北京下跌，香港下跌，曼哈顿下跌，温哥华下跌，全球楼市危急，这类房产却异军突起

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  Jay Huang

霍巴特，一个被称为“地球尽头”的地方，最近发生了一个很有意思的现象。

智谷趋势全球地产研究院调研发现，在全球房价出现高位盘整，涨幅疲软的大背景下，有一类房产呈现出了完全不同的走势，那就是以旅游业为支撑的旅游地产项目，其中尤以澳大利亚塔斯马尼亚首府霍巴特表现最为突出。

早在2016年时候，笔者就曾经推荐过这个当时被澳洲主流房地产界忽略的城市，虽然当时引来骂声一片，但是事后霍巴特房产的走势完全印证了笔者的预测：

2016年底霍巴特房产开始爆发，高开高走，至今已持续了两年的大牛市，即使在以悉尼和墨尔本为代表的澳洲房地产普跌的大气候下，霍巴特依然保持着非常强劲的势头，逆势上涨9.3%！（可惜澳府对海外投资者的限制使得国人很难参与到这场盛宴中来）

而且除了霍巴特之外，日本的京都、北海道，美国的迈阿密、奥兰多等众多旅游地产也几乎霸占了该国涨幅的前五名。

旅游地产异军突起背后的逻辑是什么？这种涨幅是否具有可持续性？

相信我，这绝对是一篇价值百万的文章。

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美国投资界大佬Howard Marks有一句名言：牢记万物皆有周期是至关重要的，我敢肯定的东西不多，但以下这些话千真万确：周期永远胜在最后。

在嗅觉灵敏的投资者眼里，2017年是一个转折之年，很多资深投资者认为，在经历了将近20年相对宽松的信贷周期之后，2016年12月美联储开始加息，以此为标志，全球宽松的信贷周期快走向了尾部，接下来我们将进入比较紧缩的信贷周期。而在这个过程中，资产价格将会发生比较大的变化。

一般来说，当信贷周期处于宽松阶段，激进型的投资品会受到追捧，投资者会更多关注资产的成长性和增值率，而一旦信贷周期转向紧缩，防守型的投资品会更受欢迎，投资者的关注点会转向资产的安全性和收益的确定性。

正是在这个大背景下，旅游地产以其超稳定的现金流和超高的租金回报率受到了市场的青睐。

近日海外掘金小分队就对最为中国人熟知的泰国普吉岛进行了为期三天的实地考察，亲身感受一下这个全球十大最佳海滨度假胜地之一的魅力，以及岛上蓬勃发展的房地产市场。

我们选择普吉岛主要有以下几点理由：

• 为了避免单个国家游客的风险，我们选择游客来源国多元化的全球性旅游胜地；

• 为了避免政策风险，我们选择透明度高，对海外投资持欢迎态度的国家；

• 当地治安良好，没有重大自然灾害；

• 距离中国比较近，时差不大。

关于普吉岛的美景很多读者都有所了解，我们这里不多赘述，直接上干货。为什么我们认为普吉岛的房地产项目可能是目前值得重点关注的投资品之一？理由有三。

02

极高的租金回报率是选择普吉岛房产的第一理由。

当我们从普吉岛机场出来的时候，道路两边简陋的棚屋，在大街上四处飞奔的旧摩托，基础设施少的市集，都让我们想起了中国的广大县城。

来接机的小姐姐说，其实说它是四五线小城镇还是抬举了它。

见惯了中国旅游城市良好规划和整洁面貌的我们，禁不住担心这么落后的基础设施会不会影响到当地的旅游业。

但是当我们的车开过卡马拉海滩，巴东海滩和卡伦卡塔海滩，见到建在海滩边上的一家又一家设计精良、装修豪华的五星级酒店和私人别墅时，我们顿时明白了普吉岛是一个高度折叠的地方——

泰国的有钱人和国际旅客，与当地居民生活在完全不同的两个世界里，除了国际游客偶尔会去当地市集买些海鲜或其他土特产外，两拨人几乎没有什么交集。无论是国际游客，还是达官显贵，他们并不会因为当地落后的基础设施减少来度假游玩的意愿，因为等他们进入到酒店区域之后，就可以享受到所有的高端设施和服务。

我们考察的第一个项目位于巴东海滩和卡马拉海滩之间，距离两大海滩各约5公里和2公里，不算太近，这个项目已经是第二期，普普通通的几栋公寓房，居住面积大概在30-60平米左右，主要以一房为主。

陪我们考察项目的是一个在泰国做旅游业十多年的中国大叔。他看了一眼后，就说这个房子如果能看到海景，淡季大概能卖到800人民币/晚，旺季至少能翻倍，我们顿时睁大了眼睛，心里充满了疑惑，这么一间30多平米的普通公寓，而且离海滩并不近，真能租出这么多钱去？

我们自己在心里粗略地计算了一下，按照这个租金水平，假设旺季的入住率是80%，淡季的入住率是40%（保守估计），这个毛租金回报率竟然能达到惊人的40%左右！！

10月20日，本周六下午，智谷趋势海外资产配置研究总监Jay Huang为您分享最新普吉岛房产市场状况，如何选择优质项目~欢迎扫描二维码报名。

怕大叔是托儿，我们自己用手机查了一下Airbnb网站，搜寻附近区域类似公寓淡季和旺季的报价，得出了以下结果：

确实与大叔的判断基本一致。

那些只标价500多的几家，我们都有点进去看，通通不是海景房，海景房都要在700以上，即使我们按照最保守的淡季600人民币/晚，入住率40%，旺季1200人民币/晚，入住率80%来计算，年毛租金回报率也能达到30%，这个回报率可谓惊为天人。

后来，在继续考察项目的路上，我们和大叔攀谈起来。原来大叔最开始是在曼谷做旅游，后来转去了清迈，最后定居在普吉岛。因为他说来普吉岛旅游的游客最稳定，增长数量也最快，所以相应的，普吉岛给他的回报最丰厚。

除了陪游客考察项目和旅游外，他自己还成立了一家房产管理公司，帮客户经营Airbnb。由于是内行，所以他对普吉岛各个区域的租金情况了如指掌。

除了租金外，投资者最关心的就是入住率的问题。我们就这个问题请教大叔，他说，这个你从政府对Airbnb的态度就可以看出一点端倪了。

由于触动了酒店业的奶酪，Airbnb一出世就遭到了酒店业的围剿，它们四处说服各国政府采取措施限制Airbnb，结果就是各国政府对Airbnb的态度不一致，有的明令禁止，有的模棱两可。

比如同为泰国城市，首都曼谷就明确表示Airbnb违法，不准经营，不过现实中还是有很多人偷偷摸摸地在做；在普吉岛，Airbnb不仅合法，而且还为地方政府所鼓励，这个在各地政府中还是属于比较罕见的。.

究其原因，主要就是因为普吉岛上的住宿接待能力与来普吉岛旅游的国际游客的住宿需求长期处于供不应求的状态，特别是在旅游旺季。（注：每年的11月到4月是旺季，5月到10月是淡季）

每年旺季，都会有两艘大游轮不远万里来到巴东海滩外海停泊，充当临时旅店，白天由接驳船运输旅客到岛上旅游，晚上送回游轮休息。

大叔告诉我们，去年岛上还发生过所有住宿客满，游轮也客满，旅行社不得已只能租用医院大堂，摆上大通铺来安置游客的奇事。

还有一队来自俄罗斯的游客，实在没有地方住宿，旅行社只得每人发一顶帐篷，让他们在沙滩上搭帐篷过夜。

房子不够难道不能建吗？

面对这个疑问，大叔意味深长的看了我们一眼：普吉岛本身土地面积就不大，而且很多是山地，适合造房的地块不多，而且一方面很多地块是私人的，风能进，雨能进，国王不能进，私人不愿卖，谁都没有辙，包括政府。

另一方面，为了普吉岛旅游业的长期利益，政府现在对造房的限制越来越多，比如不能造高楼，如果在山坡上建房，容积率也大幅降低，这些因素就像一根根枷锁一样，限制了普吉岛房地产的供应。而来普吉岛旅游的游客却是只增不减，这其中有很多是固定游客，他指着远处山上的一套别墅说，每年王XX（中国著名富二代）都会把这套别墅包下来几天，在里面搞Party。

正是因为这种现状，搞旅游住宿在普吉岛是利润率最高的行业，大叔自己就有一家房产管理公司，目前只有五套房产在托管。像他们这种小打小闹的，基本上在房地产公司内部都有联系人，一有新房放出来，他们会在第一时间内抢着跑过去和业主签托管协议。有财力的集团则会整栋买下来，自己统一做经营，比如我们看的第一个项目，它的B栋200套房就被一家集团全部打包买走了。

03

合理的房价是选择普吉岛房产的又一理由。

普吉岛目前适合投资的区域（区域选择另外撰文详细讨论）房价大约是2.5万起，根据离海远近和是否能看到海景而价格不一。

一般来说，非海景房都在2.5万起，海景房普遍都在3万以上，也有个别项目因为地理位置实在优越，开门即见海，能卖到8万。

同类相比，我们拿和普吉岛最类似的中国三亚做个对比，据最新统计数据，2018年10月三亚新房均价在3万3左右，海景房则普遍都在4万以上，三亚大概要比普吉岛房价贵个三成左右。

但是论旅游业地位，普吉岛要远远高于三亚，一个是世界顶级的旅游度假胜地，每年除了迎接来自中国的游客外，还是一大部分是来自欧美的游客，在他们心目中，普吉岛是他们每年必去的度假地。三亚虽然景色也不差，但目前主要还是以中国游客为主，2018年前8个月共接待国内外游客大约1400万人次，其中中国游客约1340万人次。

所以对投资者来说，国际地位和房价水平的倒挂使得普吉岛的房子要比三亚的房子更具吸引力。

04

更宽松的入境政策将为普吉岛房产提供助攻。

10月18日，泰国旅游商业协会主席威奇向泰国旅游局局长提议对中国游客实行更方便的入境政策，包括：

• 免签；

• 按照正常收费办理一次签证，但可在规定期限内多次入境泰国；

• 办理一次签证可入境泰国2次。

他希望上述3点建议中有一点能获得采纳，目前该提议还在商讨中。

这个提议的背景是在发生了普吉岛沉船事件不久后，又爆出有中国游客办落地签拒付小费而被殴打，这些事件使得此前长期维持较高热度的泰国旅游一度受冷。为了挽回这个不利局面，协会主席提交了这个提议。

但是我们这次前往普吉岛的行程中并没有感受到中国游客对泰国旅游兴趣的下降，我们这次去正值普吉岛旅游淡季，而且我们乘坐的是早上飞，下午到普吉的航班。

来接机的小姐姐跟我们说，广州飞普吉岛一天两班，中国游客一般都会乘坐晚上起飞，半夜到岛上的那班，这样当天的时间不用折腾在飞机上，所以我们这班飞机应该会比较空。但是即便如此，根据我们自己的观察，机舱内的上座率大概也能达到80%左右。

泰国旅游局的数据显示，今年十一黄金周期间，赴泰中国游客超过18万次，较去年同期增长2.77%，这是赴泰中国游客数量连降3个月之后，首次开始止跌回升。

历史上泰国是一个很有智慧，做事务实，身段柔软的国家。这才让它成为东南亚唯一一个没西方国家殖民过的地方。

旅游业是泰国的支柱产业，占到泰国经济总量的近20%，中国又是泰国最大的旅游客源国，所以我们判断协会主席的提议最后有很大可能会被采纳的。一旦入境政策变得宽松，这对泰国，特别是对普吉岛的旅游业将带来重大利好。

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嘉宾介绍：Jay Huang智谷趋势全球资产配置研究总监，拥有超过16年丰富全球税务工作经验（其中海外10年），曾在中国国家税务局和澳洲联邦税务局从事高净值人士税务检查和国际反避税调查，拥有四大会计师事务所6年税务咨询经验，曾在律师事务所和上市公司从事税务筹划，并购交易，税务审计和税务政策研究等工作。精通多国税务法律法规以及涉及多项税务工作内容。自己也在多国有投资标的，拥有丰富的海外投资经验。