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美国房产问答
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- 基本问题
- 问美国买房一定需要找房产经济人吗？得居置业专家： 美国房产经纪人有着严格的管理体系：首先，所有房产经纪人都必须持有美国政府颁发的经纪人资格证书，持证上岗，否则他们无法从开发商获得房屋代理权。其次，房产经纪人除了能为买家提供更多的房产信息、帮助买家找到理想的房屋、完成买房交易这些基本要求外，还需掌握良好的谈判技巧，参与第三方谈判，并为买家提出合适的买房意见。
- 问美国房地产是否有限购？得居置业专家： 没有限购。
- 问美国房产繁华区域和不繁华区域最大区别是什么？得居置业专家： 些居住氛围非常不错的老城区。其特点是建筑年代较久，多以老式单位福利房及原著民自建房产为主，小区比例高。原著民比例通常比较高，居住氛围好，生活成本相对不高。这种区域较大的优势就是交通便利，配套完备，综合生活成本比较低。但是，同样在这种区域新房放量较少，而且价格不低。
- 购房问题
- 问美国购房对于合同还有哪些细节？得居置业专家： 美国房屋交易合约都是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，一般不会买到问题房
- 问美国可供购买的房型多么？得居置业专家： 美国有多种房产类型，可以依据投资目的自如选择。大致可分为1.独栋别墅、2.联排别墅、3.公寓、4.多户住宅。每种房型会分布在不同的地区或城市，并匹配不同的投资目的。如投资、留学、养老买房都有比较适合的几类主要的房产类型。
- 问美国的房子建到什么阶段会开售？得居置业专家： 开发商会在社区会所建成，社区道路做好，地块做好三通一平后，分出lot，有一个预计交房时间能出来才会开始卖。买家可以根据Lot available这个价格单，选择自己想要的户型，交房时间的房子，然后根据买家的需求来建房，建筑周期6-8个月。有些项目比较特殊，整个建设是按照进度来的，每个地块的户型和外观都是定好的。
- 费用问题
- 问美国买房可以有哪些合理的避税手段？得居置业专家： 为子女转移资产最简单有效的方式是购买人寿保险。如果买下一份百万美元理赔的人寿保险，这就等于是实实在在为子女留下了百万现金。而且人寿保险保险的理赔受益人不用缴纳所得税，也不用缴纳遗产税。亦或者，也可以为子女购买人寿保险，这等于给孩子有了终身可保性，以后孩子万一出现身体疾病保险公司也无法取消保险，而且将财产无形中转移至孩子身上，把以后的遗产总额降低从而降低遗产税。
- 问美国房子价格如何预估？得居置业专家： a. 中位数 房子的合理价格最具有参考价值的就是小区最近90天房价交易的中位数，中位数最能反应近期房地产市场行情。 b. 时间 这套房子挂出的时间对房价也有影响，挂出的时间越长，房价也会在一定程度上变低。 c. 周边环境 季节影响：比如连日多雨，多暴晒。 周边影响：房子所处的位置，周围最近有没有发生一些负面新闻。 房地产经纪人对你的态度、回复你消息的时间速度、买房时的情绪等，都其实是对房价的隐性回复，因此选择一个足够专业合格的经纪人就变得尤为重要。
- 问美国买房还是租房税务方面有什么区别吗？得居置业专家： 租房：租房是享受不到什么税务优惠的。 买房：已婚住宅拥有者或者单身住宅拥有者可以享受最高100万美元的抵押利息扣除，已婚而夫妇独立报税者，每人可以享受最高50万美元的额度。列举扣除者同样可以将房产税从应税所得中扣除。
- 贷款问题
- 问美国买房贷款首付规律有哪些？得居置业专家： 买第一套房的人、自住房的人，大家往往会选择一种贷款类型，它们叫做FHA Loan或者是 VA Loan。 FHA它是针对第1次买房的、用于自住的这些人，它有两个好处，一个是对你的信用分的要求不是很高，580分以上基本上就可以了。 再一个就是它的首付非常低，只需要3.5%。当然它有一些限制性的要求，比如说这个房子必须是你自住的，你不可以是投资房。
- 问用现金买房好还是贷款买房好？得居置业专家： 财务杠杆是一把双刃剑，在市场向上的时候，它对你有利，当市场向下的时候会给你带来更大的风险。所以，你必须是在判断市场是向上的情况下，才考虑买房的。如果判断市场还要大幅度下行，是考虑要不要买的问题，而不是用现金买还是贷款买的问题。 用现金买房的好处：（ 1 ）可以快速成交过户，有利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租可以容易获得正现金流（并不代表有盈利）。 用现金买房的坏处是：（ 1 ）没有利用杠杆作用，是一种低效率的操作；（ 2 ）机会成本太 高，把大量现金捆绑进不动产，失去投入另外高回报的项目的机会；（ 3 ）所有风险自担，没有拍屁股走人的可能；（ 4 ）没有享受利息免税的好处；（ 5 ）捆绑进不动产的现金要与通胀赛跑，通胀是你的敌人。如果通胀率为 3% ，你进不动产的现金损失是每年 3% ，需要房价每年增长 3% 来让你的进不动产的现金与通胀持平。贷款买房的好处：（ 1 ）利用了杠杆作用，是一种高效率的操作；（ 2 ）机会成本低，可把剩余现金投入另外高回报的项目；（ 3 ）银行和个人共同承担风险，万一情况不妙，可以屁股走人，只损失头款；（ 4 ）享受利息免税的好处；（ 5 ）通胀是你的朋友。你的实际贷款利率 = 账面贷款利率 * （ 1 - 免税率） - 通胀率。假如贷款利率 6% ，通胀率为 3% ，利息免税回报为 30% ，你的实际贷款利率只有 1.2% 。这是一条千金难买的秘密公式，切记。注意，要减去通胀率而不是加上通胀率。如果贷款利率=通胀率的话，你就等于白借钱了，这个道理很多人不明白。贷款买房的坏处：（ 1 ）不利于谈判时压低房价；（ 2 ）如果所购房产用于出租有时不容易获得正现金流（并不代表没有盈利，这个不在这里讨论）；（3）高杠杆带来的高风险。 现在量化一下：假设平均年通胀率为 3% ，平均贷款利率为 6% ，平均年房价增长率为 6% ，利息免税回报率为 30% 。现比较如果用 20 万现金购买一房产，和付 2 万头款，贷款 18 万买同一房产在投资回报在做通胀校正后的差别。计算表明： 15 年后，现金购买的实际总回报率只有 54% ，而用贷款购买的总回报率为 747% 。 请特别注意，表中的年份表明贷款的年限，5年表示还款期为5年，15年表示还款期为15年，表中的负债成本是考虑到30%利息免税，和3%通胀调整后的数字，真实利率为1.2%。不是mortgage账面负债支出。按3%通胀计算，你现在的1000元只等于15年前的640元。既表中现金购房成本的20万，相当于在15年后付了31万，而贷款成本中的18万，虽然按6%(免税后4.2%)不做通胀校正来算在15年后为33万3（180,000*1.042^15）但考虑通胀后所付款只相当于15年前的21万5(180,000*1.012^15，即表中数据)，贷款者得了通胀的好处，因为真实贷款利率只有1.2%, 既以较小的代价获得了1：10的杠杆。 有些坛友对我把通胀率进行校正的做法感到迷惑，另外，对非常规的数据表达方式不适应，所以，我下面假设没有通胀作用，由于房屋保险，房产税两边相同所以不计，贷款方面换成20%（4万）头款省去贷款保险麻烦，而且是用常规的Mortgage表达方式来简化一下：现金购买成本20万，15年盈利为（47.9万-20万）/20万=140%；贷款16万15年固定6%（免税后4.2%），本金加利息每月付1199.60，15年共付21.6万，盈利为（47.9万-21.6万-4万）/4万=557.5%。 如果购买的是出租房，那么盈利就要加上房租收入。如果每年房租收入1万，那么现金购房15年赢利为（47.9万-20万+15万)/20万=210%；而贷款买房赢利为 (47.9万-21.6万-4万+15万)/4万=932%。请注意：这个利率是15年的总回报，每年大概在16%。 如果用同样的20万为头款，购买5座同样的出租房，那么收益就要再乘以5倍了。而现金买则只能买一座。虽然实际操作不这么简单，但理论上就是这个道理。由于有租金收入，信用度提高，你借贷越多，导致房子越多，反而越容易贷到款。 贷款买房之所以优于全现金购房（在房屋市场向上的条件下），主要是两个原因，一是贷款购房的高杠杆（这是主要的），二是，在贷款利率固定的情况下（加了这个前提就容易理解了），随后发生的通胀是贷款购房者的朋友，却是现金购房者的敌人（这一点弄不明白就算了）。 当然，特别需要指出的是，高杠杆是双刃剑，以上的盈利模式只在房产价格上升的趋势中才有效。另外，房产增值率不能低于贷款利率等等。
- 问申请美国房屋贷款有哪些准备工作？得居置业专家： 申请贷款其实有许多前置步骤，做好准备才能提高取得房贷的机会。下列几项应该避免或谨慎考量的举措，可供有意申贷的买家参考。 有意购屋者在申请房贷之前，应检查个人的信用分数。信用分数若不够高，可能推高适用的房贷利率，或甚至遭银行拒贷。专家并建议，最好提早在计画申贷的前几个月就查询个人信用分数，以及早做出调整。 在申请房贷之前或正在申请的过程当中，买家应避免再去申请其他任何类型的信贷，譬如新的信用卡或汽车贷款。这是因为在申请信贷的当下，个人的信用风险都会提高，可能影响买家申贷的结果。 房贷还款的金额通常由几个项目组成，其中包括房贷本金、利率、税金与保费等，而买家申贷时最常犯的错误，是没有将房屋税与房险保费纳入考量。债务与收入的比例(debt-to-income ratio)可用来衡量申贷者是否有能力负担特定金额的房贷还款，计算方式是将每月房贷还款除此收入。 取得房贷的另一项关键要素是拥有稳定的工作与收入。房贷业者在审批房贷申请案时，会评估申贷者过去与未来的收入来源与金额是否稳定。因此在申请房贷之前，个人应尽量避免更换工作，或至少是换到相同领域的工作，以减少对申请房贷的负面影响。 好的开始是成功的一半，这句话也适用於申请房贷。买家在看房之前，应首先取得一份房贷预批(pre-approval)，以确认自己有能力申请房贷。银行在审批房贷预批时，会检查申请人的信用记录、收入、资产与工作状况，因此房贷预批比房贷审核(pre-qualification)更具效力。 个人获得某家银行的房贷预批，不代表就要向该家银行申请房贷，「货比三家」才有机会取得最划算的房贷方案。 另外需留意的是，低利率与低过户费虽然很吸引人，但房贷类型也分几种，个人应避免选到不良房贷。举例而言，初期的房贷还款金额很低，有可能是因为只付利息或甚至是负向摊还的房贷，这类房贷会使房贷余额逐月积累。对一般屋主而言，锁定利率的固定利率房贷，仍是构造最简单也容易了解的房贷类型。
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