这次房产考察交流，我耗尽所能，得到了一个“良心”评价

2019-12-031358次阅读

目前菲律宾最好的投资地点在哪里？大量迹象都在指向奎松市。

这里有菲律宾最大的电视台，未来的地铁线路也会经过这里。重要的是，这里也有符合需求的项目。

（从安可俯瞰）

可是，奎松很大。

它是马尼拉最大的城市，也是菲律宾人口最多的城市。它至少比马卡蒂大六倍，面积超过一万六千公顷，到目前为止有很多土地需要开发。所以项目买哪儿还是有讲究的。

之前有遇到过两个客户，一来就说：“快给我推荐些项目！不要奎松！”

那么，你可能失去一个亿！

与马尼拉地铁的其他城市相比，奎松市的拥挤程度低，发展分散，人口密度较低。这并不意味着奎松市在经济上差，事实上，它被视为菲律宾最富有的城市之一，它是大多数菲律宾广播网络公司的所在地，如TV5、ABS-CBN和GMA。

近期带了几个考察团，众生百态，自苦自如。

资本市场像是导演了一出纪录片，而我是前线的见证者，曾想过自己是否可以改变部分人的的投资策略，不敢说是纠正，那样太嚣张，投资有风险，哪有绝对正确的事情。但唯一能做的，还是会在旁边提个醒，支个招，再讲讲我自己所看好的市场项目，从业多年，相识的人不少，前几天有位z先生也是让我印象深刻。

前几天跟他交流，我大概讲了一下我们目前的推盘策略，包括我们所看好的某个项目，他只听到地段以及单价情况，就直接点评说良心价，我讶然：z先生2017年入场的马尼拉，但主要布局在目前成熟的CBD位置，近几年的涨幅让他赚了不少，但奎松区域他也只是去了十多次，“良心价”这一点评让我有些欣慰，懂行的还是会懂行。

良心价不仅仅是我们所推项目的价格，而是指的整个项目的性价比。如果有长期关注我们项目的朋友，就会知道我们目前有个团购的活动，而团购所指项目，就是我上述所讲的良心项目，楼盘名为：Encore。

但是，便宜并不是安可项目的唯一优势，毕竟不是菜市场买葱，一抓一大把，重要的是，项目所在三角区正处开发阶段，已经有的现房公寓非常少，多数都是办公和商业建筑，安可目前是二期，而一期早就被抢完，区域居住需求强，加上供不应求，上涨空间几乎不用多言。

还不了解这个项目的，我给大家详细说下项目情况：

安可项目（encore），就在最大电视台的背面，期房，单价1.9万人民币左右，比三大CBD和帕赛赌场区都要便宜。我们在之前的文章里也说过，安可项目的开发商最近涨价，但给了我们一个团购价的机会，你只要现在买下，直接获取18%的收益。（详情请戳《七位数资产只为锻炼理财思维？90后正在搅动整个资本市场》）

但是，便宜并不是安可项目的唯一优势，毕竟不是菜市场买葱，便宜就可以一抓一大把。要是单纯觉得便宜就要入手，我们还能帮你找到更便宜的，但不一定都值得投资啊。

更重要的是，目前这个三角区正处开发阶段，已经有的现房公寓非常少，多数都是办公和商业建筑。安可是整个项目的二期，一期Will Tower刚推出就被本地人抢完了，可见这个区域居住需求的强劲。因为建新的住宅也需要花费时间，未来这个项目的价格上涨空间几乎不用多想，之后想要再卖给当地人也很方便。

要想在聚集了2000多万人口、几十家本地开发商的上百个项目的马尼拉，找到这样一个低成本撬动高收益的项目，绝对不是一件简单的事情。

由于奎松曾经是被规划成为菲律宾的首都，大部分政府办事处都设在该地区，包括内政部、土地运输办公室、社会保障部、住房和土地使用监管委员会、国家电信委员会以及其他重要的政府办事处。

他们的主要总部位于奎松纪念环形国家公园（Quezon Memorial Circle）附近，或就旁边，这是一个类似于纽约中央公园的大型国家公园。

随着EDSA、北大街、阿格姆路和奎松大道等主干路的建成，奎松相对于马尼拉大都会其他地区的交通便利性有了显著的优势，尤其是捷运轻轨。奎松地铁的现已开建，计划到2022年部分投入运营，到2025年全面投运营。（菲律宾交通部规划，到2020年位于奎松的三个地铁车站：北大街、棉兰大道和坦桑索拉将全部开始运营。）

所以，投资马尼拉，2025年是一个不错的入手节点，错过了，也许就错过了马尼拉未来的房产黄金十年。

（图注：马尼拉的轨道规划图，奎松市地铁密集区）

CBD的建造+交通的提升，势必会带动马尼拉奎松经济的强劲发展，房产未来价值不可小觑。

我们在实地考察奎松核心地段的多个项目后，严选了Encore推荐给大家

为什么是Encore？

这次房产考察交流，我耗尽所能，得到了一个“良心”评价 - 得居房产资讯

根据房地产咨询公司莱坊给出的2019年财富报告，菲律宾首都马尼拉房产涨幅去年全球第一。同时备受投资者关注的，除了涨幅，还有马尼拉的租售比，综合租售比达到7%。

投资房产享有稳定涨幅的同时，好的资产能产生更多稳定的现金流，更多投资者会考虑资产包的均衡配置，博取涨幅同时配置能产生稳定现金流的高租售比资产。就目前的马尼拉房产市场，涨幅和租售比是可以兼顾考虑的。

推荐Encore，有哪些的投资优势

（1）临铁！双轨！地铁！轻轨！距离大马尼拉第一条地铁仅600多米，且2022年就通车（文后附图，附项目说明书）

（2）最优租售比！高达9.6%入住率高，菲律宾最大的电台正对面，大型娱乐及选秀活动云集，明星就是你的租客！菲律宾两个最大电台都在Encore旁，光ABS-CBN就有一万多名员工。

（3）低总价＆免12%税费——租售比最高的小户型总价微低于免税线，免交12%VAT。房屋总价低于同地段项目，租售比独立于周边项目。付款方式轻松，坐享杠杆。

首付：15%，约7万人民币，总价45万人民币起；

房款的25%：分48个月无利息月供，每月仅2500元；

交房前付60%：相当于开发商把房子造好了，再卖，投资安全有保障。

（4）位处今年热议板块奎松市距离项目2公里的三角区，由Solair集团投资400亿打造菲律宾高端赌场项目，该项目将于2022年投运。由于菲律宾于今年2月公布将在奎松建设经济特区，以及奎松是整个大马尼拉居住年轻人口最多的区域而备受关注。

（5）区域内居住需求旺盛，项目及周围可开发土地少奎松区域有一流的基础教育学校、权威的医疗机构、最多的政府部门以及坐拥菲律宾最多的高校名校。

（6）菲律宾品牌前十开发商上市公司名企，老板现已超越SM集团成为菲律宾首富。投资安全系数高，配套及物业服务好。Encore有众多特点让我们选择它，低总价项目对于持有多套的投资者来说未来转售也便于管理和拆分。

项目解析产品优势

· 地段优势（配套及发展预期）

· 交通优势（地铁+轻轨双轨优势）

· 价格优势

· 租售比及回报率

· 付款方式说明

菲律宾买房小知识：本地买家，只认本土的品牌开发商。

投资本土大开发商的项目，无异于提前找到了接盘侠。

本项目——实力上市开发商—VISTA LAND

Vista Land董事长维拉已于去年超越SM的董事长成为菲律宾首富。拥有Starmalls（菲律宾最大的商场运营商之一）和Vista Land＆Lifescapes（菲律宾领先的综合房地产开发商之一）。

《福布斯》报告称，2018年上半年，VistaLand的净收入增长了17％，达到52亿美元。维拉集团旗下Golden Bria控股公司的股票更是在第一季度暴涨了1300％。

VISTALAND是菲律宾最大的住宅建筑商之一。该股份制公司于2007年2月28日成立，并于同年6月25日在菲律宾证券交易所上市。就建造的房屋总数而言，它是市场的领头羊，建造了约300,000套房屋，遍布吕宋 Luzon、维沙亚斯Visayas和棉兰老Mindanao等47个省及141个城市和市区。

地段优势

项目所处位置在大马尼拉的奎松市中心地段（大马尼拉城市群，市等同于国内“区”的概念）。奎松市是马尼拉市区面积和人口最大的地域，聚集大量年轻人，也是主要职能政要、高校、新闻电视台，专科医院等所在地。

包括各大重要政府机关国会，重点大学菲律宾国立大学，雅典耀大学，最大电视台ABS-CBN, RPN, GMA Network,及其他电视台 INC TV, UNTV, Net 25, PTV, 和 IBC。

已开建的地铁，前7站都在奎松市区内。奎松市交通四通八达，奎松大道直通老城区，EDSA大道直通Ortigas、Makati马卡蒂和BGC全球城。三条轻轨和一条已开工地铁。

项目位置、周边配套

位于奎松核心区域，紧邻奎松两条主干道奎松大道和edsa大道的四岔路口。各种公共交通工具便利。正面是全菲律宾最大的电视台台ABS-CNB，500米距离。

背面是菲律宾第二大电台，GMA 电视台。距离奎松关注度最高的三角区不到2公里的距离。距离大马尼拉第一条地铁线第三站Quezon avenue仅650米。距离现有轻轨MRT奎松站步行距离950米。

（菲律宾最大电视台ABS-CBN）

周边电台：ABS-CNS GMA

购物中心: 项目楼下是小型购物中心 Will Tower MallSM City North EDSA Mall Trinoma购物中心（奎松市最大的购物中心）

学校： John Dewey 儿童国际学校Center for Childhood Education菲律宾科学高中菲律宾排名第一的菲律宾大学菲律宾四大高校之一的雅典耀大学医疗教育领先全国的世界花旗学院等等

周边医院：Providence Hospital (中端私人医疗院）Capitol Medical Center (中端私人医疗院）菲律宾儿童医疗中心菲律宾肺病中心菲律宾心脏中心等等2公里范围内建有大型赌场：距离三角区域不足两公里，三角区域内由SOLAIRE集团投资400亿打造高端酒店和赌场。

交通优势

本项目距离马尼拉第一条地铁（马尼拉大都会地跌MMS-Metro Manila Subway project）的第三站Quezon avenue仅650米，步行7分钟。

马尼拉第一条地铁，是纵穿整个大马尼拉的南北线地铁。共13站。已于2019年2月27日动工。整个菲律宾目前处于基础建设的黄金时代。地铁优先开工的是北部几站，即是项目所在处。前三站与2022年通车，其他站于2025年通车。

这次房产考察交流，我耗尽所能，得到了一个“良心”评价 - 得居房产资讯