英国房产投资指南：收租式VS资产增值，哪个更赚钱?

2019-12-271461次阅读

在海外投资房产，看重的无非就是两样——“租金回报”和“资产增值”，二者哪一个更重要呢！投资者在购置海外房产，尤其是购买用于投资的房产时，势必会考虑到租金回报（Rent Return）和资本收益（Capital Gain）。最完美的情况是，所购买的房产既有高额的租金收入，又有强劲的增值能力。

然而，出现这种完美情况的时代实在是太少了，多数情况下鱼和熊掌不可兼得的时候，我们需要在这两者之间做出抉择。现阶段英国房市整体走势平稳，但伦敦各区域发展也有不平衡，所以英房网提醒投资者——被套的都是追高的，赚钱的都是低吸的，我们要客观公正分析英国房产的投资价值。下面就让英房网为各位解析一下英国租金回报和资本收益的相对关系。

我们必须要了解问题从来都是多面性，对于租金回报和资本收益的选择，并不存在一个固定、直接的答案，因为随着时间推移、财富增长、人生阅历的丰富，每一个人会根据自身投资策略和财务状况实时作出不同的权衡与选择。

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一、何谓租金回报？

租金收入就是ROI，也就是指租金收入，俗称“以租养房”。它是指租房获得租金与房屋价钱的比值。租金回报率越高，意味着你将有更多的现金流来支付房屋贷款的利息和其他费用（如物业管理费和市政垃圾处理费）。租金可用来衡量房产的投资收入情况，可以真实反映市场的真实需求。租金收入很重要，因为它们可以帮助还贷款，这是购买投资房之初的主要目的。租金的优点是投资风险较低，能产生现金流，从而帮助保护投资者免受利率冲击，同时减少持续现金投入的潜在需求。

伦敦租金收益率较高的地方，主要集中在伦敦东部和西北部。这些地区的房价相对较低，交通条件完善便利，租金收入有所提高，因此租金收益率较高。

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数据显示：

Barking租金收益率为6.2%；

East Ham租金收益率为5.8%；

St Jamess Park租金收益率为5.6%；

Newbury Park租金收益率为5.3%；

Plaistow租金回报率为5.2%；

North Wembley租金收益率为5%。

根据英国统计局数据显示，伦敦的租金回报率的中位数是5%，央行利率维持在0.75%，而房屋贷款利率在4%上下波动。通过数据，我们可以得出这样的结论——伦敦房屋租金回报完全可以覆盖房屋贷款。

二、何谓资本增长？

资本增值就是所谓的Capital Gainor Capital Growth，也就是房产现有资产价值减除购入时之价格，所赚取或损失之价值。即当期持有可变卖资产卖价高于成本价，即产生利润，此利润为已实现的资本利得。在考虑购买资本增值的房屋时，获得可观的资本增长是每个投资者的目的，从长期来看，要把强劲的资本年增长率定义为当地通货膨胀率加上4%-5%，因此考虑资本增值率应保持在6.5-7.5%之间。

资本增值空间较大的一般是独立屋资本增值的优点是具有产生长期资本收入的潜能。不足之处在于持有该类投资性房地产期间需面临利率风险，如果按揭利率上调，您很可能要向房贷月供贴钱。

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此外，英国国家统计局13日公布的数据显示，英国10月消费价格指数(CPI)同比上涨1.5%，低于前一月的1.7%，为2016年12月以来最低水平。这些数据表明，英格兰银行未来几个月的任何举动更可能是降息而非加息，降息正在逐步淡化伦敦房产资本增值型房产投资的缺点。

通过以上数据显示，不论是租金型还是资本得利型投资，伦敦房产投资红利正在逐步显现，优点在放大，缺点在消失。

关于投资永远要记住一点，适合自己的才是最好的？

如果首次置业或有一定的现金流产生，则“租金型”更适合您；如果资金充裕，“资本增值型”为更好的选择，简单便捷。

三、如何选择高资本增利型房产？

1、地段优越

毋庸置疑，好地段等于好价格！房地产业内有句名言，“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，因为地段具有不可复制性，所以房子所在地段是其能否增值的首要因素。即使当市场下跌的时候，这些楼盘仍表现出良好的保值性，所以是值得购买的。最好的地段是那些有着不少白领上班的地方！一旦形成自发的工作区，那这些房子会在大公司的竞相争租下迅速升值！

2、交通便捷

所谓新型交通自然值得的地铁、轻轨之类的代步工具。从历年伦敦房地产市场的高起高落中可以看到，这些房子，在任何一段时期的市场，都是有一定的涨幅的，即使涨幅度可能比不上某些新兴的区域，但交通便捷的地产相比其它地产升值性更强。不过，交通便捷往往会结合地段、区域来考虑。

3、培训教育

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学区房肯定是最具升值空间的，但首先你要确定盖房子是真正的学区房还是伪学区房。不能让孩子输在起跑线上，有些家长宁愿选择双倍的价格购买学区房，也不愿放低姿态考虑普通房子。即使是二手学区房在历次房价跌幅较大的时期内也依然坚挺。真正的升值、保值的好房子！

4、物业托管

英国房产交易频率更高，海外投资人数更多，因为投资者来自世界各地，托管需求更高，大部分的不动产公司都有相应的托管服务。建议大家直接选择所购房产地产商的托管服务，可以减少很多复杂的转换手续。

在英国有大量老牌的房产托管公司，可以负责房产的招租，维护房屋设施，解决租客投诉，你只用收租金就可以了。此种方式，可以有效的保障您的投资收益，同时节约时间成本。

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5、城市边缘

目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善，使房产升值。如今这些区域的房价相对较低，但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新，居住郊区化的进程加快将会使这些位置的住房出现较大的升值空间。

四、英房网观点：

放眼全球，目前很少地区能像伦敦房地产市场那样具有明显优势，可为国际房地产投资者尽可能地提供潜在的资本增值。

由于英国金融业和旅游业的下渗效应，国民就业率屡创新高，工资增幅也处于领先地位，英国居民变得越来越富裕。

客户群体主要是不断增加的中产阶层，这部分人群急需改善住房品质，这也是房地产价格和租金回报率快速上升的主要原因之一。

英国的房地产市场不仅依赖于国人的购买力，还有其他利多因素，如发达的文化旅游业、各式建筑、热情好客的民族、优质海洋环境等，英国是以发达的金融、旅游、教育业吸引全世界的投资者，在观光地同时，也开始大规模的就业和置业，并将该产业作为永久的居住地。由于不断攀升的置产需求，英国各城市的租金回报率也持续攀升，例如伦敦、剑桥、牛津租房市场非常红火。