房价上涨，房租下跌！你该警惕了

 ◎ 作者 | 象姐

关于海外买房，我们说点人话，包你听得懂。

不管国内还是国外，租售比都是很多人投资房产中重要的考核指标。今天主要和大家讨论下，得居所研究的全球的各个主要城市租售比情况。 

01如何评判租售比是否健康？

租售比，顾名思义，房价/租金，就是评估你这套房子出租的话，大概要多少年的时间才能把房屋的成本赚回来。比如，一套100万的房子，每年租金5万，相当于在20年的时间内，就可以把房屋成本收回来，租售比就是20。当然，很多人喜欢用租金回报率，租金回报率就是5/100=5%。

但是因为国内各大城市房价上涨速度过快，所以大家还没有过多考虑租金因素，比如望京，800万的房子，月租金顶多也就1万2，租金回报率最高也就1.2*12/800，差不多1.8%。上海、深圳、杭州等地方，都差不多是这个情况。

02全球各城市租售比是否健康？ 

很多人在投资国外房产时，有的会惊讶国外的房子租金这么高，其实我觉得并不如此，应该是中国租金还没有涨上去。中国房产其实是一个两极分化的过程，大家可以回想下，2008年，北京望京两居室的价格大概在100万左右，月租金大概在4000多，回报率大概在5%左右，当时的租售比其实是挺合理的，贷款的月供基本是可以被租金覆盖的。

之后中国经济腾飞，房地产市场也腾飞，慢慢的租售比变得越来越低，你要靠收租金的方式回本，在北京上海好的区域买个房子，没个七八十年，是收不回成本的，所以自然大家也就不考虑这个问题啦。

我们主要关注的海外很多国家，其实租售比还是比较正常的。

我们邻近的泰国曼谷，大概有1500万人，租售比在5%左右，500万泰铢的房子，一个月租金大概在2万泰铢，这是一个比较正常的水平。

在发达国家，我们拿美国的一线城市作比较，比如纽约曼哈顿一居室的老房子举例，100万美金，租金在3000美金左右，每年回报率大概3.5%，再比如旧金山的独立屋，像弗雷蒙100万美金的房子，大概租金也能达到3000美金。

这样一对比，我们国家的租金确实很低。

其实，如果大家关注美国房产的话，光看租售比很多人会觉得其高无比，应该看到过租金回报率的列表，可以看到德州的达拉斯一直都特别高。我们自己小伙伴也有在做投资，一个20万美金左右的房子，租金大概在1500美金，一年是18000美金，11年就能回本。这样的情况在美国一些房价比较低的地方比比皆是，包括在奥兰多、亚特兰大。

奥兰多，我们先不说二手房，一套30万左右的新房，租金大概在2000美金，一年就是24000美金，租金回报率能到8%，非常高，类似于在成都买了套100万的房子，一年能收到8万租金，可以说相当不错了。

比如象姐在朋友圈给大家推荐的得居特价房，奥兰多Storey park，医疗城长租别墅社区，月租金收入2400美金，实际投资额35万美金，租售回报率大概8%，累计收益率高达12%。本月过户优惠3万美金，仅此一套！

再比如国际一线城市英国伦敦，北二区40万英镑的1房，一个月租金能到1500英镑，毛回报率可以到5%左右，当然这个是比较高的，是以投资为目的。

03货币灌水下，如何站稳？ 

但是投资，你不能只听租金是多少钱，你还要看持有成本是多少，以及什么样的市场适合用杠杆。因为文章字数限制，象姐下次，再给大家说下其中的逻辑。

总体来讲，大家要相信，比如在美国，不管持有成本多高，在不加杠杆的情况下出租，你不可能是负收益的，当然前提是你买的房子能租出去，如果你买的房子根本就是那种坑你的项目，可能你不仅拿不到租金，还要往里贴钱。

还有记住，一个连房子都租出不去的区域，自然不适合，而租金远远低于周边区域的楼盘，必然存在一定问题。

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