全球十件最受关注的房产大事 | 海外掘金2019年度盘点

2020-01-021396次阅读

2019年，楼市太难了。

这是全球大部分楼市经历阵痛的一年，也是经历过山车的一年。

全球经济走下坡路，大国冲突不断，脱欧局势曾经屡生变数，但又在接近年终时，尘埃落定。

一瞬间，许许多多的危机，仿佛都在2019年的年末给出了一个相对满意的结局。

这一年，美联储连续三次降息，并在最后一个月暂停加息。

所以，我们看到了一些城市因为政策刺激，楼市重新回暖，但投机泡沫已经基本被挤出，刚需客重回市场。

这一年，我们也看到了大批富人用脚投票，只为追求身份自由和财富的安全感。也还有一些地方，因为连续几年的调控，终于扛不住了。

2020年，全球主流市场的投资模式将会发生重大转变。投机不再是主旋律，房地产投资将回归价值投资，更多看中资产本身的定价权和现金价值。

为此，我们特地挑选了2019年全球楼市最值得关注的十大事件，总结过去，警醒未来，共同掘金。

港府放大招，购房首付一成

许多生活在底层的香港人，在2019年10月16日这一天，迎来了改变他们命运的51分钟。

当天，香港特首林郑月娥宣读《2019年施政报告》，剑指住房问题。很多网友评论，香港的“八万五”计划又回来了。

港府着急解“近渴”的心情，很急迫。

不仅收回部分闲置的私人土地、增加福利性房屋的供应量，更是放宽了首次置业人士的贷款上限：香港居民可以只支付一成首付，购买最高800万港元的房子。

香港几大地产商也相继行动起来，主动捐献土地。

社会蛋糕开始重新切分，畸形的经济结构有望改变。

只是，2019年的香港楼市，比前一年要更艰难。

2018年7月开始，随着美联储连续四次加息和空置税落地，连涨27个月的香港房价在下半年“量价齐跌”。

2019年7月开始，香港变得不那么平静，美联储也转向了降息，房价下跌不能再甩锅给美联储。

（香港实际工资涨幅远远落后于房价实际涨幅；来源：彭博）

《施政报告》里的政策，更多的是短期政策，除了解决“近渴”，更大的意义，给了众多年轻人对未来的希望。

富人大笔买入土耳其房产

2019年，全球富人最诡异的大额交易，扎堆出现在了一个看起来各项指标都算不上优秀的地方。

在这批富人看来，无论是08年金融危机后抄底美国的巴菲特，还是当下大笔买入伦敦的香港人，实在都保守过头了。

据统计，土耳其2019年11月的房屋销售与去年同期相比增长了54.4％，达到了138372套。而在2019年前八个月，外国人在土耳其的购房数量就增长了50%。

不过，这些富人还真不一定是为了买房赚钱。一套房换一本护照，才是最终目的。

自从2018年9月，土耳其将外国人购房可入籍的门槛，从100万美元降到了25万美元。

很快，大批中东、北非和俄罗斯的富豪，冲入土耳其的房地产市场。

除此之外，还有一部分来自德国、美国、英国、迪拜的买家，甚至还掺杂着中国买家的身影。这批投资者，可能就是冲着打骨折的价格抄底。赌赢了，是身份加房产增值双赢，赌输了，起码还能落得一本护照。

但在汇率大幅波动的土耳其，这里的楼市，终归属于富人的玩物。如果没有身份配置的需求，请慎重。

欧洲一元买房走红，“鹤岗模式”蔓延全球

2019 年，东北小镇“鹤岗”突然走红。

它以每平一千块的房价上了热搜，火遍全国。而且，这种卖房如卖葱式的“鹤岗模式”，正以不可估量的速度侵蚀着中国人对房子的信仰，对世界楼市的认知。

“鹤岗模式”已经蔓延到了意大利、法国、美国、日本、英国的小镇。

例如，一万多公里外的意大利西西里岛，镇长们跑到美国CNN上卖起房子，总价只要1欧元。广告刊登不到一周时间，市政厅就收到了94000多封邮件，很多外国人连夜坐着长途飞机赶来看房，中国人的身影，也在其中。

花1欧元买房只是一个开始，你还需要包揽整个房屋的维修工作，并在维修前交一笔2000-5000欧的保证金，在三年内翻修完才能拿到保证金。

算下来，持有成本让你血亏，只赚到了情怀。

（看着小而美的镇子）

这就是典型地被产业和人口抛弃的城市，它们大多有一些通病：

产业太过单一，容易遭遇结构性危机；地处大都市圈的最边缘，人口被大城市所虹吸，持续流出……

一旦经济衰退，这些城市很容易就被抛弃。所有人都会用脚投票，连根拔起，奔向大都市圈的繁华。

可以预料的是，未来全世界的城镇化进程都只有一个赢家——大城市。

匈牙利房价涨幅全球第一，超越中国

2019年全球房价涨幅最高的国家，居然不是中国！

夺下涨幅冠军的，不是英美日等发达经济体，不是房价开始反弹的加拿大和澳大利亚，也不是中国，而是中东欧地区的心脏——匈牙利，它以15.3%的年度涨幅，位居全球榜首。

凭借着远超欧洲平均水平的GDP增速（4.9%），超低贷款利率，以及较高的工资增长，匈牙利成为了欧洲的一匹黑马。

根据莱坊国际发布的最新报告，今年第三季度，全球房价同比涨幅最快的十个国家和地区中，八个都在欧洲，四个都在中东欧地区。

这八个分别为匈牙利、卢森堡、克罗地亚、斯洛伐克、拉脱维亚、捷克、英属泽西岛和俄罗斯。

（来源：莱坊全球房价指数，2019年第三季度）

从地缘格局上来看，中东欧地区就是欧洲的“东南亚”，完美承接了西欧的产业转移和东亚的基建投资，还在英国脱欧背景下赢得了人才的回流，可谓是占尽了天时、地利、人和，静悄悄地实现了逆袭。

全球房产最大赢家：马尼拉

2019年，菲律宾首都马尼拉的房产以总收益率超过30%，成为全球房产最大赢家。即便是今年让许多人赚得盆满钵满的大A股，全年涨幅也才22%。

这里的总收益，是房价涨幅、租金回报与汇率升值的三重叠加。这才是我们在海外购房，最终能够到手的收益。

马尼拉楼市的优异表现，主要来源于全年15%的房价涨幅，以及7%的租金回报率。光是这两项，就已经秒杀了绝大部分发达国家和新兴市场。

一个人口规模与北京、上海同等级别，但面积却仅有上海十分之一的首都城市，马尼拉的住房紧缺可想而知。

当然，这里也不缺产业支撑。作为曾经的“亚洲四小虎”，菲律宾在六七十年代就已经完成了一部分产业升级，相比东南亚其他新兴市场，菲律宾不仅有抢占国际出口市场的低端制造业，也有围绕首都马尼拉都市圈形成的电子信息产业和服务外包产业，共同形成了具有独特竞争优势的产业布局。

这才是马尼拉楼市，在国际市场上最根本的定价权。

东京奥运会酒店一房难求

2020年东京奥运会临近，开幕式当天东京市中心的民宿价格普遍上涨，一晚收费超过10万日元（约6400元人民币）的民宿不在少数。

想去看东京奥运会的国际游客，估计是一房难求了。许多酒店已由奥组委、旅行社等机构预定。

当然，除了奥运会的刺激，日本的避险属性，也在全球局势动荡之际，吸引了大量的国际资本。

越是危机时刻，国际资本的流向，越能挑选出最安全的地方。

上亿资金的交易，除了发生在老牌大英帝国，当然也会出现在传统避险之地日本。2019年，德国保险巨擘安联保险重金投入东京房地产。作为全球最安全的公司，选择全球最安全的日本东京做海外资产配置，可谓是珠联璧合。

并且，这个国家还处在历史上难得的安稳期。经济连续四个季度增长、安倍成为“最长命”首相，中日关系也正处于非常稳定的阶段……都在给投资上保险。

6500万英镑的投票

2019年12月13日，伦敦诞生了一笔巨贵无比的投票。

价值6亿人民币！

英国大选结果刚刚公布，一位香港富豪，豪掷6500万英镑（约6亿人民币）买下了伦敦超级富人区Belgravia一套顶层复式公寓，每平米折合人民币66万！

这位香港买家此前就看好了伦敦的房子，但一直在等待大选结果，担心要征收富豪税的科尔宾上台。

直到鲍里斯和保守党确认获胜，立马敲定了这笔巨额买卖。

英国在政策上对富人相对来说比较宽松了，所以很多中国香港、俄罗斯、中东的富豪，担心本土的资产安全，而把绝大部分资产放在伦敦。2019年有个数据特别明显，全球地产咨询公司Savills今年收到香港客户咨询伦敦住宅的数量增加了55%。

英国的金融体系、法律体系经历了两次世界大战、恐怖主义、两次石油危机的磨练，依然非常稳定。所以，大家都把这里当作天然的避风港。

英国只对外国人在英国的所得征税，不会对外国富豪征收全球总资产税，也不像纽约、多伦多的豪宅有高额的房产税。

另外，对于习惯了使用杠杆的富人来说，外国人可以申请到的贷款利率非常低，在2%-3.5%之间，在未来利率下行的大趋势下，它对全球富人的吸引力就更强了。

这也难怪，迟迟两年都未在欧洲有大动作的李嘉诚家族，在英镑汇率最低的8月份，砸下400亿买下了伦敦的老牌酒吧集团Greene King。

（李嘉诚家族的这笔交易，时间点是英镑汇率全年低点）

对于这些大佬，财富安全胜过一切。他们的选择，值得参考。

马来西亚降低外国人购房门槛

“限购”五年后，马来西亚服软了。

2019年10月11日，马来西亚宣布，将外国人购房门槛从100万马币降至60万马币。

条件是：

只适用于那些拿到“住用证”9个月还没售出的公寓。

新政策从2020年1月1日起实施，持续一年。

从2013年至今，马来西亚一直处于房价调控之中，收紧贷款、增加交易和出售环节的税收、上调外国人购房门槛……

事实证明，狠心调控确实有效。马来西亚的房价涨幅逐渐回归正常水平。

(马来西亚房价涨幅在2012年冲高，数据来源：马来西亚央行）

全球那么多天天喊房价太高的国家和地区，要是都有马来西亚这样的调控决心，还怕房价压不住？

自马来西亚开始打压楼市后，出现滞销的城市，超过60%都集中在柔佛和槟城，尤其是曾经被许多媒体大肆宣扬的新山，以及依斯干达经济特区。而滞销的房屋，超过60%都是50万马币以下，100万马币以上的房子受到的影响反而最小。

这也再一次确认了我们投资只认准吉隆坡的判断。在这种情况下，能够坚挺度过调整期的，一定是有人口和经济支撑的区域。

美联储降息挽救北美楼市

北美楼市最该感谢的，应该是美联储。

2019年8月1日，美联储加息快车彻底掉头，开启了“三连降”的步伐，直到12月份，彻底暂停加息。鲍威尔带头表态，在2020年一季度之前，将不会继续降息。

很快，一向与美国步调一致的加拿大，也开始了降息之路。北美楼市，获得最大利好。

2019年的北美楼市，是泡沫挤出，回归健康市场的一年。

11月份，温哥华销量同比大涨55%，房屋库存持续下降。作为发达国家里华人比例最高的城市，温哥华楼市的一举一动，都牵动着许多中国家庭的心。

2019年温哥华成交的八九成都是刚需客，前两年收紧贷款、关闭海外买家贷款通道之后，投机客基本都被挤出去了。

温哥华紧邻美国，两个市场的许多政策联动性非常高。疲软了一年的美国楼市，也和温哥华一样，重新在2019年下半年开始了去库存运动。

全美经纪商协会统计，截至2019年9月，美国成屋库存仅剩4.1个月。到了11月，库存告急状况更加明显。

2019年11月出售成屋销售时间平均值为38天，低于2018年11月的42天，45%的房子不到一个月时间就可以售出。这离不开美国的高就业率。在2019年，美国新增工作数量超过200万。

如果你追求稳定，已经挤出泡沫的北美市场，仍然是一个非常不错的选择，但也请放弃投机炒房的幻想。

澳大利亚推出5%首付

从2020年1月1日起，澳大利亚每年将有1万名刚需族，可以享受5%的首付购房。政府为剩余的15%首付款提供担保。

莫里森在2019年5月大选期间提出的政策，在新的一年里正式生效。

这是澳大利亚楼市调控两年之后，推出的最大力度的宽松政策。上一次首付比例调到5%，还是2015年。此后，澳洲楼市进入了艰难的调控周期。

事实上，5%的首付政策颁布前，澳大利亚已经连续三次降息，三大首府城市的拍卖清盘率相比2018年大幅回升。

总理莫里森成功连任之后，随即开始了一连串的刺激措施，央行开始降息，贷款申请条件和银行资质审查放松，政府减税，给了买家更多的入场信心。

于是，连续19个月的房价下跌戛然而止。单看悉尼，今年7月到11月，房价涨幅超过8%，接近蒙特利尔一年的涨幅。

不过，澳大利亚对外国人的贷款大门仍然紧紧关闭，一切政策都偏向于刚需买房客。对外国人购房的额外印花税也未有减免的趋势。

以上这十件全球房产大事件里，大多数是中国人最关注的区域，有潜力之城，也有官网机会。

2019年，国际地缘冲突和货币政策走向对全球楼市的影响尤为明显。2020年，在全球利率下行之下，货币政策和贷款政策，将会成为全球楼市调控的重要手段。任何放松和收紧的动作，都会带来新的楼市变动。

未来，我们也将密切关注新的楼市和政策走向，与君共勉。

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