北京邀请| 经济反弹,房价持续上涨, 投资窗口期关闭前,如何锁定4%收益的投资靓盘

疫情带来的不确定性让许多投资者陷入停滞，然而随着一系列抗疫里程碑的取得，留给投资者观望、犹豫的窗口期正在关闭。

一份最新的深度报告分析称，英国12月开始新冠疫苗接种，将为受疫情冲击的伦敦市中心的经济带来满血复活的推动力，最高有望刺激约410亿英镑的产值。

此外，最近英国官方公布的一系列数据也是利好消息不断。比如：

英国经济大幅反弹：ONS的最新数据显示，英国经济从疫情造成的衰退中大幅反弹，7月至9月创纪录地增长了15.5％。

房价持续攀升：英国房产在9月份的平均成交价格为24.5万英镑，比去年同期上涨4.7%，比8月份的同比涨幅3.0%进一步上涨。

按照目前鲍里斯政府的计划，英国将于明年复活节前恢复正轨。不难预计，当英国经济马车再次全速前进时，市场活动、价格走势也将再度迎来牛市行情。

虽然伦敦房产号称“资产保险箱”，具有长期保值、增值的特性，但在伦敦选择房产投资，也要遵循一些规则，才能挑选到收益可观的项目。下面小编就以一个全新开盘的潜力项目为例，分析一下影响伦敦房价上涨的几个因素。

东伦敦4%收益率住宅项目深度分析

TwelveTrees Park位于东伦敦West Ham，紧挨Stratford、金丝雀码头和皇家码头三大商务中心。由知名开发商伯克利集团子公司Berkeley Capital开发，计划建设超过3800套住宅、12英亩景观绿地、景观花园、全新的学校、独立酒吧/咖啡馆/餐厅等生活配套设施组成的全新开发项目。

12棵树公寓·项目品鉴会

北京|12月5日-6日(周六/日)

时间：13:30-18:00 (14:00项目宣讲)

北京市朝阳区光华路1号嘉里中心北楼1901号

欢迎扫码预约/详询

1、连接性和交通配套

房产价格和该地区与所在城市其他区域的连接性之间有很大关系。伦敦市交通局的研究显示，通勤时间每减少5分钟，平均房价就高出约10万英镑。因此，任何轨道交通升级所节省的通勤时间，都将以房价上涨兑现。

案例分析：

TwelveTrees Park项目紧邻东伦敦交通2/3区内的枢纽站点West Ham站，从项目出发步行至站点仅需数分钟。

West Ham是伦敦交通最便利的交通枢纽之一，汇聚5条轨道交通：地铁Jubilee线、码头区轻轨DLR、国家铁路、地铁Disrict线、地铁Hammersmith & City线。

对上班族而言，TwelveTrees Park可以方便的到达伦敦市中心的主要雇员区，比如：

• 3分钟直到Stratford站：奥运新城，伦敦科教文化和中央商务新城

• 4分钟直达North Greenwich站：O2体育馆和Icon奥特莱斯

• 7分钟直达金丝雀码头站：伦敦第二金融城，汇聚了汇丰、巴克莱、花旗银行等金融服务机构

• 16分钟直达利物浦街：伦敦老金融城

• 16分钟直达Waterloo站：伦敦眼、南岸

• 17分钟可至Shoreditch站：伦敦科技城

• 22分钟直达邦德街站：伦敦西区、购物圣地

• 25分钟直达国王十字站：欧洲之星始发站/谷歌总部/中央圣马丁

对学生党而言，从TwelveTrees Park出发，30分钟内可抵达12所在英国排名前100的大学，包括伦敦政经、伦敦大学学院、伦敦国王学院、中央圣马丁等。

为了应对TwelveTrees Park建成后增加的通勤需求，West Ham地铁站也计划进行升级改造，额外增加一个新的入口。

2、地段因素 

伦敦房产的位置也对其价格起着重要作用。位置的价值不仅仅体现在当地的人口特征上，还体现在与各种设施和配套的接近程度上。另外，如果一个地段周边的配套也很完善，那么价格也会更高。

案例分析：

TwelveTrees Park位于东伦敦的Lower Lea Valley升级改造区的核心位置，临近Startford奥运新城、金丝雀码头新金融城、格林威治半岛、新市政府大厦所在的皇家码头区等大型商务中心区，整个区域正在进行重大的升级改造。

其中最近、最方便地为TwelveTrees Park提供各项生活配套的就是地铁3分钟之外的奥运新城。与奥运城核心区相比，TwelveTrees Park的价格更具优势。

下图显示了以TwelveTrees Park圆心，3英里直线距离内的地标：

3、娱乐和休闲设施

如果想在米其林五星餐厅附近找房子，就要准备好为这份便利支付一个昂贵的价钱。房价飙升的百分比是由周边设施的受欢迎程度决定的。不仅仅是餐厅和酒吧，靠近超市和其他休闲设施也会增加该地区的房价。

案例分析：

凭借着优越的地段和便利的交通，TwelveTrees Park周边的娱乐和休闲设施配套非常完善且丰富。

欧洲最大的购物中心Westfield Stratford：

伦敦市中心首个奢侈品牌打折购物中心——Icon Outlet：

金丝雀码头商圈

4、周边的文化和社区环境

项目周边的区域和文化环境也对房价产生影响。比如拥有体育馆和其他社区中心会是房产增值。另外，如果这些地区还和某种文化、潮流趋势而闻名，周边的房价也会相应有所上涨。

案例分析：

尽管2012年伦敦奥运会已经结束8年了，但举办奥运会对21世纪的伦敦带来的影响依旧在持续。在市政府的大力支持下，从重要政府部门到顶级文化教育机构纷纷东迁，落户奥运新城。

此外，TwelveTrees Park社区内部还规划有：

• 12英亩的园林绿地和庭院花园

• 4.5英亩WIFI 开放式公园

• 设有咖啡馆，酒吧，餐厅及便民商铺

• 灵活的零售和商业空间，面积超过250,000平方英尺

5、需求和供应

房产市场的供需关系在很大程度上影响着房价。供不应求的市场状况对房价有着促进作用。另外，供需关系也受到了购买力和财务融资选择的影响。

案例分析：

专业机构预计，未来10年TwelveTrees Park所在的Newham区的人口将增加24%，远超伦敦平均9%的增幅。按照目前Newham区的35人多人口计算，未来10年将新增约8.5万人口。这就意味着，未来TwelveTrees Park所在行政区的住房需求将极大的增长。

6、未来的增长前景

一个地区的房价还取决于该地区的发展前景。如果所选的区域是政府大力发展的重点，有已经确定的政策倾斜和资金流入，那么这里的价格的前景将更加可观。其背后的动力是就业机会的增加，从而导致该地区的住房需求增长。

案例分析：

从金丝雀码头到亚洲商务港，东伦敦是伦敦未来发展中毫无疑问的重心。就在11月初，伦敦市政府正式宣布将于明年从目前位于伦敦塔桥附近的市政厅，搬迁至东伦敦皇家码头区的水晶大厦。TwelveTrees Park距离新的市政厅仅约1.5英里。

此外，英国文化教育委员会(British Council)新总部、英国癌症研究基金会(Cancer Research UK)新总部、英国护士和助产士协会(NMC)等机构也将搬迁至距离TwelveTrees Park 只有3分钟地铁车程的奥运新城。奥运新城升级改造结束时将创造10万个工作机会，价值10亿镑的科技中心，并为区域带来3万名大学生。

7、大规模开发

研究表明，一个地区的大规模开发活动通常会带动当地的房价飙升。升级改造项目的加入不仅可以提高该地区的生活质量，还为当地居民提供了更多机会。

研究发现，从升级改造项目开始，房价就出现了每年额外1.5%的增长。然而当升级改造工程确立，也就是人们意识到改变时，这个溢价也增加至3.6%。

如果在升级改造完成前入手房产，将有机会选择更具增值潜力的项目。

案例分析：

TwelveTrees Park所在区域是伦敦政府大力发展的升级改造区下河谷区(Lower Lea Valley)项目区的最新一个阶段，正在被开发成一个新的商业和住宅中心，以吸引喜欢与大自然接近的专业人士和学生。

伦敦交通局、Tower Hamlets政府和伦敦遗产开发公司正在投资900多万英镑，升级TwelveTrees Park项目周边区域的基础设施。

过去，从Stratford到Canning Town之间的大片工业用地曾是伦敦被遗忘的角落，但目前却吸引了大量资本关注。近年来，TwelveTrees Park所在区域的交易活动颇频繁。

作为一个3800套住宅的大型开发项目，TwelveTrees Park于2020年夏季首次全新推出，开发周期长达15年。目前仍处在整个项目的投资早期，非常适合纯投资目的的投资者入场。

8、区域吸金能力

当机构投资者愿意重金投资，也是个人投资者可以“跟风”的潜台词。而区域的吸金能力越强，也就意味着更多人看好这里的潜力，势必在未来推高其价格。

案例分析：

虽然疫情影响了普通人的出行、工作和生活，却没能阻挡英国百年老牌房产投资和开发商的投资步伐。就在10月末，英国房地产开发公司Segro加价33%，以1.33亿英镑的价格从收购了TwelveTrees Park所在机会区内，占地13英亩的一个仓储工业园地块Electra Park。

9、投资著名企业 

如果一个街区被投资机构或一个大型知名开发商看中，那么肯定会影响该地区的定价。吸引投资的区域将带来更好的就业机会，从而增加住房需求，拉动房价上涨。

案例分析：

TwelveTrees Park项目是伦敦最大开发商伯克利集团在东伦的最新开发项目，价值10亿英镑。项目已经于11月开始施工。当地媒体报道，随着项目的开工，价格已经开始上涨。

作为一家屡获殊荣的房产开发商，伯克利是一家注重Placemaking的开发商。过去5年里，伯克利在伦敦、伯明翰和英格兰南部建造了超过19,500
所房屋。

此外，伯克利在综合开发项目上经验丰富，可开发像TwelveTrees Park一样，包括住宅、学校、社区设施、大面积公共区域和新的交通基础设施的项目。

TwelveTrees Park项目基本信息

开发商：伯克利集团

产权：999年

预计交房时间：2023年第3/4季度开始

预估物业费：£4.95每平方尺/年

配套设施：24小时礼宾服务、业主商务大厅（包括联合办公区，开放式“独立”会议区、私人会议室），业主大堂、放映室、健身房

售价：46.5万英镑起

Evergreen Point是TwelveTrees Park推出的第一座高楼，包括单身公寓，1居室、 2居室及3居室公寓。

公寓为精装修交房，配备厨房家电。每套公寓都是最高质量标准，采用高端建材，富有活力和现代感。业主可在四种色调设计中选择，让自己的家独具一格。

2居室样板间实拍图展示：

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配套设施‍效果图：

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