年。

2017-2018年，伦敦人口总共增长了10.3万人，而按照就业率在2018年的情况，我们可以知道就业率大约在75%左右。如果按照2018年的就业率来看，应该是增加了10.3*0.75=7.725万的就业人数，与计划中的4.9万人相比增量远超预计，为预计的157%。如果按照这一比例带入到对写字楼需求为主的几个职业的估计数据中，则这部分增加的人数应该为53364人，对应的写字楼需求应为533万平方英尺。

当然，此处仅为我们的估计，并非实际数值（就业统计上只公布了就业率而没有具体人数），但仍然可以看出，伦敦就业市场的实际发展水平要高于预计水平，且这只是伦敦当地的需求增长。考虑到外国公司在伦敦的写字楼消费，需求还需要继续增加。比如今年1月谷歌在West End的交易，就涉及超过13万平方英尺的面积，而之前欧莱雅在West End的交易涉及面积则超过12万平方英尺。

将这种预计的需求根据Knight Frank在2019年年终的统计，对应到Central London上时，其比例约为87% （1280万平方英尺的总成交量中City与West End占1113万平方英尺左右），因此不考虑非本地需求的话，City和West End估计的需求可能为533*0.87=463.71万平方英尺左右。

从当前已经进入开发估计量中的数据看，2020年City和West End的开发量比当地需求量要大，有接近200万平方英尺的余裕。2020年的开发量最终有多少能于年内完成并进入市场还无法确定，但从2021年看，已经记录在案的开发量并不高，仅为300万平方英尺左右，这样的体量即便就业市场增长水平按照伦敦市政府的预计水平增长都无法满足，而在2020年1月都还没有记录已经开工的楼盘，要在1年后就完工进入市场显然难度很大。因此从这样的数据对比来看，2021年的市场可能会出现更强的供给不足。

由此可知，在国际资本方面，由于前瞻性的期限内目前英国预计没有对经济发展有重大影响的不确定性因素存在，资本信心比以往增加；而在本地的实际供需方面，伦敦的开发量与需求量之间的差额可能在2021年会进一步扩大。

经过一番对于伦敦中心区内市场表现和未来前景的探讨后，我们可以发现，伦敦中心区的写字楼市场：

在动荡的2019年仍旧能够保持租金的增长和空置率的地位，反映了伦敦作为传统优质投资市场的地位带来的投资者信心；

在未来的国际资本信心方面，由于脱欧不确定性的解除，对伦敦写字楼市场的未来普遍看多；

在当地供需方面，伦敦中心区的写字楼市场可能会逐步经历更严重的供小于求的情况，从而有利于租金继续上涨。