得居APP
得居APP
让您全球都有家
小程序
得居丨海外新房二手房
关注得居小程序
实时房源随时查看
公众号
得居官方微信订阅号
关注得居公众号
获取房产最新资讯
海外房产交流群
扫码入群
实时获取海外房产动态
美国永久居民能为其养子女申请亲属移民吗？需要符合哪些条件？
美国房产问答
更多美国房产问答 >
- 基本问题
- 问美国买房流程有哪些？得居置业专家： 美国住宅购房流程是这样的 1）选房、看房、报价，提出购买意向。提交护照首页扫描件、银行存款证明、报价offer文件、诚意金（普通房子1000到4000美金） 2）签合同、交定金。双方谈价，卖方接受报价，缴纳房价10%的定金，不接受报价，退回诚意金。 3）过户公司产权调查、付余款。过户律师进行房屋产权调查、房屋检查公司进行房屋检查、付房屋余款（诚意金算作一部分）、过户签字。 4）过户。过户律师办理过户及地契登记，过户当天拿到钥匙，可以入住。过户后10周（有的城市3个多月）拿到房产证。 如果买主在国内需要到美国领馆进行授权书盖章。如果是投资出租，需要开美国银行账户，如果买主在国内，汇款时多给1500美元，开华美银行账户，开好后自动有1500美元。 5）买后管理。包括缴纳税费、水电、网络、维修等。
- 问美国房产城市里不同区域的特点是什么？得居置业专家： 闹市区的住宅房价也是一个城市内的一线水平。但是由于居住环境过于混乱嘈杂、房地产建筑密度过高、社区狭小等问题，一般也不是城市内的较高价地区。对于青年人来说，这样的地段偶尔会成为租房时的选择，但购买居住的可能性不大。
- 问美国人为什么喜欢住郊区？得居置业专家： 因为别墅价格不贵，大家都住得起。平均16.16万美元。也就人民币100万。你到二线城市杭州的郊区，距离市区不远的地方，找一个别墅，占地一亩的，漂亮的别墅，游泳池、网球场社区的，学区好的，只有100万人民币，你找得到吗？我之前算过，平均美国人工作4年可买房。中国式不吃不喝N年。而且郊区学区好。美国的好学区一般不在市中心。比如洛杉矶、旧金山、亚特兰大、西雅图等。好学区就是好的公立的小学到好的高中。郊区购物中心多。大型购物中心在郊区有很多，比如沃尔玛、CVS药店，苹果旗舰店等。生活很方便。
- 购房问题
- 问美国买房时可能遇到的大问题是什么？得居置业专家： 购房者通常会在签署购房合同後，交3%的预付金。有些购房者会担心他们的押金收不回来。其实这种担心大可不必，因为对於这部分预定金，卖方不能立即兑现。相反，这笔钱会存入托管账户，没有双方的签名不能被使用。
- 问美国购房的流程是怎样的？得居置业专家： 挑选地块与户型并确定价格、支付定金；签署购房合同并支付首付；准备贷款材料申请贷款（如果需要）；过户并支付尾款；收房，开始出租赚取收益。
- 问美国买房流程是怎么样的？得居置业专家： 找想买的房子，为想买的房子正式申请贷款，可选择当下的利率也可选择在application后到closing前的任意一天的利率。 咨询律师关于购房资料等细节可以确保购房要求以及购房截止日期。 找到在价格范围内你喜欢的房后就可以出价 make a offer。卖家接受了买家的出价后，双方会签署一份由双方律师准备的purchase and sale agreement 购房合同 （P&S）。里面涵盖了最后价格及各项条款。与贷款机构沟通好，确保在购房合同写的交款期限内通过贷款。一般外国人贷款机构审批时间会长至2个月，需要在购房合同上写清楚日期。可结束交易 clear to close代表的是买房的贷款机构通过了贷款申请，已准备好了资料以及款项。
- 费用问题
- 贷款问题
- 问美国贷款买房的租金回报率怎么算？得居置业专家： 美国贷款买房租金回报率与每年净收入和自付额百分比有关，假设贷款全部采用每年分期固定还款的方式。 租金回报率= 每年净收入 / 自付额% 每年净收入= 年租金收入 - 持有房屋费用及出租衍生相关支出 – 年固定还款额。 其中，自付额(头款)即购房总价扣除银行贷款的部分。 年租金收入就是跟租户约定的年租金。为了估计一栋房屋的未来年租金收入，可以将附近社区同等条件的已出租房屋的租金拿来比较。例如，通过房产经纪人的帮助，找出周围同等条件已出租的10套房屋，看看这些房屋的年租金收入，就可以大致估计出自己想要投资的房屋的未来租金收入。但是这里有个技巧，一定不要拿这10套房租中租金最高的那一套作为参照，因为这样很可能会使你预计的租金收入虚高。比较正确的方法是找到出现次数最多的租金价格，然后以这个数字，或者比这个数字稍低的价格作为你的参照。以后在实际出租房屋的时候，也应当遵循这个方法来确定房租价格。为什么？我们待会儿谈到“空置期分摊”的时候详细讲。 持有房屋费用及出租衍生相关支出一般包括：房产税、房屋保险、社区费、维修费、空置期分摊、出租管理费等项目。这里要特别解释一下“空置期分摊”。 案例：一栋2006年建的334 平米独立屋,购买价$36万, 自付额(30%)为$108000贷款额$252000 (30年分期固定摊还,利率4%, 贷款月付$1,203.09)，月租金$2400。 年租金收入=2400 x 12 = $28800 (伊市独立屋的真实例子) 持有房屋费用及出租衍生相关支出包括: a) 房地产税:购房总价 x 1.9% =$6840 b) 房屋保险: $815 (各房屋因地点,新旧,保项有異, 保费不同) c) 社区费:无 d) 维修费：预计$300 e) 空置期分摊：半个月租金$1200 f) 出租佣金：年租金x 6% )/2= $864(注2013年5月数据，租金已降至2-3%) 持有房屋费用及出租衍生相关支出总计：$10019 年固定还款额 = $1,203.09x12=14437.08 每年净收入= $28800 - $10019 - $14437.08= $4343.92 租金回报率 = 4343.92/108000 = 4.02%。 以上的例子如果需要管理么司代管, 当然就要另一笔开销, 管理费假定为6%=1728 每年净收入就只剩余$2615.92 租金回报率 = 2615.92/108000 = 2.42%。
- 问美国的贷款流程是什么样的呢？得居置业专家： 美国买房贷款也不是很难，看你是找银行还是金融机构了，金融机构的话要快很多。看好房子之后申请贷款，然后就交各种材料了主要是收入证明和信用报告，感觉和国内手续差不多就是审查比较严格。
- 问美国买房如果需要首次购房贷款，要注意些什么？得居置业专家： 房屋贷款的范围找到一个最好的满足所有需要的房子是很困难的,特别是如果这是第一次购房者首次购买。联邦政府和大多数州针对首次购房者提供房屋贷款保险，使购房更加容易。这些贷款提供有吸引力的福利,可以使购房经验成本更低和更少的限制。但它们并不适合所有人。 什么是首次购房贷款? 首次购房贷款是购买房产者第一次使用抵押贷款的形式购买地产或房产。虽然购房者的定义各不相同,但通常是那些从未签署过契约作为房地产的所有者。一定要证实这一点，才可以从与贷款提供者手中获得贷款。政策为首次购房贷款提供了一个低首付,低利息、低费用和延迟支付的有利条件。这些类型的贷款是由联邦住房管理局为美国大多数州提供的。FHA首次购房贷款项 目提供比许多其他类型的贷款更容易的资格准则。这些贷款允许更高的债务比率,较低的信用评分,减少买卖手续费和首付——购买价格的3.5%左右。 首次购房贷款的优点 首次购房者相对比较低的限制条件，可能要考虑这些贷款问题包括: ? 没有足够的钱支付首付。 ? 你有一个有限的能力来满足高利息和费用。 ? 你的信用分数不符合其他贷款类型。 首次购房贷款的缺点 如果购买者想在富人区买一套非常昂贵的房子，你可能不得不将目光投向别处。联邦住房和城市发展部对富裕的地区的购房贷款减少625500美元的。贷款限制取决于区域的收入中值,所以一定要检查购买者的房地产经纪人或银行。另一个潜在的缺点是要求购买者购买的房产必须是主要居住地。换句话说,如果购买者是想买房产打算出租,你可能不会有资格获得贷款。 其他的一些潜在的缺点包括: ? 如果刚刚卖掉房产不久立马要买回,可能会失去一些贷款的好处。 ? 首次购房贷款中，如果你想以后再融资或改变你的债务或担保的条款,这可能是不可能的。 ? 而其中的一些贷款不需要购买私人按揭保险,但可能被要求投保所提供的贷款项目,和保险政策可能更高的费用。 尽管有这些缺点,首次购房贷款仍可能对你最有吸引力的类型。退一步,评估你的财务状况,考虑你想购买和考虑你的选择。
海外房产百科知识
查看更多 >美国房产推荐
更多美国房源 >
￥ 47 万
元起 美国 · 旧金山
旧金山四室二卫独栋别墅
1991 Sauterne Way, Oakley, CA, 94561
4室2卫
房屋户型
156㎡
使用面积
1980
建成年份
￥ 35 万
元起 美国 · 达拉斯
达拉斯六室三卫独栋别墅
718 Danish Drive, Grand Prairie, TX, 75050
6室3卫
房屋户型
315㎡
使用面积
1959
建成年份
￥ 70 万
元起 美国 · 洛杉矶
洛杉矶一卫公寓
108 W 2nd Street #413, Los Angeles, CA, 90012
0室1卫
房屋户型
98㎡
使用面积
2020
建成年份
￥ 27 万
元起 美国 · 纽约
纽约三室一卫独栋别墅
25 Larsen, W. Babylon, NY, 11704
3室1卫
房屋户型
184㎡
使用面积
1953
建成年份