美元泛滥，房价暴涨，但大放水还要继续

◎作者 | 房东的ID

◎来源 | 房东经济说（ID：SEASFO）已获授权

都说美国印钞收割全世界，其实也不完全是这样，尽管美元最终会流向全世界，但第一波受到冲击的肯定还是美国自己。

美国2021年四月的CPI同比上涨4.2%、全美房价涨幅更是超过次贷危机前的最快速度。过去我们聊过美国热点城市“以租养贷”的投资策略，现在要实现这点开始变得越来越难了。美国物价和房价上涨的背后是美元的贬值，过去一年人民币对美元升值12%、英镑和加元对美元升值20%。

美国联邦住房金融局在5月24日公布了2021年第一季度和三月房价数据，三月前的12个月累计涨幅继续创出有记录以来的新高。

从2020年3月到2021年3月，全美平均房价涨幅为13.9%，在前一年的2019年3月-2020年3月，涨幅只有6.3%。

如果我们再看一张长期的趋势图，就会看到一个很有意思的线索，那就是新冠疫情爆发后，房价也爆发了。

从历史数据看，除了次贷危机，全美房价几乎没有跌过。不过相比次贷危机前的高点，即便过去一年房价加速上涨，全美房价也只比2007年高了44%。自1991年至今，全美房价平均年化增速只有4.0%，略高于通胀。但不同城市之间的分化很大，旧金山、洛杉矶、西雅图、奥斯汀等热点城市的涨幅远远跑赢全美平均水平。

在2021年第一季度，全美房价环比前一季度上涨了3.5%，年化速度是14.02%。史上次高（史上最高就是2020年第四季度）。

分月看，原本从2020年9月开始，美国房价上涨出现了一些放缓迹象，从2020年9月到2021年2月的月环比涨速分别是：1.7%、1.4%、1.1%、1.2%、1.0%、1.1%，但今年三月环比增速又增加到了1.4%，其中美国西海岸（Pacific）连续三个月加速，我们很难预测这样的情况还要持续多久。

在一年期涨幅排名前20的各个都会区中，加州、华州、德州这三个州的城市占了6席，排名第一的是来自西北山区爱达荷州的中型城市Boise。

我好奇在Zillow上查了一下这个排名第一的Boise，结果比官方机构FHFA的数据更夸张，Zillow显示Boise过去一年涨了32.5%，并预测未来一年还要涨24.1%，这个城市现在的套均总价是45.2万美元，而在2011年的时候是13.9万美元。 

美国房价这一轮的涨法和中国是不太一样的。在过去一年的时间里，中国上海、广州、深圳、合肥等个别热点城市上涨，其中广州和深圳的部分热点片区涨幅非常大。但美国这波是无论好坏都涨起来，加州、德州、华州这些热点州的涨幅放在全美没有一个进得了前五。

一般来说，FHFA这样的官方数据是经过一些调整（美化）的，实际涨幅有多少，还是需要看各个地方的实际成交案例。在西雅图、奥斯汀、盐湖城等热点城市按成交价计算，实际房价比去年上涨约五成。这个速度对于一个城市化基本完成、经济中低速增长而且已经开征存量房产税的国家来说是不可思议的事。

去年我在老号发过一个线上看房的主题，其中选出了几个典型的适合投资的房源出来展示，下面的描述和计算表就是当时（2020年5月23日）发出来的，大家可以回顾和参考一下↓

就拿表中这套房来说，它2020年5月时挂牌价59.9万美元，现在Zillow估价94.8万美元，相当于一年60%的涨幅。而Zillow给出的估算还是比市场实际节奏要慢了半拍的，这套房所在地现在成交的房源中，2400呎以上套内面积+5个卧室+很好的屋况，最近一个月成交价还没有低于100万美元的。

为什么会涨成这样呢？简单说就是两个原因，一是利率太低、二是库存太低。

两者共同作用之下，供需关系此消彼长，导致市场出现非理性繁荣。目前全美在售的独立屋（single family house）只有33.7万套，是2019年中的三分之一，而且这个数字还在不断下降，个别热点城市圈的成屋库存去化周期在一个月以内。全美30年期抵押贷款平均利率自今年1-3的上升之后，最近又开始下降并回到3%以内，现在美联储迟迟不加息、十年期美债收益率上升发力，按揭利率回升对当地房地产市场的影响还没有到来。

总的来说，美国热点城市的房地产市场的确存在非常严峻的供需矛盾，这个供不应求不是因为人为压低了存量房产的流通量，毕竟美国每一套房产都有高昂的持有成本，加州和华州的平均房产税率大约是1%，德州更是高达2%，在这些热门州，一套100万的房子一年的房产税就要1-2万美元，这还没算上物业费和房屋保险...谁占有房产谁就要持续不断地支付持有成本，而且几乎没有任何免税划线。在这种情况下如果市场上还是房子不够，那就真的是供不应求了。

疫情不仅迫使美联储大放水，房贷利率应声下降，更重要的是改变了美国人的生活方式和对待房产的态度：在疫情之前，美国拥有房子的家庭比例只有约65%，这个比例远远低于中国的90%+，但疫情爆发后，越来越多的公司让员工居家工作（work from home），病毒威胁之下，拥有一个长期属于自己的空间变得非常重要，拥有一套属于自己的房子也成为越来越多美国人的梦想，这推动2020年美国家庭的有房率继续增长。

需求就这样增加了，但是供应没有跟上。次贷危机后，美国房价经历了历史上最大幅度的下跌，后来房价从2012年开始逐渐回升，到今天已经远超次贷危机前的高点；相比房价，美国新屋开工量可以用一蹶不振来形容，新屋开工数量迟迟没有回到过去的水平。在2006年前，全美新屋开工量大约在每年150万套以上（2006年达到230万套），但2008年至今，美国平均每年的新屋营建只有100万套，其中独立屋只有70万套。

对应千禧一代适龄青年，每年有400万美国出生的人要走向社会，还有每年120万的合法移民要在美国定居。这样每年100万套各式住房的供给是远远不够的，其中独立屋更是稀缺，这可能也解释了为什么过去这些年独立屋增值远远强于townhouse（联排）和condo（公寓），因为它的新建数量下降幅度更大。

美国不存在楼市的调控措施，即房价上升的时候不去压、降温的时候也不去托，一切由市场说了算，所以普通人对市场机会和风险去做分析是非常重要的。

一个资产上涨有多疯狂、下跌就可能多惨烈。房价的下跌风险主要体现在居民杠杆率上，在次贷危机前，美国居民杠杆率曾经超过100%，后来房价一泻千里，居民杠杆率也不断下降，直到新冠疫情爆发，这个指标开始回升，现在是79%。纵向对比，美国房地产市场的风险还不算太高。

另外，在次贷危机发生后，美国金融监管者痛定思痛，加强了商业银行对房贷的风险控制，所以在这一轮上涨中并不存在当年那种批给那些信用程度较差和收入不高的借款人的次级贷款，所以美国房价不大可能出现次贷危机时的硬着陆。

但这样的上涨也是不可持续的，透支了各地房产的价格潜力，尤其是在普涨背景下，包括铁锈带在内很多人口和产业并不好的地方跟着大涨上来，等美联储货币政策逐步收紧后，这些很多地方可能在很长时间里涨不动了，原因很简单，因为过去一年涨掉了未来五年的潜力。

美国大多数人从小就习惯了住house开小车的生活，习惯不了大水漫灌下的内卷，在房价上涨的背景下，大量人口也随着居住成本而流动。比如在房价本来就很高的加州，进一步大幅上涨的结果就是加州在2020年出现了历史上第一次人口下降，而德州和其他成本相对低一些的西部内陆州成了赢家。

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