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美国房产问答
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- 基本问题
- 购房问题
- 问美国购房必须要亲自去美国吗？得居置业专家： 如果客户选择不去美国看房，可以通过和我们签订全权委托协议，由我们帮助客人完成在美国购房
- 问美国购房对于合同还有哪些细节？得居置业专家： 美国房屋交易合约都是格式化合约，非常完善，充分考虑到买卖双方的利益。当然，从规则上，更多侧重保护买家的利益。告知义务、诈欺条款与产权保险，保证买家只要按规则行事，一般不会买到问题房
- 问美国购房如何保护买家利益？得居置业专家： 所有房产经纪人都必须持有美国政府颁发的经纪人资格证书，持证上岗，否则他们无法从开发商获得房屋代理权。其次，房产经纪人除了能为买家提供更多的房产信息、帮助买家找到理想的房屋、完成买房交易这些基本要求外，还需掌握良好的谈判技巧，参与第三方谈判，并为买家提出合适的买房意见。
- 费用问题
- 贷款问题
- 问美国住房贷款利率分为哪些档次？得居置业专家： 10%-20%：Single House 和 Townhouse 通常可以首付较低，然而这通常意味着利率越高。同上，如果你准备的首付只有9%，最好凑齐10%。 5%-10%：对于 Fannie Mae 房贷来说，首付最低为5%； 3.5%：这是 FHA 房贷要求的最低首付。低于3.5%很难申请到房贷。
- 问美国房子贷款需要什么资料？得居置业专家： 美国所需要的房屋贷款的基本资料是： （1）身份证件; （2）婚姻状况证明; （3）还款能力证明，收入证明; （4）已支付购房首付款的证明文件; （5）与房地产开发商签订的具有法律效力的商品房买卖合同; （6）有共同借款人或共有权人的，共同借款人或共有权人需提供相关的身份证件及同意抵押的承诺、有共同借款人的还需提供还款能力证明文件; （7）银行要求提供的其他资料。
- 问美国买房怎么贷款？没绿卡要紧吗？得居置业专家： 来到美国以后，安家置业是大多数移民的必经之路，我也一样不能免俗，因为搬过几次家，有过多次房屋买卖的经历，因此，愿意与有意了解申请房贷的读者分享我的经验。 说起来，申请房贷很容易，但也很难，此话怎讲？先从容易的一面说起。在美国发放房贷的机构很多，不但有银行，也有许多专门办理房屋贷款的公司，这些银行及公司除了接受面对面的贷款申请外，还设有电话专线服务以及网上服务，可以通过电话或网络完成房贷的申请，十分方便。我除了90年代中期在波士顿第一次买房时是到银行申请的房贷外，其它的几次房贷，包括再次贷款都是通过网上申请完成的。 以网上申请为例，申请者只要在规定的网站上填写好申请表，同时电邮(或邮寄)所需的各种资料就可以了。接下来就由房贷负责人员做贷款资格审查，如果房贷人员需要了解更多的申请人情况或需要补充资料，就会通过电话或电邮与申请人联系，如此往返，直到批准或拒绝房贷申请。一旦房贷申请被批准，贷款机构就会准备好各种文件，在过户那一天(closing day or settlement day)将贷款直接交给卖方，通常是银行支票或电汇，而非将贷款交给买方，也就是说，虽然买方申请贷款，但钱却不直接给买方，而给卖方，初次贷款者应该了解这个特点。一般来说，贷款申请多在60天之内完成，有时会略长，有时会很快，不到30天，视不同地区、 季节、贷款机构、贷款人而定。 上面说的是申请贷款容易的一面，接下来要谈谈贷款申请不容易的一面。许多申请过贷款的人，都对申请贷款时需要提交的各种文件深感麻烦。在申请贷款时，基本上需要提交以下各种文件： 1，信用报告。通常贷款机构会在申请人同意的情况下，直接从三大信用调查公司获取申请者的信用报告，如果没有信用报告，通常就不能申请房贷。因此，移民到美国的人，优先要做的事情之一就是赶紧建立自己的信用，最好的方法是申请信用卡，无论用还是不用，有了信用卡就有了信用记录。 2，年度工资表(即W-2表格)。贷款机构一般需要申请者提供两年以上的年度工资表，这样可以知道两年内申请者的工资收入情况，这个工资表是雇主提供给雇员报税时用的。 3，报税表。贷款机构一般需要申请者提供两年的报税表，从报税表中，可以更加详细了解过去两年中申请者家庭的经济情况，包括家庭人口、工资、 投资、福利收入以及退休帐户存款等。多数情况下，贷款机构会要求申请者填交一个国税局的4506-T表，这个表授权贷款机构直接从国税局获得申请者的报税表，免得申请者寄表麻烦。 4，银行帐户。贷款机构一般会要求申请者提供至少一个银行帐户的月度帐户报告(bank statement)，以此了解申请者的存款情况。 除了上述基本文件外，还会有其它各种补充文件的要求，比如雇佣证明、房屋租金收入证明、合法居住证明等。特别需要指出的是，华人中比较流行子女买房时，父母往往会给子女一些钱来作为头款的一部分或全部，在这种情况下，贷款机构就需要申请者出示“礼物证明”来证明这些现金是礼物而非借款，因为如果是借款的话，就牵涉到贷款机构的贷款额度以及申请者的还款能力了。 在美国，最流行的房贷种类是30年固定利息贷款，即贷款期限30年，30年内利息固定不变。根据房利美的统计，30年固定利息贷款占所有房贷的61%。这一贷款目前的利息为年率4.37%左右，虽然比一年以前的3.5%要高，但从历史的眼光看，依然属于低息。30年固定利息贷款的还贷期限虽然是30年，但很少有人会到30年后才还清贷款，大部分人在30年内或者搬家将房子卖掉，或者提早还清贷款。因此，即使是六、七十岁的申请者，只要符合条件，也可以顺利贷到30年期限的房贷。 除了30年固定利息贷款外，流行的贷款种类还包括：15年固定利息贷款、20年固定利息贷款、30年浮动利息贷款(有头3年、头5年、头7年、头10年利息固定，其余年份利息浮动之分)等。此外，还有联邦房屋署贷款(FHA)、退伍军人贷款(VA loan)、只付利息不付本金贷款(一般前几年只付利息，月供负担比较轻，而后利息息率增加，同时加上本金，因此月供会大大增加)等。 简单说来，在美国申请房贷，最基本的条件是要有两年以上的收入证明及较好的信用记录，以及还贷能力。至于是否公民及绿卡持有者则不是必备条件。 根据房利美的统计，截至2013年底，全美房贷总额为18万亿美元，平均每人贷款近6万美元。
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