曾经跌妈不认，如今快速升温，这里的楼市，传递重大信号！

◎作者 | 江文华

◎来源 | 楼市黄大大（HouseLeader）已获授权

燕郊，一个被部分人唾弃的地方，最近居然火起来了！

贝壳的数据，今年7月，燕郊二手房成交量1260套，是6月份的两倍多。1-7月成交量3700多套，超过去年总和。

一个做中介的朋友说，这两个月她的收入翻了几倍。

人们开始用真金白银投票。燕郊，突然成了现阶段的真香系列。走在售楼部，人头涌动。金蛋破碎的声音此起彼伏。

这不是特例，但凡有那么一点品质的楼盘，卖得都不错。来买的，有在北京做奢侈品导购的姑娘，也有买来投资的中年人。

Anyway，瑕不掩瑜。

距离北京国贸开车半小时，通州副中心20多分钟；

未来还有地铁直接连通到北京；

浙江农村乡镇的房价都两万，这里只要一两万。

它，不香吗？

有人担心，经历过腰斩的燕郊，还会再降吗？

我觉得可能性几乎不存在。

很多人可能不了解，燕郊近10年的房价，是波动性上涨的。从2009年的5000多，涨到如今的2万多，虽然经历过回调、起伏，但总体涨幅并不低。

据本人不完全统计，燕郊应该是全国房价波动最大的地方，从4万多跌倒不到2万，岂止腰斩。

大家可能对杭州、温州房价下跌记忆犹新。但这两个降价摆花圈、砸售楼处、皮革厂老板跑路的地方，降幅远没有燕郊大。

比如杭州，经历过十年前的下跌，顶多算小幅回调，但一个G20峰会，立马把之前的降价填平。

燕郊楼市的修复能力也很强，下跌之后的2018年开始上涨，价格也高于上涨前2016年的价格。

来源：数据宝

并且，上涨趋势伴随着人口的流入，房价抬升的速度只会加快，很难减速，更不可能再度下跌。

房价跌回十年前，只能是人口外流，或者资源枯竭的收缩型城市。

根据七普数据，2020年燕郊（含燕郊经开区、燕郊镇、高楼镇）常住人口63万人，10年时间增长约92%。

我朋友说，这个数据保守了，燕郊实际管理人口，少说也有100多万。

即使按照63万的常住人口量，燕郊也快赶上鹤岗一个地级市的人口总量（89万人）了。

这其中，大部分是北漂。2015年，那时候京华时报还在，统计说有40万人往返于北京和燕郊上下班。时至今日，这个数量大概率是大幅增长的。

可以这么说，只要北京还在发展，无论减量不减量，只要还是一线城市，燕郊就有源源不断的人口涌入，楼市就有长期繁荣的基础。

因此，未来燕郊的房价，也肯定是向上的。

又有人会问，北京正在疏散非首都功能，部分央企要搬到雄安，北京人口要减少了，对北京和燕郊楼市是利空？

影响相当有限。

我的同事黄汉城预测，有可能迁往雄安的企业分别是：

二环内特别是长安街上的央企总部；

金融类、电子商务类企业；

能源资源、工程类企业

说白了，这三类企业的员工，要待遇有待遇，要住房福利有住房福利，根本不可能成为燕郊的住户，他们来去之间，对燕郊楼市影响微小。

再者，雄安不是一天建成的，特别是教育、医疗配套，补课的时间还很长，起码要以10年为单位。因此，搬迁企业的员工，还会在北京留有房产，享受北京顶尖的配套资源。

这样一来，对北京的二手房、租房市场供应量影响不大，对房价和房租的影响也微乎其微。

能看上燕郊的，大部分是普通打工人，特别是在朝阳上班的年轻人。即使央企大楼人去楼空，这些年轻人还要每天挤着818路公交车，在梦想与现实之间穿行。

疏散首都功能，除了让央企落地雄安，还让北京市政府迁到通州。而这，对燕郊是重磅利好。

其实，燕郊的价值总结为一句话，就是两个逻辑，一条主线。

第一个逻辑是北京——燕郊的逻辑；

第二个逻辑是通州——燕郊的逻辑；

两个逻辑汇成一条主线，就是燕郊，做好睡城就行。

北京——燕郊的逻辑，是燕郊离北京足够近。一线城市的睡城，假如燕郊自称地理位置第二，没人敢称第一。

燕郊到国贸30公里，即使坐走走停停的公交车，也只要40分钟；

花桥到陆家嘴50公里，即使坐地铁也要1个半小时；

惠州白云新城到南山更远，80公里，地铁加上公交倒腾，要半天时间……

在北京人均通勤时间一两个小时的基础上，40分钟就到的燕郊，实在太友好了。

北京房价十万二十万，房租五六千，但40分钟公交外的燕郊，房价2万，房租1000多。整个北京2000多万人口，只要其中一小撮人看上燕郊，就足以支撑起强大的市场。

况且，三四年之后，住在燕郊的北漂可以直接坐地铁上下班，免去检查站下车检查、堵车一两个小时的痛苦。

非高峰期，北三县前往北京的公交车堵车，车流延绵数百米

北京地铁22号线河北段在今年6月动工，在燕郊会经过燕郊镇站、神威大街站、潮白大街站、高楼镇站。整条线路预计在2024-2025年开通运营。

根据当时北京轨道交通建设规划方案，22号线采用的是市域D型车，也就是和大兴机场线相同的车型，可以跑到160km/h，不是又慢班次又少的有轨电车。

不堵车情况下，北京燕郊往返需要半小时左右。未来，从燕郊到北京坐地铁，远远快于开车，甚至只要一半时间。

燕郊的第二个价值，是通州——燕郊。

为什么要把通州单独拿出来讲？因为太重要了。可以说，通州是整个北京，乃至整个华北最具发展潜力的地方，未来会对周边的北三县，特别是燕郊产生巨大的辐射作用。

对于通州，政府是下了很大决心的。在中国这个政策市，买房就要紧跟着政策走。

北京市政府都迁过去了，这是最大的确定性。

产业方面，通州主打运河商务区。这个地方高层关注，北京市政府亲自指导，战略地位相当高。这么说吧，

不成功不行，不辉煌不行。

初具雏形的运河CBD

并且，政府对待通州的配套，也是真心实意在做，没有半点忽悠。

2017年，副中心总体城市设计提出，未来副中心将有60到80万就业人口，相当于把一个四线城市装进了通州。

同样是2017年，通州也在为人口流入做配套，计划在3年内新增133所中小学和幼儿园，相当于当时通州学校总量的一半。

此外还规划了多家三甲医院，多条地铁线。

8月29日，北京地铁1号线、八通线贯通运营。自此，从国贸出发前往通州，不用再在四惠换乘，可以一站到底，极大方便北京人前往通州。

朋友们，你知道平时四惠人有多多吗？你知道去通州有多不方便吗？

方便，是要素流动的必备条件。

所以说，有这些支撑，未来在通州上班的人肯定不止几十万，一定会往百万以上窜。

而一河之隔的燕郊，肯定会以极大的价格优势吸引通州上班族来买房。

再加上大批在朝阳等地的上班族，完全可以托起燕郊这一个镇的房地产市场。

燕郊，哪怕是仅仅做个睡城，也完全足够了。

产业对于燕郊而言，有最好，没有也不打紧。虽然燕郊有国家级高新技术产业开发区，华为也要在燕郊建“河北人工智能计算中心”，未来包括燕郊在内的北三县，也会成为通州的卫星城，接受通州产业外溢……

毕竟，房产投资不仅要关心产业，更要关心流动性。一个能催生源源不断需求的地方，在楼市就是这个——

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参考资料：

子木聊房：价值分析：通州新盘的窘境

米宅北京：现阶段，最值得入手的区域在通州