房产STO?从入门到放弃

2019-08-311667次阅读

由于数字货币资产的风险性，本文中没有提及任何项目名称。

8月27日，一家位于加勒比海地区的房地产公司推出了7500万美元的STO项目，海外买家可以通过购买数字通证持有多米尼加的房产。

这家公司在7月份一期推出了1070万美元的房产STO项目，随后又在日前将额度加到了7500万美元。

截止七月份统计，全球市场上总共出现了64个成功的房产STO项目，募集资金规模达到10亿美元，且频率和资金规模都在逐渐提升。

作为国内较早一批研究房产STO的团队，双极在过去经历了从入门到放弃的过程。

但随着市场行情的逐渐变化，双极的市场团队认为全球房产投资和STO的结合，是业内头部团队和投资者应该关注和思考的。

今天我们将简单的从三个维度进行初步的探讨和思考。STO是否会对全球房产投资带来变革？

什么是STO?

STO全称Security Token Offering，也就是证券通证发行。简单来说类似于房地产ABS（资产证券化）的数字货币版。

过程非常类似于1CO，但有所不同的是，STO是发行具有证券地位的代币。它和股票、债券、房产、房地产投资信托（REIT）等基础投资资产相关联。

STO虽然也是以数字货币的形式存在，但是相较于鱼龙混杂的1CO项目来说，其金融属性的本质是ABS，因此保障性要高非常多。

具体到房产领域，通过应用STO，能够将产权进行最小拆分，流程最大简化，让投资门槛大大降低。个人投资者能够以近乎零门槛直接投资基础资产。

同时，采用代币的形式，能够部分打破地域和政策壁垒，让投资者可以轻松地交易不同国家房产，减少交易流程和成本。

除此之外，投资者在房产中投资的代币份额可以在数字货币交易所快速交易，让房产投资者可以进行部分资产的实时交易。

这是双极认为STO在全球房产投资领域会产生的三个核心价值。

不同司法辖区对STO的态度截然不同，就中国来说，中国银行和北京市金融监管局都曾经表示过STO是非法的金融活动。

韩国目前也是禁止的，不过有消息称韩国的监管部门看好STO的未来前景。

在美国，STO是合法的，但受到了严格的监管，需要先后通过Regular D、Regular S、Regular A+，才能够分别向美国投资者、外国投资者、以及公众融资。

耗费的资金和时间成本都非常的高。

新加坡以及欧洲、澳洲各国目前都是允许STO的，目前的法律规范不像美国那样的严格，各国的政策也都有所差别。

印度、泰国、俄罗斯、阿联酋、墨西哥等国，截止到今年年中时，仍然还处于管理混乱的状态，相关的政策仍然在制定过程中。

全球房产的STO实验

目前来说STO的尝试都还停留在类房地产ABS的范围内。

前文说到的这个多米尼加的STO项目，是将22栋豪华别墅、123栋住宅、240间酒店客房，分为三期整体打包成股权的形式进行发行代币出售。

客户通过购买股权，可以享受到跟租金预期接近的股息，以及多米尼加的房产投资移民身份。

这种设计其实在移民类为主的市场当中已经非常普遍了，而且通常来说会进行3-5年包回购的设计。

只不过这家开发商采取了STO的形式进行运作，来将后端回购的成本、风险和收益转嫁给了购房者。

除了这种股权STO之外，还有很多的REIT采用STO的形式进行发行，通常来说也会有非常清晰的投资标的。

目前来说，不论是股权还是REIT，没有清晰投资标的和具有较好实力房地产商背书和运营的项目都以失败而告终。

这种模式，本质上来说并没有对现有的房地产模式产生任何的变革，STO成为了纯粹的资产凭证。

某些没有良好房产投资标的的STO项目，即使代币能够上交易所，目前看来也都以失败而告终。

除了股权和REIT的形式之外，还有很多的机构将房产产权STO后进行交易，客户持有的是房屋单位本身的所有权。

这其中又大致分为两个派系，一边是开发商将自主开发的项目整体STO化，另一边是专门的区块链团队，将单套房产或者低价土地STO化。

目前，开发商主导的房地产资产属性的STO项目，全部和股权模式一样，回归了传统的房地产投资模式，token只有凭证功能，在市场是实际没有交易量。

区块链团队所做的项目几乎全部以失败而告终，只有REIT和开发商出面参与并作为主要出资人的项目能够达到最低募资额。

还有一些STO项目将发行环节前置到了房地产开发，达到募资标准的项目可以进入到开发环节，在开发过程中，随着项目进展，投资者可以自由交易手头的token。收益和退出机制是房屋建成出售后的利润。

在双极的团队看来，这是目前市场上各类模式中，最接近1CO原始精神的模式，在没有资产的情况下圈钱做项目。

有token交易，自然少不了交易所，目前来说市场上有少量的交易所支持房产STO，也有部分项目自称要做房产STO垂直领域的交易所。

从入门到放弃

双极的团队在2018年就曾经有过STO方面的规划，但在一段时间的筹备之后，认为当时的市场不具备成功的可能性。

除了政策之外，市场维度上有以下几个问题：

首先，缺乏优质的投资标的：

在目前市场不够成熟的情况下，并没有优质的开发商愿意拿优质项目去尝试采用STO的销售模式。

比如说本文提到的多米尼加房产项目，多米尼加的实际租金回报率仅为4-5%，除去15%-35%的租金收益税之后，实际租金收益可能会在3%以下。而多米尼加的房价在过去几年也处于小幅下跌的状态，

而所谓的投资额满20万美元可以获得多米尼加的国籍，且不论当地政府是否认可这种形式的房产资产。即使获得认可，移民客户也需要持有这些token五年才能转售，从起始的结构设计上就注定了市场上可交易的token不足。

如果不涉及洗钱等非法交易的话，这种不具备自住属性的数字股权，并不是一个好的投资选择。

而相对于开发商运作的STO项目，纯区块链团队在底层房产资产的选择上更是一塌糊涂。

部分双极团队看过的项目里，STO的发行价格要比房子的原价高出30%左右。

第二，玩家太少，缺乏流动性：

其实早在数字货币诞生之前，国内的炒房客就已经做过类似的尝试，但是以失败而告终。

用一位行业前辈的话说：“盘子太小，没有个1000套以上根本玩不起来。”

表面上来看，token的流通性一定是高于实际房产的。

但实际上，如果盘子资金量不够大，一个项目寥寥无几的百十名STO买家，根本不足以支撑起数字资产的流动性。

同时，STO房产还处在一个币圈玩家嫌不够刺激，房产买家不敢入场的阶段。

而开发商们为了尽快去库存，也大多会为客户提供传统方式和数字通证两种方案。很多号称数千万美元的项目，实际的STO买家可能寥寥无几。

第三、交易成本并没有降低：

传统的1CO和数字货币生态，庄家和平台的利润太过丰厚，导致行业从业者的胃口非常大。

双极团队实际接触的房产STO的庄家中，在房地产层面的专业度几乎为零，对于项目的整体运作思维仍然是纯币圈思维。

在他们的视角里，从来没有把STO资产当做是房产，融资成本和获客成本的比重上远大于正常楼盘销售应有的成本。

但由于流通性不足，STO环节巨大的成本并没能为项目方带来实际的回报。

而在后续的客户服务和物业管理方面，这些区块链团队的经验几乎为零，也就导致了底层资产在运营方面一定是失败的。

第四、房价锚定和透明度问题：

是应该房价锚定币价，还应该是币价锚定房价？

从真实房产投资的角度来说，一定是币价锚定房价的。但是，考虑到在STO状态下，发币及交易所成本、房屋估价、物业管理、产权交易等各环节的不透明。

最终所谓锚定房价的币价也必然极为的不规范和不透明。

而且，对于房产来说，不同朝向、楼层、装修如何进行定价，这个问题本身也是透明度不够的，如果STO的设计中具有产权属性，届时的分割将会产生非常大的问题。

此外，产权真实性如何保证，是否会存在一房多卖的问题？由于流程缺乏监管和规范，区块链技术本身解决的信任度问题，在这里反而是被强化的问题。

STO能够带来变革吗？

在双极的分析师看来，房产STO最终会有两个可能的方向。

一个是走上1CO模式，出现大量的“空气盘”。

一堆有些许房地产开发经验的从业者，挥舞着白皮书，在项目只有概念的情况下开始面向社会募资。

白皮书中充斥着类似“智能社区、房地产社交、烂尾楼币、房产机器人、颠覆房地产、项目分叉、千元买房，下一个深圳”等字眼。

各种名人纷纷为自己参与的项目站台，还有人拍下和李嘉诚的午餐，然后又身体抱恙来割韭菜。

二是和炒楼花结合，走上房产期货的道路。

这个思路可能有些不成熟，请读者指正。

与现有的美国房地产指数期货不同，STO一定是要有底层资产的，也就是STO的房产期货是存在实物交割环节的。

对于炒楼花的玩家来说，期房项目STO化后，买卖流程将变得极为简化，杠杆也可以根据市场情况进行灵活调节。

最终当项目交房时，数字通证将转化为房屋产权交割给持有者。

就目前来说，虽然有众多国际开发商、房地产基金、风险投资机构入场房产STO，但从切入点来说，都是传统房产行业已经存在的，且并没有带来效率和成果的提升。

虽然说第二种猜测更加的符合市场的实际需求。但相较而言，第一种猜测应该是大部分目前入场的玩家想做的事情。

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