中国式小区衰败:复杂契约遍地坑
城市问题,说到底都是政治经济学。
前段时间,小区衰败的话题引起了大家的讨论。我曾在多个城市调研过小区的维护难题,这里就从另外的角度,来梳理一下我对社区发展困境的理解。
其实,中国式的小区衰败,将政治经济学中的几个经典原理体现得淋漓尽致。
主要逻辑:小区维护需要稳定、持续的资金投入,而社区中钱的筹集和使用又涉及到物业公司、业主、开发商和市政府这四个角色间的多方互动。交易对象一旦多了,合作就会变得困难。于是,中国的小区维护在不同阶段会发生多种“制度失灵”(institutional failure)的现象。
既然物业公司是小区维护工作的直接执行者,这里我就以物业公司为起点,讨论它与开发商、业主以及市政府之间的这三组关系。
诚然,一篇文章肯定无法将这么复杂的问题给解释透彻。但通过梳理不同角色之间的关系,我们可以逐渐找到小区发展困境的实质,以及为解决问题找到新的思路。
01
物业公司VS开发商
委托—代理问题
现在,中国城市中的各种物业公司鱼龙混杂,五花八门。这里我以一种常见的物业公司类型为例——既与楼盘开发商属于同一集团的物业公司。
开发与物业“打包”的模式,多见于物业做出了品牌和口碑的大公司。这些集团之所以将开发和物业捆绑,为的就是能让“肥水不流外人田”。按理来说,这种社区应该发展得很好才对,可事情总不会是这么简单的。
国内某知名开发商就是自营物业。许多人之所以置地它家楼盘,正是冲着其高质量的物业管理服务。
可是正当该集团把物业品牌做成熟了的时候,集团却决定让开发职能和物业职能“分家”,两者实现了行政隶属关系的分离——从此,物业不再是开发公司内的一个部门,而成为了一家财务独立的子公司。
同一集团下的开发和物业实现财务分家,产生了政治经济学上经典的“委托—代理问题”(principal – agent problem)。集团把本是开发商内部的物业管理职能给独立出去,相当于是开发商作为委托方,将小区维护的职能代理给了一家会打自己“小算盘”的物业公司。
诚然,代理机制确实是有一些好处的,比如:
通过代理,委托人可以规避一些麻烦。如果说住宅开发是在制造产品,那么物业就是售后服务。当负责售后的物业公司作为独立的实体,全权负责与业主的接触与沟通,开发商则可摆脱一些售后服务环节发生的纠纷。商业上的售后服务外包,依的也是这个逻辑。 代理机制可以通过分工细化来提升效率。从理论上来说,当物业要自负盈亏时,它会更有动力来加强自身的资源利用率和创新能力。事实上,独立后的物业公司确实也“发明”出了一些新的特色产品和增值服务(如社区内的托儿所和宠物美容等),可以变得更加专业。
化大为小。新制度经济学泰斗Mancur Olson在分析集体行动的困境时指出,当大群(big group)被分解为数个小群后,许多搭便车的诱因(如缺少监管、产出投入比不显著等)都会自动消除。
中国许多社区在体量上都实在是过于庞大了,这导致很多业主即使付了钱也并不一定可以看到自家门口的小范围环境得到明显的改善。如果这些社区可以被划分为多个面积相对较小的“小社区”,业主只需支付自己“小社区”内部的服务的话,那么居民或许会更愿意掏腰包,并对家门口的设施负起责任来。成立“俱乐部小团体”。诺贝尔经济学奖得主James Buchanan指出,在公共服务和私人服务之间还存在一种叫做小团体服务(club goods)的概念。小团体服务像公共服务一样,是由多人享用;但和公共品不同的是,小团体有着更加明确的边界,只对内部人员开放——这样做可以有效的避免搭便车现象。
在社区中,一些服务其实并不是全员普遍参与的(如文娱活动等),既然如此,这些服务就不应该由物业费来整体买单。物业公司应该成立相应的“俱乐部”,并对俱乐部内部人员单独收费来提供这些额外的服务。
当这种机制运用得成熟了之后,额外服务可以拓展到更加高价值的各个付费领域,并用其赚取的利润,去补贴一些目前所欠缺的基本服务。战略性地发展邻里关系。诺奖得主Elinor Ostrom认为,用纯经济学的角度去看集体行动问题可能会过于偏激。她认为,人与人、群体与群体间的社会关系(social relations)会让本可能搭便车的人互相监督,自觉为公共资源买单,减少集体行动的困境。
随着城市化和经济的发展,许多中国小区面临着社会关系淡薄的危机,业主们虽是邻居,却互相不认识也不关心。
针对此现象,在我调研的某社区里,物业公司通过运营集体食堂的方式重塑一种更加亲近、有人情味的邻里关系。
其实根据Ostrom的理论,如果邻里关系如果真能改善,搭便车的情况也可能会减少,业主们也更能有效地参与小区的公共事务,为社区的发展出钱出力。物业公司若是能加大小区“软实力”的建设,可能会有事半功倍的收获。动员退休老干部。组织成本过高的问题,有时可以用义务劳动的方式解决。在Mancur Olson对集体行动的经济学分析中,他还指出了一种解决搭便车问题的方法——既找出一个愿意负责的领导者,让他自愿承担大部分的责任,保证公共品的有效提供。
社区服务不仅需要出钱,更需要出力,对此,小区里的退休老干部们如果可以被动员起来,以他们的领导力、阅历、威信以及时间,他们或许可以以志愿者的形式帮物业公司解决一些组织上的问题。
其实在美国,许多成功的社区大会就是由清一色的老年人主导的——相比年轻人,他们更加愿意将时间和精力花在公共事务上。中国社区其实可以尝试搭建类似的管理机制,有效地将社区中潜在的组织资本给调动起来。
房产资讯推荐
- 得居专栏
-
美国史无前例的万亿基建法案通过加速奥斯汀大都会多项公共升级
◎作者 |得居老吴得居创始人CEO,追求逻辑的清华理工男,用数据解读全球楼市!熟悉得居的朋友都知道,现阶段得居最看好的美国投资目的地,是作为德州首府的的奥斯汀 2021-11-27 2223次阅读
-
干货!2022年西雅图地区TOP10学区,快来看看有没有你家的!
◎本期房产情报,由得居美国西雅图合作伙伴提供近年来,西雅图房产市场一路高歌猛进,无论是投资还是自住,国内外买家都蜂拥而至普吉特湾畔。据大数据显示,价格和成交量势 2021-11-18 3280次阅读
-
2022年美国房地产市场新兴趋势报告®
◎作者 |象姐20W+粉丝的房产媒体人,深谙全球楼市动态,熟知海内外购房技巧。最近象姐看了一份普华永道最新发布的2022年北美地区《房地产市场新兴趋势®》。这 2021-11-15 2022次阅读
-
- 海外新闻
-
快自查下Countdown超市收据,已有人被多收45刀!
欢迎把“小才”设置成星标哦~///一名惠灵顿男子最近被Countdown超市多收了45纽币,事件发生后,他提醒所有使用该超市网上购物服务的顾客要仔细检查他们的收 2021-12-08 1720次阅读
-
新增90例!南岛出现病例!奥克兰学生确诊,28人隔离!又一地取消跨年烟花!
点击查看"红绿灯"防疫系统详情12月8日|疫情播报[距边境开放还有 143 天]新增90例社区病例奥克兰71例,怀卡托9例,北地3例丰盛湾5例,湖区1例,尼尔森 2021-12-08 1255次阅读
-
新西兰2021年“热搜”出炉!这些词条,你搜过吗?
欢迎把“小才”设置成星标哦~///谷歌公布了新西兰地区2021年搜索量最大的前10个词条。从1到10分别是:-Covid-19NZ -NBA -StuffNZ 2021-12-08 1454次阅读
-
- 投资分析
-
对北京冬奥会下黑手,中美博弈再度激化
最近微信改版打乱发布时间常有读者朋友错过文章更新将“智谷趋势”设为星标保持联系,一起前行◎作者|杨轨山S博士◎来源 |火星S博士(CrazyPhd_S)已获授权 2021-12-08 1369次阅读
-
印尼华人凭什么富可敌国?
◎作者| 劳拉申◎来源 | 环行星球(huanxingxingqiu)已获授权电影《摘金奇缘》(CrazyRichAsians)讲述了美国华人在东南亚华人家庭, 2021-12-08 1953次阅读
-
晚年生活质量由收入决定,而非资产:诺贝尔经济学家忠告
◎作者|顾影今天要说的这位诺贝尔经济学奖获得者,名为罗伯特·莫顿。他被誉为“期权之父”,是现代金融学的开创者之一,也是哈佛大学最高级别“大学教授”。 对于养老金 2021-12-08 2439次阅读
-
- 房产新闻
-
不惜成本,为自住而装修的房子果然让最挑剔的买家都被折服
位于洛杉矶ShermanOaks,5房8浴,室内8000余尺,占地近34000尺,2021年新建,现开价美金749.5万 2021-12-05 1547次阅读
-
【房产资讯24】美国房价最新预测,到2022年10月,房价将增长13.6%
Zillow预计,2021年10月至2022年10月期间,美国房价将增长13.6%,2021年底将比2020年12月上涨19.5%。预计2021年美国房屋销售量 2021-12-04 1564次阅读
-
洛杉矶百万豪宅在线拍卖——钻石吧山顶豪宅
不久前也为大家介绍过一栋【Pasadena帕萨迪纳的豪宅拍卖】起价美金400万,最终拍卖价格为美金493.5万这次即将在线拍卖的是位于洛杉矶华人东区的钻石吧Di 2021-11-27 1879次阅读
-