全球房价涨幅最高的国家，居然不是中国了！

全球房价涨幅最高的国家，居然不是中国了！

夺下涨幅冠军的，不是英美日等发达经济体，不是房价开始反弹的加拿大和澳大利亚，也不是中国，而是中东欧地区的心脏——匈牙利。

这大大出乎我的意料。

匈牙利在海外房产投资中并不是常客。如果不是为了移民，大多数中国投资者的关注列表上都没有这个国家。

根据莱坊国际发布的最新报告，今年第三季度，全球房价同比涨幅最快的十个国家和地区中，八个都在欧洲，四个都在中东欧地区。

这八个分别为匈牙利、卢森堡、克罗地亚、斯洛伐克、拉脱维亚、捷克、英属泽西岛和俄罗斯。

另外两个国家是中国和墨西哥。惊喜吧，虽然“房住不炒”实行了好几年，第三季度年涨幅依然高居第七，达8.5%。而二季度的同比涨幅甚至秒杀全球，拿下第一。

（来源：莱坊全球房价指数，2019年第三季度）

但是到了第三季度，中东欧国家楼市突然变得火热。要知道，这块区域素来以稳著称。到底发生了什么？

你谷哥仔细研究了一下，才发现这片地区的火热是早就可以被预见的。

从地缘格局上来看，中东欧地区就是欧洲的“东南亚”，完美承接了西欧的产业转移和东亚的基建投资，还在英国脱欧背景下赢得了人才的回流，可谓是占尽了天时、地利、人和，静悄悄地实现了逆袭。

事实证明，在全球经济放缓下，无论是东南亚地区还是中东欧地区，都是具备独特的发展优势，还能同时抢到东西方资源的地区。当你在脆弱时代下进行全球资产配置时，值得多看几眼这些地方。

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拿第一名匈牙利来说，年涨幅达到15.4%，主要因为超越同地区的4.9%经济增长率（这在欧洲国家已经算非常高的经济增速了）、较低的贷款利率、较高的工资增长和一系列的政府补贴措施。

（匈牙利名义GDP增长率上扬后持稳，来源：CEIC）

因为经济稳定增长，匈牙利央行今年维持0.9%的利率不变，已经超过两年时间没有调整过利率。这样的经济背景下，匈牙利民众对投资和消费的信心很足，自然愿意增加对改善住房的需求。尤其是住在首都布达佩斯的年轻人，近年更愿意在中欧最大的湖泊巴拉顿湖边买一套舒适休闲的小公寓，而不是独栋住宅。

另外，匈牙利国家银行(MNB)今年继续延长房产交易费用的优惠期限，同时还将考虑提高新建住房交易费用优惠幅度，这些措施间接促成了超过3万套房产交易。

其他这些中东欧国家也一样，房价突然开始明显上涨，一是本来房价就比较低，增长空间大；二是低利率降低了购房者的成本；三是经济增长加速，共同给了民众更大的购房信心。

另外，在南欧的希腊，一年前房价涨幅只有2.4%，而现在已经攀升到了7.7%，变化幅度超过220%。

2019年年初，瑞士媒体Neue Zuercher Zeitung（NZZ）报道，希腊房地产市场的强劲复苏完全得益于黄金签证计划的助推以及短租市场高回报的成果。

你只要花25万欧元在希腊买房，就可以一家三代拥有欧洲绿卡。“黄金签证”不仅仅吸引了中国人，根据希腊政府的数据，截至2018年底希腊总共发放了9756份“黄金签证”，中国、俄罗斯和土耳其为三大买家。

另外，拉脱维亚和克罗地亚等国也可以投资移民，匈牙利跟希腊一样也有“黄金签证”。甚至在英吉利海峡，一个只有不到10万人的英属泽西岛，房价今年涨幅高达8.5%。

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总结起来，这些中东欧国家今年房价能够大涨，主要来源于本国经济稳定增长和海外资金的涌入。

但我不禁产生了新的疑问，那就是在一片低迷的全球经济下，这个区域是怎么做到经济稳定和吸引外资的？

往更深一层想，我找到了中东欧地区稳定发展背后的天时、地利和人和。

天时指的是英国脱欧。脱欧搞了三年多，英国和欧盟很有可能要在2020年1月达成最终协议了。虽然关于自由市场的条约还得继续讨论个大半年，但总算是有了一个皆大欢喜的结果。之前在英国工作的欧洲人，有一些因为签证问题，可能要回到自己的国家工作了。

这是英国脱欧背景下，欧洲大陆正在发生的最大变化之一。

（更多的东欧人选择回家，来源：英国每日邮报）

这给欧洲国家带来的绝不仅仅是劳动力的回归，更重要的是，这些人都经历过英国这个发达国家市场的磨练，懂得两边的法律、文化、市场准则，是能够极大提高欧洲国家市场效率的人才。

与此同时，既然人都回来了，产业也得跟上。过去，前苏联时代给中东欧地区留下了完善的重工业基础，这也是过去三十年中东欧地区发展迅速的关键。

但现在，英国脱欧加快了欧洲产业的转移，更多的轻工业乃至金融业，都从西欧来到了中东欧，促使后者迈开了产业升级的步伐。

这跟大国博弈下，东南亚地区承接亚洲产业转移是一样的套路。这些地方最缺的就是发展的机会和资金，而新产业的流入，恰恰给了补充。而廉价的劳动力和相对来说欠发达的产业环境，则是这里最大的优势。

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地利自然指的就是地理区位。中东欧的地理区位堪称完美。这里是亚洲进入欧洲的门户，是欧洲贸易路线上的重要节点。

以涨幅最高的匈牙利为例，西欧出口的物资，通过匈牙利，能够到达黑海和巴尔干半岛；亚洲来的货物，未来又能通过匈牙利到达北欧地区。

除了西欧，匈牙利还是中国在东欧地区最大的一带一路投资国。我刚说的，货物未来要想通过匈牙利到达北欧国家，就是通过匈牙利境内的由中国援建的匈塞铁路实现的。

这条贯穿东欧心脏地带的大动脉，预计2024年通车。未来从匈牙利首都布达佩斯到塞尔维亚首都贝尔格莱德，所花费的时间可以从8小时直接缩短至3小时以内。

中东欧国家也有自己的“小算盘”。我用“东成西就”来概括这些国家的东拓战略。

目前，中东欧国家依靠欧盟内区域贸易增长，实现了高于欧洲平均水平的经济增速。但从2017年开始，这些国家已经加速“向东看”，通过立法和优化营商环境，吸引来自东边的亚洲投资。

你谷哥认为，东拓战略算是神来之笔。中东欧国家大多数是典型的外向型经济，依赖西欧的是贸易出口和民众消费，但重点的基建和商业投资，靠的却是中国、印度、俄罗斯、日本、韩国等亚洲经济体。

这样一来，一旦西欧市场萎缩了，中东欧地区还可以靠中国等东亚经济体的投资撑下去；一旦东亚的投资减少了，西欧市场还能成为中东欧地区经济增长的动力。

东边不亮西边亮，这一招，绝了！！！

至于人和，一方面指的是上面说过的人才回流，另一方面也是指民众的钱包鼓了，有更多的消费和投资需求。

目前，中东欧国家人均收入在1.3万美元左右，已经属于高收入国家。整体通胀水平趋于零，具体到日常生活当中，因为农业发达，日常消费必需品的价格不高。

较低的利率水平和不断增长的工资收入，则让更多这些地方的年轻人成了购房刚需。还是拿匈牙利做例子，根据该国国民经济部统计，匈牙利平均工资水平自2010年以来，上涨幅度已经超过了50%。

所以，就像我上面提到的，匈牙利年轻人更喜欢购买湖边公寓，而不是大别墅，就是初次置业的表现。

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最后，你谷哥再说几句吧：

中东欧国家算是“闷声发大财”的最典型代表了。

战略上“左右逢源”，经济上“东成西就”，既能承接西欧的产业转移和资金扶持，又能与亚洲国家开展基建和商业合作。完美地发挥了连通亚欧大陆的关键节点作用。

高人均收入、高经济增长，低通货膨胀，这些不仅是自身发展的优势，更是中东欧地区未来应对全球经济放缓的坚实基础。

当然，中东欧地区也有自己的短板。首先，欧洲整体经济大幅放缓，肯定也会伤害到同在欧盟内的中东欧国家；其次，这些国家常常觉得欧盟的援助太少，在民粹主义弥漫的背景下，容易爆发地区冲突，乃至上升为政治不确定性；另外，虽然人才回流，但外流程度仍然严重，也会损害未来的经济发展潜力。

不过，在此之前，如果你对美丽的东欧心生向往，不妨亲自去考察一番。我想，这里会跟东南亚地区一样，颠覆你的认知。