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限跌令和工抵房齐飞，透露楼市重大信号

2021-11-171498次阅读

最近微信改版打乱发布时间

常有读者朋友错过文章更新

将“智谷趋势”设为星标

保持联系，一起前行

◎作者 | 江文华
◎来源 | 楼市黄大大（HouseLeader）已获授权‍

前两天放出几条利好楼市的吹风新闻，地产股立马大涨，朋友圈里的房地产中介兴奋得不行，连发五条朋友圈，“爆单、爆单”……
 
但狂欢，似乎只是昙花一现。
 
前两日猛涨的股票，现在又跌回去了。
 
上证地产指数
 
房企的日子仍旧不好过，降价盘、工抵房井喷。目前，已经有21地发布限跌令。
 
监管让房企差点没接上气，最轻的也脱了一层皮，日子还是很难过。
 
开发商，还要慢慢熬。
 

前段时间开始，“工抵房”三个字就不断在微信里涌现。
 
去年广州最受瞩目、房价涨幅最快的黄埔区，近期就有楼盘推出了工抵房。原价近4万，现在全款只要三万二，按揭三万四，便宜了五千块一平。
 
广州中心城区白鹅潭附近，有一个雅居乐的新盘，10月份推出30套一口价工抵房，最低350万一套，比之前便宜整整150万左右。
 
根据媒体统计，这段时间广州就有十多个楼盘推出工抵房。
 
广州之外，厦门、成都、南京，还有一些三四线城市，工抵房像雨后春笋般冒出来。
 
工抵房并非新鲜事，是指开发商用来抵扣工程款项的房子。购房者购买后，开发商会进行内部操作，将客户的资金转给施工方。
 
房企资金周转困难时，都会挂几套出来回回血。一般来说，楼市下行周期，从来不缺工抵房。
 
这次的不同在于，工抵房出现的范围大，且波及到一线城市。一线城市人口流入发，产业实力雄厚，楼市理应兴旺，房企的房子不愁卖，也可以慢慢卖，犯不着少赚几十万。
 
除非，房企自身已经到了生死存亡的边缘，不得不靠输血挺过难关。那么，此次监管的严厉程度也就可想而知了。
 
来点利好，就去蹦迪，太不识相了。
 
除了房企拿出来续命，工抵房还有可能是变相降价。大家都知道，新盘降价是要享受业主砸沙盘、举标语待遇的。所以，房企会把降价房源包装成“工抵房”出售，避开业主祖宗十八代的问候。
 
区别就是，真正的工抵房，一般是全款。假冒的工抵房，首付给得相当自由，三成首付也可以办。
 

严格来说，工抵房并不合规，且具有一定风险。
 
按照正常流程，购房款会打到监管账户。开发商只有把房子建到一定程度，相关部门和银行审核后才会划拨相关款项，房企不能随便支取。这样做的目的是未雨绸缪，以减少房企因为违规挪用资金、资金断裂导致楼盘烂尾。
 
不过在实际操作中，银行和开发商穿同一条裤子，监管放松，房企挪用监管账户资金的事屡见不鲜。
 
比如之前某闽系开发商挪用了这部分资金，结果在北京的项目因为没钱建设烂尾了。本来前几年就建好的房子，到现在还在停工——开工——停工循环中。
 
今年房企的日子都不好过，所以近期很多地方都开始行动了。
 
本月初，北京、成都、石家庄等在内的7个城市都发布了升级版的预售资金监管规定。比如北京就明确：
 
首付款等只有进入监管账户后，才能网签；
监管银行也不是谁都能上，而是优中择优；
成为监管银行后，还要定期核查预售资金审批支出情况，及时、准确上传数据。
 
在银行端尽量避免房企违规挪用监管资金，导致项目烂尾。
 

所以，无论中介怎么自嗨，楼市的爆发还远没有到来。目前，还是一个抄底期。
 
现在刚过立冬，离立春还有整整80天。
 
以前经济下行就放水，这次虽然也不例外，不过不是大水漫灌，而是精准滴灌。
 
11月8日，央行发布公告，将通过碳减排支持工具向金融机构提供低成本资金，一个备受瞩目的新货币工具就此诞生。
 
 
要知道，上一次规模相当的放水，是货币化棚改。用短短3年时间，释放超过3万亿资金，消化了大量新房库存，甚至可以说扭转了三四线城市的楼市命运，也救了当时外汇占款下降导致的基础货币投放不足的问题，一箭双雕。
 
棚改时，楼市经历过严厉的调控，很多人也曾担心过房价下跌。但几年棚改下来，不仅是一二线，三四线犄角嘎达的房子也一飞冲天，让人更加坚定了买房致富的信念。
 
如今，放水却突然转向，不再力挺楼市，而是专注于碳减排。这表明：
 
中国的经济周期，已经从房地产周期转向了绿电周期。
 
以前用大基建、房地产刺激信贷，拉动经济，以后要用新能源、新技术推动中国“智造”，拉动经济。
 
房地产行业，和以前相比，确实失宠了。
 
这也意味着：
 
第一，对房企的监管不会大幅放松，特别在降杠杆上，将坚持到底。肯定有房企会为此死掉。
 
三道红线的限制长期不会松（短暂松动有可能）。房企要么破产，要么被收购，又或者转型。
 
最近，房企的骚操作还真不少。
 
比如说绿地，最近官宣转型土木工程建筑业。以前，绿地躺在售楼处数钱；以后，绿地是在烈日下搬砖吊钢筋，为售楼处的老板打工。
 
 
这个转变，相当大。
 
第二，楼市调控不会立马、大幅放松。今年以来是政策太紧，房地产行业举步维艰。现在，政策制定者开始召集大家开会，听听大家的意见，对大家的遭遇表示同情。
 
不过，仅此而已。
 
实质性的政策？对不起，没有。
 
真正政策放松，起码要等降息、限购全都放松，整个操作下来，没有几个月不行。
 
下一轮上涨周期，则起码要等政策宽松，二手房成交量连续几个月上升，这也需要起码半年时间。
 
第三，房地产的黄金年代已经过去，盲目布局损失惨重。要把有限的资金，投资到少数城市核心板块的楼盘上。
 
当前年底，是开发商最着急的时候，也是买房人的机会。

行动起来！

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