吴宇森：降价200W，挂了一年，美国房子这么难卖？

2018年，吴宇森导演打算卖房，就把这件事交给了房产经纪人——Ali Rassekhi和Tony Yeh，一起负责卖房的事情。

房子最开始的挂牌价是750W美元，历时一年，五次降价后，才以542W美元的价格卖出。

这套别墅卖得如此艰难，主要有三方面的原因：

一是该别墅所在的Pacific Palisades区域，是美国偏冷门的地区，房产交易并不活跃，是典型的买方市场。

而买方市场出现卖房周期长、成交价低的情况，是非常正常的。

当地市场热度，来源Zillow

二是别墅最初的挂牌价是750W美元，叫价过高导致卖房周期进一步拉长，错过了市场热度相对好的阶段，最终成交价偏低。

当地房价水平

三是房产属性问题，吴导演的别墅虽然在当地不算豪，但比普通住宅还是高端很多。

这就好比日常用品和艺术品的差异，日常化的东西需求量更大，租赁销售更加容易，而艺术品的变现周期会更长。

显然，不差钱的大导演们，他们的购房方式不适合我等普通投资者。广大群众就算买房自住，也会有后期增值的期待。

那么，普通投资者最适合买什么样房子呢？

其实，投资者在买房的时候，不需要关心房子的颜值、泳池花园之类，更应该关注硬指标——回报率、空置率、规划、人口、就业等，这样才不会遇到租不出去或者卖不掉的尴尬境地。

而最适合投资者的房子，就是传说中的“价值洼地”——

• 成本低：房子总价和持房成本都低。

• 收益高：租金回报率和房价增值高。

当然，如果没遇到这样的项目，选购投资回报率相对较高的就可以了。接下来，给大家看个实例：

这套别墅占地面积5051平方英尺，套内面积2274平方英尺，带3个卧室、2.5个卫生间。

无论是外观还是内部格局，都比不上吴导演的house，但它位于美国亚特兰大都会区（卖方市场），回报率能强出一个宇宙。

现在亚特兰大是典型的卖方市场，房产交易非常活跃，平均挂牌12天就可以成交，并且实际成交价与卖家的挂牌价基本一致。几乎不可能出现卖不出去、降价促销的情况。

另外，在投资回报上，我们可以简单做个测算：

• 买房第一次支付金额总计：11.6W

PS：美国大部分房子能贷款5成左右，对投资者来说贷款往往能放大收益

• 每个月持房成本总计：1328.96美元

• 一年的租金净收入：5000+美元
  

根据市场，预估月租金收入是1750美元，那么扣除所有成本后净租金是421美元，年租金净收入是5000多美元。

总结一下：支付11.7W美元买下别墅，此后用租金抵消开支，最终每年净收入5000美元，净租金回报率高达4.34%。

这个测算只考虑了租金回报，如果加上房子增值，那就更高了。

今年2月亚特兰大的房价涨幅全美最高，达到13.2%，具体到下辖的各个地区，涨幅在6-12%不等。预计整个亚特兰大地区，今年后续的涨幅会放缓到7.6%。

美国各大都会区房价涨幅情况

综合来看：花费11.6W美金买房，此后每年会有5000美金入账，同时有7%左右的房价增值。

如果说你不知道该如何投资房产，那按照这个标准来选房，就绝对没问题了。