左手香港,右手湾区,这座城市正在经历巨大重估

曾经是天涯海角，如今是核心枢纽。

往前后看5年，交通区位变化最大的，可能就是这座城市，天翻地覆。

交通是城市的命脉。珠海，终于要打通自己的“任督二脉”了。

昨天，媒体发布最新消息是，从珠海向西，横跨30公里直达广东江门的黄茅海跨海通道项目，将于明年开工建设。总投资138.4亿元。

一旦这条通道完工，可与港珠澳大桥西延线形成一条对接香港、贯穿珠海、直通江门、辐射粤西的黄金大通道。

你黄师傅之前分析过，珠海是去年全国人口增速最高的城市，今年将保持高增速。昨天查了一下珠海的目标，至少是5%，很可能还是全国第一。

珠海彻底告别“小而美”，走向“大而美”、“强而美”。最近，珠三角东岸有点乱。三十年河东，三十年河西，珠海可能就是下一个深圳。

明年是珠海建立经济特区40周年。全国人民都在关注珠海，交通格局的颠覆，带来千载难逢的发展机会，也带来新的投资窗口机遇期。不仅广东人、外省人，港澳人士也都在密切关注，在珠海投资下注。

打通“任督二脉”后，珠海将是这样的：

因为陆路交通不便，珠海很早就打造了国际机场，计划年吞吐量1200万人。当初规划太过超前了，以至于到今天，都还只有1000万的吞吐量。

但是，随着珠海城市能级的上升，机场的优势逐渐被释放出来。现在佛山、东莞，虽然GDP比珠海高一倍多，但基本上也不太可能拥有自己的机场了。

广东正在规划沿海经济带，珠海的“任督二脉”打通之后，就成为了沿海经济带上的核心节点，难怪广东要把珠海定位为省级区域副中心之一。

此前，很多用户都问过关于珠海投资的一些细节。今天我们就分析一下，在大湾区大发展的背景下，珠海各个区投资价值如何重估。

先来看看一张图。

珠海的行政区划非常简单，只有三个行政区。就是香洲区、斗门区、金湾区。可以看到，珠海的城市分布中间是被“隔断”的，中山的坦洲镇、三乡镇，从中间插入进来，造成了珠海多年来城市发展的一个特点，就是被磨刀门水道分成明显的“东区”、“西区”。

东区香洲是市中心，人口密集、商业发达；西区面积更大，分布着很多产业、港口、机场。这是珠海城市的一个基本特点。

从户籍人口来说，香洲最多，其次是斗门、金湾。从经济实力上看，香洲领先于金湾、斗门。

图上的高新区、万山区、保税区、横琴新区、高栏港区，其实都不是行政区，而是一个个功能区。

高新区就是唐家湾，主要是集中了金山软件等高新企业。珠海的高校也云集于此，所以成为发展高新企业的一个功能区。

万山区全称是万山海洋开发试验区，珠海市是“百岛之城”，有万山群岛。

高栏港区是珠海的深水良港，早在上世纪90年代就布局了上百个万吨级轮船的泊位，非常超前。

而横琴新区，其实是广东省政府派驻机构，副厅级，拥有省级行政服务权限，只是委托给珠海市政府管理。

保税区则是承担落地跨境业务、提供外汇、税收优惠政策。

珠海正在面临千年一遇的变局。

我们之前发在楼市黄大大的文章提到，最重要的就是国家对珠海的历史使命定位的变化。珠海再也不可能继续做一个“小而美”的城市，人口不到200万，自得其乐，这样是不行的。至少要向新加坡看齐，在保持优美的生态环境的同时，人口向500万看齐，GDP总量冲击万亿级，这样才有可能真正成为珠三角西岸的核心城市，担当起“带头大哥”的职责。

你黄师傅查了一下珠海2019年的经济社会发展计划。去年珠海的人口增速是全国第一，增加了12.5万人，增速7.12%。今年的发展计划，人口增速的指标是5%，作为官方定目标，不能定的太高。即使是按5%，也依然是全国人口增长最快的城市。

接下来几年，珠海的人口都将持续增长，以做大城市能级。几年内增加100万人口，完全有可能。

分了两组区域：横琴-香洲、唐家湾-金湾，介绍珠海各个区的投资价值。

投资热度比较高的横琴、香洲地区。珠海的限购政策，斗门、金湾、唐家湾，是不限购的。唐家湾作为高新区，今年5月份放开了。

横琴、香洲都是限购区，但通过人才引进计划，办理人才绿卡也可以获得投资机会。

为了更简明、清晰，每个区域都用一句话概括投资特点。

【横琴】：皇冠上的明珠，特区中的特区

横琴就是中央要再造的下一个澳门。国家领袖四次到横琴视察，寄予厚望，可以说是“天字一号工程”。

最重要的一个使命是，依托横琴自贸区、跨境工业区和生活服务建设，带动澳门的多元化转型。大家都知道，澳门虽然人均GDP很高，但是最大的问题在于产业单一，主要靠博彩业、旅游业。目前是澳门带着横琴飞，长远来看，很可能是横琴带着澳门跑。

珠海横琴新区2009年挂牌成立，是中国第三个国家级新区。别看横琴现在人气还不够旺，那是因为前面好几年都在基建过程当中。很多当年的大项目，马上就要交付使用了。国家电力、保利、光大，这些总部项目都大概在2021年就要投入使用。

最令人关注的还有一个项目，叫做“澳门新街坊”项目，要把澳门的基本居民服务比如教育、医疗、通信，全部复制、粘贴到横琴，最近已经开始招投标。在中央的定位当中，横琴就是要做澳门的后花园，让澳门同胞把横琴当做自己的家，在那里创业、工作、养老，居住，上学，休闲旅游，相当于在横琴再造一个澳门。而横琴的面积，是澳门的三倍。

澳门的房价是多少？作为世界上人均GDP最高的城市之一，澳门的房价基本上是八九万的水平，横琴只有澳门的一般，4-5万，还远远没到天花板。所以，横琴其实是最具有确定性的一个区域，将来房价肯定还要继续看涨。

【香洲】：珠海老牌CBD，配套最健全

那比起横琴，香洲是怎样的情况？香洲就是目前珠海的CBD，但门槛略低。大概现在均价3万3左右。

香洲的最大优势，就在于它的城市配套服务比较健全，作为珠海的老牌城区，珠海现有的大型综合商圈几乎全部集中在香洲区，最好的医疗、教育也在香洲区，而且有成熟的道路交通网，高速公路网发达，且有城际交通。

香洲仍然是目前珠海的政治经济文化旅游中心，著名的情侣路、珠海渔女等标志性的地点也都在这。很多珠海人的改善型需求，会到香洲来置业。

所以，香洲区的总体也是非常平稳看涨的。

说完横琴和香洲的优势，也说说投资的障碍和不足。除了限购以外，对这两个区域最大的诟病，有人说，港珠澳大桥开通前后大量投资客的进入，已经提前透支了这两个地区的房价升值潜力。

对这个问题，你黄师傅认为要分两面看，一方面确实投资门槛已经被提高了，另一个方面，限购区往往就是最被看好，政府不能不把需求压下来的区域。珠海现在全城的均价是2.2万，这两个区域作为珠海目前的CBD和未来的城市中心，目前的价格仍然不算很高。就像几年前，投资深圳，大家都觉得房价已经很高，但现在深圳进一步向香港看齐了。所以，投资要看大势，看城市发展的势头和经济、人口增长的后劲。

这个话题不多说，我们再聊一聊唐家湾和金湾。对比这两个湾，很有意思，各有特点。

【唐家湾】：对接广深港的桥头堡

唐家湾是一个镇，中华民国第一任内阁总理唐绍仪，就出生在这里。这个地方，毗邻海湾，生态资源好，历史底蕴深厚，也有着珠海最丰富的的科教资源。所以珠海在这里大力发展高新科技。这里也形成了主城区外的另一个豪宅板块，有的豪宅价格高达8万。

说唐家湾是对接广深港的桥头堡，一方面在于其自身的科研创新条件， 也是由于它得天独厚的交通优势。

它是广珠轻轨进入珠海的第一站，从广州南站出发，坐轻轨抵达唐家湾，只需要36分钟；它离港珠澳大桥的接入点并不算远，从唐家湾乘坐轻轨到拱北口岸，也只需要24分钟。

更重要的是，未来这里还是接入深珠通道的地点，从这里横跨珠江，和深圳直接连起来，不仅有公路，还有高铁，目前这一规划已经在紧锣密鼓推进了。不过，唐家湾目前投资门槛也不低，大概在3万左右。

【金湾】珠海产业爆发的增长极

金湾呢，则是另外一个投资的热点地区，堪称珠海产业爆发的增长极，未来珠海的GDP拉动、产业导入，很可能要看金湾的。三个行政区里面，金湾的人口少于斗门，但是创造的GDP总量比斗门高出不少。

可以看到，金湾区的GDP增速也远远高于香洲区、高新区，是横琴之外的重要粮仓。

金湾所在的南部临海片区，未来人口和产业集聚发展的区域。值得一提的是，金湾区还拥有航空新城等重点规划项目。就在一周前，万科在金湾的滨海商务区拿了一块地，楼面地价达到1万三。

目前，高起点规划的金湾航空城，已经初具雏形。同时，金湾区的高栏港，也是非常难得的深水良港，有亚洲最大的天然气陆地处理终端，聚集了100多家知名化工企业。金湾在产业基础上，也发展了自己的城区，借此跃升为城市副中心，因此有望成为新的增长极。

最后再说一说斗门。

斗门是农业大区，面积占全市四成，农田占全市的75%。但随着交通的发展，也迎来一波大发展。加上投资门槛较低，这几年来，斗门的网签数量一直排在前列。但斗门的缺点也比较明显，比如学位配套不足等。