2020年，投资海外房产该选哪？大佬推荐了这几个国家

你如果关心房地产投资，相信你一定听过这样一句话：房地产投资，长期看人口、中期看土地、短期看金融。这也成为很多人判断一个城市的房子能不能买，有没有投资潜力的重要因素。

但是投资海外市场时，我们也能完全照搬这一套吗？

当然不能，因为海外房产投资要将视野放到全球市场。也因此，得居探索出了一套自己的市场甄选原则。那就是：

为什么得居会秉承这样一个原则？

首先，在海外投资市场上，国家的选择非常重要，远高于城市的选择，所以我们说长期看国运，看的是这个国家的经济、政治政权、货币形态和走势、以及国家未来的发展方向。

举个例子，如果你在1998年的时候选择投资东南亚，那么你可能会遇到金融海啸，不仅资产会被套牢，甚至可能变得完全没有价值。

中期看人口，相对容易理解。因为房地产的核心是由需求推动，而需求来源于人口，人口总量、增速、结构都会影响到房地产的发展。同时还有一个因素，就是房价是否符合人口的质量和购买力，这也代表着你的房子是否能够升值。

短期看市场，则更好理解，短期内市场的政策、目前的交易价格是否合理、交易量。类似于股票，如果你买的换手率特别低的一只股票，那么你指望他上涨肯定是不可能的。

得居CEO Blake考察过各个国家，针对人口这个核心指标，他详细为大家讲下得居到底是如何甄选市场的？如果避开我们认为不应该进入的市场？怎样大概率选择能给客户带来比较好投资结果的市场？

在此之前，首先，我们要明确一点，选择市场时，首先要区别发展中国家和发达国家，因为二者是完全不同的甄选逻辑。

中国是世界上最大的发展中国家，因此我们在选择发展中国家的时候，会选择发展慢于中国的国家。在这样的市场里，如果大家一味追求稳定和现金流，那大可不必，因为我们要博取的是高增长或高增长的可能性。  

如果是发达国家，比如美加澳英日，因为它们经历过无数个房地产涨跌、繁荣与衰弱的周期，如果我们还想博取短期高增值的收益，同样也是不太现实的。

而发展中国家当中，在南亚和东南亚，离我们地缘较近的区域，其实还有很多机会可以把握。

东南亚，我们例举了6个国家：泰国、马拉西亚、菲律宾、印度、越南。这六个国家GDP总量位于全球前50，人口总量过亿级别，这也是选择发展中国家一个很重要的基础。

也有朋友咨询柬埔寨，但其实得居并不是很看好，因为柬埔寨整体GDP水平很低，无论是人均GDP还是总数，连泰国的尾数都不到，并且人口总量也很少。

在发展中国家，我们要特别注意的一点是，其实是短期看政策。

这样我们就可以排除几个国家，比如印度，印度其实是不欢迎外国人买房的，外国人购房必须满足183天的居住条件，必须有在印度合法学习、居住、工作的身份。这样的市场其实我们也就不需要考虑了。

再来看另一个人口大国——印尼，外国人买房也是有很多人要求的，对于投资金额、身份、房产数量、持有条件等都有要求，也不适合海外投资。

同样我们还要关心汇率问题。今年，人民币兑美元是贬值的，但是印尼、越南盾兑人民币也是贬值的，你会发现，这两种货币的保值性很差。相比较泰铢、马来西亚的林吉特、菲律宾比索兑人民币都是升值的。

经过一轮筛选，我们建议大家关注的是三个国家是，泰国、马来西亚、菲律宾。

在发展中国家，我们特别需要在意的一点是人口结构。以2019年为基础，泰国的人口结构类似于2010年的中国，马来西亚类似2005年的中国，而菲律宾则类似于1990年的中国。

从人口结构可以看出，菲律宾的的人口还是很年轻化，泰国和马来西亚也优于中国，这对于未来国家的发展和房地产的发展都是利好的。毕竟发展中国家很重要的就是劳动力和劳动力成本。

在发展中国家，特别是亚洲国家，从纯投资的角度看，我们建议大家主要关注首都或者说是矩阵城市。因为在整个亚洲（除西亚外），都有这样一个发展方向——大城市人口密集，比如韩国的首尔、东京城市圈3000多万人，泰国曼谷1000多万人，吉隆坡800多万人，马尼拉2000万人，这里聚集了整个国家的资源、人口、还有发展机遇。

我们来看下人口涨势。曼谷，从1950年至2019年，增长速度非常快，从200万人口到现在1200万左右。并且整个曼谷的国际化水平非常高，东南亚国际大都市。

而吉隆坡的人口增速也十分明显。同时人口比例很简单，45%马来人，43%华人，10%印度人，其它1.6%。华人占比很高，很适合华人居住工作。

我们再看下三个城市的房地产市场现状。

泰国房产在2016至2019年间十分火热，大量资本进行炒作，之后将逐渐回归理性。但曼谷是目前整个东南亚除新加坡外国际化程度最高的一个地方。考虑到这些方面，得居也将继续深耕曼谷市场。

一方面是租赁管理服务，帮已经买到好资产的业主取得比较好的现金流，等待曼谷房地产价格的再次爆发。另外我们也会提供二手房转售服务。因为现在市场情况下，可能会出现大量房源，对于很多不是为了短期炒作的客户来说，或许是件好事，可能以比前两年更低的价格入手。对转售房源感兴趣的可以查看这里【年末捡漏“笋盘”大盘点！】

关于吉隆坡，随着马哈迪的上台，和中国的关系越来越好。同样作为首都，吉隆坡的单价是比较低的，属于一个价值洼地。同样因为第二家园计划吸引了很多有教育和养老需求的人群。

得居CEO也多次考察马尼拉，在感受到了市场热度的同时，也发现还有一些乱象。2020年，得居预计将布局菲律宾，为大家提供更完善的落地服务。

关于发展中国家的甄选原则，看完大家有没有清晰一点呢？那么发达国家又该怎么选择呢，有哪些推荐的国家和城市呢？象姐下一期接着给大家分享~