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房地产里最惨的不是最后一棒,而是倒数第二棒

2018-11-281250次阅读

你有没有想过,等我们老了的时候,该把房子卖给谁?在房地产市场上,结局最惨的不是跑倒数第一棒的,而是那个跑倒数第二棒的。


房价的起伏,就像海上的波浪

在我们讨论房价以前,先假设这样一个场景:

你正站在海边,海浪一个接一个扑向岸边,然后又排着队退回大海,来来回回、往复不停。

那么请问:海上为什么有波浪?

大部分人会说:因为有风,无风不起浪。这个回答,对,也不对。

因为风是最表层的因素,或者说是快变量。从根本上说,海上有波浪,是月球和太阳的相互作用产生了潮汐现象,因此海水表面才会出现周期性的涨落。月亮才是根本性的因素,也就是所谓的慢变量。

尽管绝大多数人会忽视它,但它依然是一切变化的根本,房价的涨跌也一样。

你每天在新闻中看到的消息,比如美联储会不会加息啦,谁又举牌万科啦,都会影响到房价,但都只是快变量。而藏在新闻背后的人口因素,以及新闻里所说的买不起房的大多数人,才是月亮,是决定房价涨跌的根本。

不过,对投资者来说,这并不是一件坏事。因为想要预测未来一两年的宏观经济形势很难,但要想预测未来二三十年的人口变化,却能相当精确。 


看透人生的周期,也就看透了房价

尽管每个人都体验着不同的人生,但全世界的人都走着几乎相同的轨迹:

最初租住蜗居,奋斗十几年后买个小房子,再过十几年有钱了就换更好的地段或者更大的房子,等你老了你只能搬进一间小小的养老院房间,最后容身于一块两平米的墓地。

美国劳工统计局根据消费者的年龄划分,对600余项消费支出进行了测评,然后追踪了他们的人生轨迹:

27岁之后,美国人才开始租房或买房(单纯考虑买房会更晚一些);

37-41岁的时候,孩子已经长大不少,多数美国家庭开始换更大的房子,从而产生第一个购房高峰;

50岁左右,孩子开始独立并离开原有的家庭,父母会考虑购买度假房产,由此产生第二轮度假与养老房的购买高潮。

再年长一些,孩子们会组建自己的家庭,父母们为了多与儿孙相处又搬回老房子或者在子女附近租房子生活。

大约84岁的时候,养老院成了绝大多数美国人的归宿。

我将这称之为“购房者的生命周期”,这个简单的规律,影响着房价的最终走势,也给投资者留下了一丝窥探机遇的可能。


最惨的购房者,是倒数第二棒

一个最简单的道理就是:

人口年龄结构年轻,意味着年轻人多,接盘侠多,这时候住房需求旺盛,房价上升;但是进入老龄化社会后,大家都想把房子换成钱来养老,而当大部分人都在卖房的时候,房价就会开始下跌。

拿日本来说,1942年的时候,日本首次达到人口出生高峰。随着“二战”的结束了,很多士兵从战场回到了故乡,帮助这一峰值持续到了1949年。

按照我们上面分析的购房周期,人口高峰出现后的40-50年会出现购房高峰,而日本的高峰正是出现在47年之后,也就是80年代到90年代。

那时候的日本嚣张狂妄,印着“Made in Japan”的商品遍布球各个角落,而日本在买完日本之后正忙着买遍全球——

索尼花34亿美元买下哥伦比亚电影,三菱花14亿美元买下洛克菲勒大厦。

日本三菱财阀甚至买下了美国经济的象征——位于纽约市的洛克菲勒中心大厦收购了,这给美国人心理不小的冲击。

在那时的日本人眼中,全世界都明码标价,而钞票是他们手中最大的武器。当时的日本首相中曾根康弘,曾得意洋洋地说:

美国人是劣等民族,二战通过武力没有征服美国,现在日本有能力买下整个美国!

1991年,日本的房地产到了顶端,1996年日本的总体经济也到了顶部,人口红利吃尽之后紧接着就是急转直下的“失去的十年”,甚至延续成了“失去的二十年”。

那么中国呢?

从目前的人口发展变化来看,中国的劳动力增长会在2015-2025达到峰值,然后增长速度开始放缓,我们很可能会加速进入老龄化。

你有没有想过,到那时候,我们该把房子卖给谁呢?要知道在房地产市场上,结局最惨的不是跑倒数第一棒的,而是那个跑倒数第二棒的。

所以,如果你要投资房产,那选择一个人口结构年轻而且呈现出净流入状态的地区。比如,美国奥兰多。

不了解市场的人,大多以为这是一个不知名的小地方、不起眼的市场,但却不知道当下美国房地产市场里,低总价的房产市场收益远比高总价的那些著名城市要好,甚至市场交易的活跃度也更好。

同时,收益于婴儿潮、退休人口、富裕人口以及大量外国移民,奥兰多的人口增长非常迅速,连续三十年位居美国人口增长前十。这意味着奥兰多的房地产市场有着长期的安全性和增值潜力。

而由于奥兰多区域内的迪士尼旅游资源,这里发展出了全美租金收益最高的短租度假社区,充分保障了当下的现金流。某种意义上说,奥兰多是当前美国房地产投资的黄金之地。

当然,如果你无力加码那些长期健康的市场,那么你最好在倒数第二棒来临之前脱身,以守住你目前的收益。



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