英国房市再现“小繁荣”，各地房价均出现上涨，未来房价走势如何？

自新冠疫情年初席卷英国后，唱衰房地产市场的声音就一直不绝于耳。

由于被迫按下“暂停键”，一些人对房市的看法顿时悲观到了极点，个别机构甚至预测英国今年的房价将下跌2%~5%。

但结果却是，在英国全面解封后，那些曾经看空的人就被市场的表现迅速打脸了......

原来，随着压抑的需求的释放，以及印花税减免政策的刺激，英国的房市不仅没有崩盘，反而还出现了“繁荣”的局面，在全国范围内，房价均出现了大幅上涨，并创下了历史新高。

一、英国房价创历史新高

根据Rigthmove的最新数据显示，截至今年7月11日的一个月内，英国待售房产平均要价创下历史新高，超过了32万英镑，比3月份封锁前的价格上涨了7,640英镑，平均涨幅为2.4%。

而且，房价在7月份的年度增长率达到了3.7%，这也是近三年以来的最高水平。

不仅如此，以买家类型划分后，各群体购置的房产的平均要价都有所上升。

其中，投资类买家购买的房产的平均要价涨幅最快，近一个月内的价格较3月封锁前上涨了4.0%，年度涨幅高达4.3%。

从各区域来看，英国所有地区的房价都处于凶猛上涨的状态。

其中，苏格兰地区的月度变化最大，7月份的房屋要价较封锁前上涨了4.5%，年度涨幅为5.3%。

其次为约克和亨伯，较3月份上涨4.1%，年度涨幅为5.2%。

受房价高，基数大的影响，伦敦的涨幅不如英国其他几个地区明显，尤其是月度变化，7月份房价相比封锁前仅上涨了0.5%，但就年度涨幅而言，伦敦的增长率达到了3.9%，超过了英国平均水平。

可见，早在英国正式推出印花税减免政策前，房价已经有了十分明显的反弹迹象，而印花税减免政策的提出更是加剧了这种情况。

不过，在整体大环境比较萧条的当下，房价的上涨似乎有一些格格不入。

那么，房价的涨幅为何如此与众不同呢？房产君（BuyHomeUKSerena）认为有以下几个原因：

1、需求激增的推动

在经济学中有一个常识，供需关系影响商品价格，这句话放到房产市场中也同样适用。

当需求持续增加，供应却没有跟上时，房产价格上升，反之，房产价格则会出现下降。

而在英国房地产市场复工后，住房的需求出现了明显的激增。

一方面，一部分原计划买房的人会再次将购房提上日程；另一方面，经过疫情之后，很多租房的人突然感受到了买房的重要性，一些住在小房子的人则催生了想要换大房子的念头。

可以说，原有被压抑的和新增的需求，让英国房市的有效需求达到了前所未有的水平。

以Zoopla的数据为例，自房市重启以来，新的销售协议数量增加了137%。仅在6月第一周，就有大约24,341套房屋被售出，买家需求比3月初高出54%，挂牌出售的房产数量也上升了5%。

不仅如此，英国新建住房的需求更是在解封后飙升了66%，这一水平已经超过了封锁措施实施前的水平。

Rightmove的数据也显示，在解封后的第一个月里，预计有44%的新上市的房产可能已经进入交易环节，而去年同期的数据仅为34%。

因此，在房屋供应目前总体不变的情况下，随着需求的大幅提升，房价自然也会水涨船高。

2、刺激政策的加持

如果说需求原本已经十分旺盛，那英国政府近期提出的房市红利政策无疑就是一桶桶热油，把需求烧的更旺。

今年6月底，英国政府公布了多项经济刺激措施，比如，对规划体系进行改革，同时向房地产行业注入120亿英镑，在未来8年内建造18万套经济适用房。

紧随其后，7月8号，英国政府又推出了备受瞩目的购房印花税减免政策，将把购房印花税的起征点从原来的12.5万英镑暂提至50万英镑，这一政策不分人群，将实行至明年3月底。

实际上，政策本身并不能导致价格涨跌，政策的主要作用在于改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格，而从数据表现也能够感知到这一点。

Rightmove的最新数据显示，受新政影响，自7月初以来，买家咨询量与去年同期相比上涨了75%，尤其是40-50万英镑的通勤地带的房产，引领了一波抢购热潮。

而且，这些咨询量也转化为了实打实的交易，在新政发布后的五天内，新达成的销量比2019年同期增长了35%。

由此可见，印花税政策的提出，再次带动了需求的增长，也为房价的上涨提供了支撑。

另一方面，由于新政可以让买家最多节省1.5万英镑，很多卖家也借此缩减了议价空间，折扣的力度不如前期那么高，这反应在房价上就是平均要价的上涨。

3、低利率的影响

目前，英国央行的基准利率维持在0.1%的历史地位，而且，市场认为还存在降息空间。

据彭博社报道，华尔街有多家机构预测，为尽快让英国从新冠疫情导致的衰退中复苏，英国央行将在未来几个月采取进一步的经济刺激措施，其中就包括将基准利率调整至负值。

高盛集团认为，英国央行的决策者可能会在8月份做出初步决定，表示利率可能转为负值。

此外，美国银行全球研究公司(BofA Global Research)也预测称，未来，英国央行可能会将基准利率从0.1%下调至零。

这些降息政策看似与我们遥远，但在货币宽松背景下，市场间的资金也会进一步增加，这也为房价上涨提供了资金支持，一些优质项目必然会吸引热钱流入。

此外，基准利率的下降也会对贷款利率产生影响，尽管，英国贷款机构前期缩减了贷款规模，但如今，随着市场重新开放，抵押贷款产品数量也在近期出现了回升，且利率极具竞争力，而这也增强了购房者购买的心里预期。

可见，就目前而言，英国房价的上涨主要还是因为短期内压抑的需求集中释放的结果，而各项房市刺激政策的提出，以及金融环境的推波助澜，又放大了这种需求，再进而影响了房产的价格。

那么，看到这，很多人也会发出疑问，当这波短期的需求集中释放完后，是不是房价就会见顶，不再上涨了呢？

要回答这个问题，还得从影响房价的长期因素来谈。

二、房价未来走势如何？

很多房产专家认为，房价短期内的涨跌相对较难准确预测，不管是类似新冠的黑天鹅事件的出现，还是政策法规的突然变动，都会导致房价出现一定的波动。

但将持有周期拉长，在中长期这个层面，房价趋势相对有迹可循，几乎大部分地区都处于“稳步上涨”的状态。

实际上，这样的例子离我们并不是太远，犹记得在英国脱欧公投期间，就有一大波人对英国房市的未来“充满了担忧”。

然而，后来的情况大家都知道了，截止今年3月，英国的房价增长率虽然有所波动，但却一直处于正增长区间，10年期的平均增长率为4.4%，也就是说，房价一直是在曲折中上涨的。

不仅如此，各大城市的房价基本都维持着稳定的增长，尤其是首都伦敦，过去十年的年平均增长率是所有城市中最高的，达到了5.7%。

而且，从中长期来看，影响一个城市房价的因素几乎是可以辨别的，主要有以下几点：

1、人口持续流入

有人说，房价反应的不是砖价，而是人价！

也就是说，如果一座城市能源源不断地吸引外来人口进入，那么房地产的发展必然不会太差。

近年来，英国人口一直保持稳定增长的状态，截至目前，总人口数已经达到6,790万。

而英国国家统计局（ONS）预测，未来几年，英国人口还将保持进一步的增长，预计在2043年达到7,240万。

而且，由于经济实力雄厚，英国吸引了大批海外人才流入。自1994年以来，英国移民流入数开始远超流出数，近年来这一状态更呈增大的趋势。

据英国国家统计局的数据显示，过去一年里，超过22万人移民至英国，且大部分人集中在首都伦敦。

此外，英国还是全球第二大最受海外学生欢迎的留学国家，尤其是首都伦敦，在2019年QS全球最受留学生欢迎城市排行榜中继续蝉联世界第一，成为了全球学子首选的留学地。

据英国高等教育统计局的数据显示，在2018-2019年度，来英国留学的学生总数已经突破了48万。其中，中国留学生更是独占鳌头，总人数达到了12万。

而众所周知，留学是最常见的移民原因，有35%的移民是在留学后选择长期住在了英国。

所以，英国房产的优势很明显，人口一旦持续流入，就意味着会有潜在的住房需求，而这也会为当地房地产的发展提供源源不断的动力。

2、土地供应影响

如果说人口为房产发展提供了动力，那土地供应则限制了房产最终的规模。

英国虽是世界强国，但面积却相当于中国一个中等省份的大小，可供开发的土地资源本就十分有限。

再加上英国非常注重环境保护，不仅要保护天然林地，还要将部分土地规划为绿地，尤其是国家公园，自然保护区，城市绿化带等，都受到严格的开发限制，这也导致英国用于住房的土地相对较少。

不过，土地供应是个相对概念，也要分不同的城市来看。

比如，在一些偏远地区，虽然大部分土地可能都是农田或林地，但因为人口处于持续流出的状态，居住土地相对充足。

而像首都伦敦这样的超一线大城市，因为资源集中，会对于其他城市会产生“虹吸现象”，人口长期处于净流入状态，住房的需求也更高，此时，土地资源则变得相对不足。

尤其是人人挤破头都想去的市中心核心地段，由于投资价值高，基本已被瓜分完毕，可供新开发的土地资源非常之少。

根据knight Frank的统计数据，以位于中心区的Westminster为例，这里几乎有近一半的房屋可以追溯到20世纪之前，只有很少的房屋是近10年开发的，新增房屋量非常有限。

而且，人人都追求朝更加中心的地段爬升，以占取更多的优质资源，在这种目标下，房价当然也是贵者常贵，高者恒高了。

3、城市发展格局

从以往的规律来看，人口的迁移，基本都是从小城市到大城市，从低收入区向高收入区，资源的分配也是从国家中心到区域中心再到更低一级。

所以，在分析房价的上涨时，光看整体是不行的，也要看微观层面的差异。

比如，在讨论一个城市房价时，最好多问几个是不是：

该城市在一个国家处于什么水平，是几线城市，是不是区域中心？

该城市的地理位置如何，是不是拥有完备的交通网络，是不是宜居？

该城市未来的政府规划如何，有没有大型的基建或城市更新项目？

该城市的发展前景如何，是否拥有丰富的产业，能够提供数量充足薪资待遇良好的岗位，是否能够吸引更多的人才前来？

此外，还有一个非常容易忽视的因素，就是该城市的产业结构如何，普遍来说，第三产业发达的城市，房价也更高，而工业化城市，或者农业化城市，房价则相对增长较缓，之所以出现这种情况，是因为这些产业集中的城市，居民收入增长的速度较慢，购买力有限的情况下，房价增长也相对缓慢。

从上述这些方面来看，毫无疑问，拥有着优质产业，且资源集中的一线城市自然有着无可比拟的优势。

4、供需矛盾短期难解决

最后，再让我们说回供需关系。

很多人认为供需是短期价格影响因素，这有一定的道理，因为在需求增长的同时，每年的新建房屋也会有一定数量的增长。

然而，就这点而言，英国却有一定的特殊性。

这是因为英国的供需矛盾由来已久，英国房产长期处于供不应求的状态，需求一直十分强劲。

根据住房慈善机构Crisis的调查，英国有将近500万家庭没有合适的住所，还有约475万户存在积压的住房需求，这些家庭主要集中在英格兰地区，大约有400万户。

除了要消耗这些庞大的存量需求，预计在未来20年内，英国家庭数量还将增加430万户，还有巨大的潜在需求。

然而，就目前的建筑速度而言，每年英国净增的住宅量仍不超过25万套。

所以，就连首相鲍里斯也意识到了这个问题，在前段时间的经济刺激政策中指出，除了建经济适用房之外，还要大力改革规划体系，使其能够快速建造或者改造出居民住房。

而在短期内，这一矛盾恐怕很难得到解决。

所以，从上述几个方面来看，英国的房价仍具有很大的发展潜力，只不过，聚焦到各个城市，还要进行差异化分析。

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