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“人多地少”纯属瞎扯,你天生就该住别墅!

2019-05-301470次阅读

在我国,“人多地少”似乎是一个普遍性的共识,它几乎是房地产问题的答案:


- 为什么北上广深的房子10W/平?为什么房价永远在涨?为什么我们得住高层,不能住独栋?


- 因为人多地少啊。


但实际情况,真的是这样吗?


先说居姐的看法:NO。


01

比中国更“人多地少”的日本,

家家都住“小别墅”!

------


关于人多地少这件事,我们先和邻居日本对比一下:


日本人口密度为337人/平方公里,中国则为144人/平方公里(维基百科2018年的数据)。


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看排名你就该知道,在世界上,中国绝对算不上地少人多的国家,比中国人口密度高的国家还有五十多个呢。


即便按照人多地少原理来看,日本人应该比我们的居住环境更加拥挤。但相反,日本最普遍的居住建筑是一户建,就是日本动漫里常见的那种“小别墅”:


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多啦A梦里大熊的家


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日本大阪实拍的一户建


有人说了,中国农村也有很多这样的“独栋”啊,只是城市里“人多地少”。


NO,不是这样的。


我们来对比一下东京都市圈和北京的人口、土地以及居住空间:


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图片来自维基百科、百度百科


PS:东京都市圈是以首都东京为中心的城市群,一般包括东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县。


从人口来看:东京都市圈人口超过3800万(2016年),北京总人口2170万(2017年),显然东京圈人口数量远超过北京。


从土地面积来看:东京圈只有1.04W平方公里,而北京却有1.6W平方公里,也就是说东京圈的面积只有北京的65%。


从居住空间来看:东京圈的居民区大多是一户建,而北京全是高层,差异显而易见。


而当我们具体到东京圈和北京下辖的县市时,这种差异化就更加明显了。


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东京圈,我们以距离东京20km左右的船桥市为例。在船桥市的居民区里,全是清一色的一户建,你看不到一栋高楼:


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虽然这里的一户建,看起来略显拥挤,但家家独栋,而且排列整齐有序:


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通过谷歌地图的街景,能感受到当地社区的环境和氛围:


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图片来自google街景

想来居住在这样干净整洁的社区里,幸福指数应该是极高的。


再来看一下,距离东京中心更远的千叶县(约30km),它的情况和船桥市大体一致,居民建筑都是一户建:


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其实,整个东京圈范围内,除了最繁华的核心地段会出现高楼,就连距离市中心5-10km的地方也都是一户建的天下。


那么,我们再来看一下距离北京市中心34公里的燕郊:


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这里就完全是另一幅景象了,密密麻麻的高楼取代了清一色的“小别墅”:


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虽然小区里也进行了规划,公园、绿化统统齐全,但住在高层建筑和住在别墅终究不是一个性质。


对比完之后,回到我们最初的问题:


为什么在人口密度更高的东京圈里,可以享受一户建的居住环境,而人口密度低的北京,却只能高楼林立?



02

也许,国家欠你一栋别墅

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实际上,不仅仅是日本,发达国家普遍都存在人口集中在某一城市的现象,但这些城市的居住环境都比我们好很多:


在俄国,约10%的人口集中居住在莫斯科;在英国,约14%的人口集中居住在伦敦;在法国,约18%的人口集中居住在巴黎。而中国,只有1.6%的人口居住在北京。


但这些高人口密度的国际一线城市,其居住环境都和前文所说的日本,大同小异。


所以,按照国际正常情况推演,无论你在北上广深,还是新疆内蒙,你应该都能住进一栋小别墅。


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那自然我们当前的居住环境,也不是一句“人多地少”就能够解释清楚的。这里就稍微说几点。


为什么日本能够实现“一户建”遍地,这得益于两点:


第一,日本政府当初进行农村改造的终极目标,就是营造一个缓慢、舒适的宜居社区。


他们希望让民众不用挤到大城市,也能拥有高品质的生活,同时让那些生活在大城市的人,还有一个可以留恋和随时回来的“世外桃源”。


第二,日本的“土地私有制度”,让日本农民能以极低的代价去建造自己的“世外桃源”,将一切变为现实。


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而中国现在的高层住宅形态,其实是学习的香港。


一方面,土地开发不足,土地出让制度严格控制了土地供给。


其实,北京本身足够大了。我们按照3000万人口数量、30平米(一户建占地面积)进行计算,如果家家都享受日本“一户建”的居住待遇,那么需要:


3000W * 30/0.5% = 1800平方公里的土地,也不过是北京总面积(1.6W平方公里)的11%左右。


那为什么现在北京的房子都建到几十层了,还是不够住?因为北京和香港一样,绝大多数土地没有开发。


北京现在的建成区大概只有东京圈的1/4-1/5左右,而北京到廊坊之间还有大量的农田,这在国际上的其他超级城区是不可能看到的。


NASA亚洲东部夜景灯光图,就很直观地说明了这点:


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我们的北京、上海,和日本的东京、名古屋甚至大阪,都有相当大的差距。这说明我们的城市建设和土地开发程度都处在很低的水平。


另一方面,闲置的存量住宅太多了。


曾看到一条新闻,说全中国手上有100+套房的人大概有3000个……不过,现在有关部门已经出台了很多措施,进行市场规范,想来会有所改善。


好了,今天的分析到此结束。其实换个角度想,你未来也有住进别墅的机会嘛。


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