倒计时!全国独一份的自贸区,即将爆发

在中国楼市，永远不能低估的，是国家意志的力量。

金融利率会波动，政策会松松紧紧，甚至城市也会有兴衰，但国家意志指挥棒所向之处，拥有最高级的确定性。

尤其是高层亲自部署，长期关注的地方，是绝对的投资热土。

横琴新区，全国唯一一个与香港、澳门都路桥相连的自贸区+国际旅游岛。它因澳门而生，未来港澳共同的后花园，珠江西岸价值至高点，目前已经正式进入交岛的倒计时。

横空出世，琴鸣天下。

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近日，全国的自贸试验区，一下从12个增加到18个，估计很快就要遍布全国。

楼市黄大大的主业是地段研究。尽管遍地都是自贸区，但自贸区和自贸区是不一样的。

在所有的自贸区里，广东的“三叉戟”：广州南沙、深圳前海、珠海横琴，永远是跑在最前面的改革尖兵。其他绝大多数的自贸区，更多是把它们的经验复制粘贴过去，落地推广。

在所有自贸区中，横琴又是最特殊的一个，绝对独一无二。做出这个判断，基于三大理由。

第一，横琴一直在最高层的视野当中，必须保证建设成果。

从横琴到澳门，最近的地方只隔着187米，短短的一座桥。而澳门的面积是横琴的1/3，但人口是横琴的50倍。

澳门是全世界人均GDP最高的城市之一，排名前三；也是人口密度最高的城市之一。

很多人觉得澳门是弹丸之地。但对中国来说，澳门非常重要。她既是“一国两制”的重要试验田，也是通往葡萄牙语、西班牙语世界的窗口。

这两个语系，在世界上共有24个国家。其中既有重要的地缘大国巴西（葡语）、阿根廷（西语）、墨西哥（西语），也有很多我们熟悉的国家葡萄牙、西班牙、古巴（西语），以及一些中国的重要东南亚邻国如东帝汶（葡语）、几内亚比绍（葡语）。

10年前的2009年，澳门回归10周年。开发横琴，是中央给澳门的“大礼包”，受到澳门各界热烈欢迎。横琴始终在高层的视野中，分量很重。

“我10年4次来横琴，对横琴每一步发展都关心关注。10年时间，横琴新区从无到有，变化很大。我们始终要不忘初心，让这里充满创新发展活力，促进澳门经济适度多元化发展。”

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横琴独一无二，它是香港、澳门共同的后花园，蓝图已经有了清晰的落地时间表。

经过整整10年的开发，曾经的荒岛发生历史性巨变。横琴基础设施日益完善，经济发展初见成效，地区生产总值年均增长64%，已具备支持澳门经济适度多元发展的基础。

在澳门回归20周年之际，横琴整体交岛已经进入倒计时。这意味着，爆发期即将到来。

你黄师傅上周去了一趟横琴，发现从2015年以来，横琴的房价其实没怎么涨。当时已经超过4万，如今还有不少住宅楼盘，居然价格还没过5万。

其原因，就在于横琴这几年都处在大搞基建的开发期。如今气象已成，交岛后企业、人口大量涌入之时，就是下一波上行周期的开始了。

过去横琴的定位，叫做粤澳合作工业园。但是今天，已经完全不同。横琴正从产业融合走向社会民生融合。

珠海本身，就是非常特殊的经济特区。港珠澳大桥开通后，珠海成为了全国唯一一个跟香港、澳门都能开车直达的地级市。

而横琴，就是港珠澳大桥拉通的第一块黄金宝地，香港和澳门共同的后花园。

这是有实实在在的政策支持的。今年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式印发，提出了很重要的一点，就是大湾区要“宜居宜业宜游”，不仅仅是产业，还包括了居住、旅游休闲。

横琴国际休闲旅游岛，就是其中非常重要的一环。

它是全国第三个国际旅游岛。前两个是海南、福建平潭。仅珠海长隆海洋王国2018年就接待游客超1000万人次，其中很多都是来自香港、澳门。

为了方便香港和澳门的企业入驻，横琴实施了：港人港税，澳人澳税的政策。也就是说，香港市民在这里按照香港的个税纳税，澳门市民则按照澳门的纳税规则缴纳个人所得税，都比内地要低得多得多。差额的部分，由财政补贴返还。

目前，横琴已累计注册港澳企业大约3000家，累计发放个人所得税的补贴约1亿元。

以后澳门企业在横琴办公，就跟在澳门没什么区别。

今年3月，全国第一个跨境办公试点楼宇——横琴总部大厦正式挂牌，现已入驻15家澳门企业，并开通跨境通勤专线作为配套。

也就是说，澳企到横琴来跨境办公，不需要在横琴进行工商、税务登记，仅备案即可，还享受每月每平方米70元的租金补贴。

在大湾区政策出台以前，珠海对澳门还是有点傲娇的。比较愿意引入澳门的资金、技术等，但在公共服务上不会特地为澳门做配套。但现在变了，变成了全力支持，全方位服务。

珠海市委书记直接是这么说的：要围绕“澳门所需”，竭尽“珠海所能”支持澳门经济适度多元发展。就是说，只要澳门想要，珠海就全力给。

目前，横琴已经做了很多的先行先试的探索。除了前面说的跨境办公，还包括跨境金融、港澳人员子女内地入学、澳门医师内地执业、澳门人试点购买内地社保、跨境法律服务等多方面先行先试。

澳门单牌车入出横琴，不断放宽申请条件，目前已增加至2500辆；现在澳门居民看病，澳门珠海两边的医院都可以，常住横琴的澳门居民可以享受珠海医保。

横琴甚至准备搞一个真正的“澳门街”，用地超过18万平方米的澳门新街坊项目，已经在准备开工建设。这个项目参照澳门社区相关标准来建设，养老、居住、教育、医疗等功能应有尽有。

香港人、澳门人不仅仅来生活，也可以很方便地在这里工作。

比如说，为了服务港澳企业，横琴设立了一个：珠海国际仲裁院，这个仲裁院里头，来自港澳地区的仲裁员占40%。全国第一家内地与港澳合伙联营的律师事务所，也是在横琴成立的，广东省第一家内地与港澳合伙联营的工程顾问机构，也入驻在横琴。

这里的粤澳合作产业园，还剩下余下的2.57平方公里土地，珠海直接就交给了澳门来搞。

定了一个原则叫：“澳门特区政府牵头，横琴新区全力配合，琴澳双方共同参与”的方式重启招商。主要是搞高新技术产业和人工智能、生物医药、数字经济等战略性新兴产业。

所以说，与其把横琴看成珠海的横琴，甚至不如看成澳门的横琴。

我们主要分析楼市，未来，横琴的房价看齐澳门，甚至超过澳门，完全是有可能的。而目前，澳门的房价大约折合人民币9-10万，横琴是4-5万元。

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横琴独一无二,这里有珠江西岸第一高楼，超过300米高的摩天大厦就有4座之多，还有金湾航空新城的配套，产业发展具有得天独厚的优势。

作为珠澳合作的主平台，横琴新区有六大产业：科技创新、特色金融、医疗健康、跨境商贸、文旅会展、专业服务。

这张图，是横琴离岸金融岛的规划图，图中的离岸金融岛，将是中国第一座离岸金融岛，发展特色金融创新。

岛中间的那座高楼，就是横琴国际金融中心，总高度是337米，刷新珠海在建高楼的新高度。此前，珠海最高的楼在它对面，叫珠海中心大厦，已经封顶的330米。

这也是整个珠江西岸最高的楼。中山、江门的第一高楼，分别是305米、300米。

但这栋楼的高度，后续还会被横琴自己刷新。另外一座高达470米的横琴总部大厦正在建设之中，远远高出前面说的这几座摩天大楼。

未来，光是横琴这块地方，超过300米的大楼就超过4座。可见，这里将成为整个珠江西岸摩天大楼最密集的区域。

目前，建设进度怎么样？

这张图已经是去年拍摄的，今年我们在现场看到，很多大楼已经封顶，进入了集中交岛前的收官阶段。

大家想想，每个城市最高的摩天大楼所在地，有哪个不是城市真正的中心？房价的制高点？

不管是北京的中信大厦，上海的金茂大厦，广州的东塔西塔，还是深圳的平安大厦，都是城市资源最集中的CBD所在，房价冲向天际的地方。

所以，横琴未来必然是整个珠西的房价制高点，水涨船高，引领增长。目前，人口还没有源源不断地导入，起飞初期的横琴，还有巨大的想象空间。

除此之外，横琴寸土寸金，还匹配了非常完善的配套新城——金湾新城。

这个红星的位置就是金湾航空新城，它距离横琴只有20分钟车程，通过金海大桥可以直达横琴岛上，而可容纳的人口比横琴要多得多。

以后，很多市民将住在金湾、横琴上班。

航空新城本身，也有非常完善的产业和城市建设。不仅仅是作为横琴的配套。金湾本身，是珠海产业西进、城市西拓的主阵地，未来城市规划的“副中心”。

很多朋友可能都听过珠海航展。这是亚洲最大最牛的国际航展，世界5大航展之一。珠海已经搞了20年，连续十届。

所以，珠海也成为了航空产业很发达的城市，包括了打造完整航空产业生态链条，飞机维修、培训、新材料制造等。

航空新城就是这么来的。这张图，可以看到航空新城有华发商厦的入驻，有金湾区的大剧院、图书馆、政府部门等入驻，也是未来发展非常快的一个居住区。

我们此前去珠海，很多朋友都在关注航空新城。

把横琴和航空新城连成一条线，东边接的是香港、澳门，西边通过正在建设的黄茅海跨海大桥等通道，直通江门和粤西，成为一条东西走向的黄金大通道。

横琴的未来，一定是引领整个珠三角西岸发展的增长极。它的确定性，来自中央的高度关注和关怀、区位的极端优越，以及软硬件环境的日趋完善。

爆发之日，为期不远。拭目以待。