伦敦东岸的价值掘金之旅--London Dock项目分析

本文为一篇专注于London Dock的项目介绍，意在为该项目提供一份区域级别的，相对微观的参考资料，以求为有意购买的客户们补足可能存在的空白及解释可能存在的疑问。

London Dock是一个由英国Berkeley集团下的子公司St George主导的、以住宅为主并包含了大量小区绿地及商业设施的大型开发项目，位于伦敦东区。关于此开发项目的基本信息可见下表：

项目名称:  London Dock

London Dock是St George一个大规模社区（与住宅区分）兴建计划的其中一部分，完整计划包括了住宅、商业、休闲等多个领域，整个小区面积超过6万平方米，并提供1800个住宅单位。

Berkeley Group是一家以房地产开发为主导、兼顾房地产其他相关服务的上市公司。集团主要的业务重心在以伦敦为中心的西南地区，份额为整个伦敦的10%左右。

房产的可持续性影响其潜在价值，是最近几年从事房地产领域相关研究的学者们逐渐达成的共识，这一研究成果也直接导致了可持续性（Sustainability）和绿色建筑（Green Building）在当前欧美国家房地产开发中的重要程度不断上升。

Berkeley Group除了是一家有着大量项目并闻名遐迩的开发商之外，亦是英国绿色建筑委员会的成员之一。由于这重身份，Berkeley Group专注于在自身的项目中以绿色建筑理念和材料完成建造。当前所有的Berkeley Group商业地产项目都已经获得“极佳”水准的BREEAM评级，91%的住宅项目获得EPC的B级及以上级别的评级。

对于住宅项目买家来说，EPC评级越高，则直接影响为建筑能耗越低。因此高EPC评级的建筑物能够获得更多的节能福利，减少在基础设施上（如水电）的支出。当前市场上的大多数住宅处于D级EPC，即相对于Berkeley Group的绿色住宅来说至少低2个级别。

除此之外，基于世界绿色建筑委员会的关于绿色建筑成本及附加价值的研究，按照绿色建筑理念开发的建筑由于设计和施工标准更高，因此在建筑设计和建筑过程中，会增加一定的成本，这一情况在英国的数字是增加6%-12%的建筑成本，亦即价格类似的建筑，绿色建筑凝聚的价值更多，因此性价比可能更高。

关于本文介绍项目London Dock，St George在其资料内明确表示将会以可持续的绿色建筑理念来打造，因此买家可以期望更低的能源账单以及更高的质量。

世界绿色建筑委员会还在其所做研究中，还提出了另一个未来发展的趋势，即由于其在能耗和质量上的优势，绿色建筑将在销售上获得一定的资本优势，实现更高的成交价。这一趋势在其研究中已经能够在多个发达国家内（如美国，澳大利亚，法国）找到明确证据，但在英国尚未有足够的资料。由于这些国家与英国经济体制相同，经济发达程度近似，因此未来英国绿色建筑很可能也同样能得到市场认可。如果英国情况与美、澳、法等国类似，则买家可以期待在转卖中获得5%以上的溢价。

Berkeley Group作为众多英国房地产开发商中的一员，主要凭借其优秀的选址以及高于平均水准的建筑质量保持其行业内的优势。凭借这一优势，在Berkeley Group开发的各种不同级别的公寓中，其二手房转卖价值往往能得到一定的提升，由于此处篇幅有限，仅列出6处Berkeley Group已经完成的房产在转卖中的增值情况，有兴趣的读者可自行进行更多搜索。

在我们选取的6个销售记录中，涵盖了售价从20万到超过170万的不同类型的、由Berkeley开发的公寓，其年化资本增值率从3.92%到16.92%不等；我们认为这些公寓的资本增值基础一方面是所在区域的市场提供的，另一部分可能是一个说明Berkeley旗下项目质量高于平均水平的依据，因为在英国国家统计局的统计数据中，大多数年限里伦敦的房价并未保持如以下所列项目一样的高增长率。2017年与2019年之间的某些同期房价甚至在下降。

London Dock所在的位置毗邻Crossrail的一个中转站Whitechapel。该中转站属于Crossrail目前在建的Elizabeth Line的一部分，预计建成后这条路线将连通伦敦东西两面，西边可以到达Reading和希斯罗国际机场，东边可到达Shenfield. 作为主要中转站之一的Whitechapel将担任Hammersmith、District及Overground三条路线的中转任务，成为前往伦敦西部，东部及东南部的交通枢纽。届时居民乘坐Elizabeth Line可以于10分钟内到达伦敦核心区Farringdon、Totteham及Bond Street.

Crossrail是目前欧洲最大的基础设施建设项目，关于这类基建对于周边房价的拉升作用，我们之前也提供过相关信息与数据。以Savills、PwC、TfL组成的研究团队最开始对Crossrail等大型基建项目进行研究，以求得出这类项目是否能够真正促进区域房价上升的结论。这一份报告初见于2016年，在报告中证实了大型基建项目对于周边房价有拉升作用，并对未来项目的这种作用进行了预测。在预测中，Crossrail尚未建成的Crossrail Extension部分被预测为对新建项目有1.8%的价值抬升作用。

Savills当时预测值为2019年-2048年的预计增值水平，而这一预计在2018年CBRE的另一份关于Crossrail对房价影响的研究中已经得到了证明，并且实际效果比预测更为显著。在2018年时，Crossrail对周边房价的拉升作用已经达到了平均每年3.3%的水平。

同时CBRE指出，Crossrail的房价贡献主要来自于对周边居民提供的在通勤时间减少上的帮助，而这种帮助量化在房价拉抬上则大约为每减少10%的通勤时间，房价能够得到6%的上升。

鉴于这一数据，CBRE对Crossrail上各个车站附近的房价上升进行了预测，作为中心线上的主要通勤目的地的伦敦市中心附近的以Paddington和Canary Wharf为代表的几个大站将最能够享受到Crossrail带来的交通便利，因此预计平均房价上升幅度能够达到每年4.8%，高于整个线路的平均值3.3%；而Whitechapel站作为Paddington和Canary Wharf中间的大站（具体位置可参考下文的地铁路线图）由于到达伦敦中心区的时间缩减更多，因此预计房价上升幅度又比中心线平均值的4.8%更高，超过了每年5%。

而既然Crossrail对于房价拉升的作用是基于其对通勤速度的减少，因此，在Crossrail内运行的列车车速如果进一步提升，则对于房价拉抬的作用还要进一步上升。目前Crossrail列车的最高时速为140千米每小时，而在轨道交通特别发达的国家，比如我国，地铁最高时速可达160千米；因此目前伦敦地铁速度并未触及最高技术瓶颈，必然有进一步提升的空间。

综上所述，在价值影响因素方面，Crossrail预计将对本项目产生积极的价值附加作用。

London Dock的其中一个与周边项目很不一样的特点在于其大面积的开放绿地（Urban Green Space）。我们知道，London Dock项目所占地块总面积为15英亩（约6万平方米），而其中的一半，即7.5英亩（约3万平方米）都没有用来进行房地产开发，而是被用作开放空间，这其中又包括了大面积的绿地。

众所周知，绿地对于居民的健康肯定有所帮助，原因在于绿地内植物可以起到过滤、降解空气污染颗粒以及减少噪音等功用；并且为居民提供了日常生活中的休憩场所。但要说到绿地能对房价有任何拉抬作用，还需要引用更为专业的研究结论。

对于绿地在房地产开发上的影响是英国近年来才开始的一项研究。其出发点在于英国大型城市（如伦敦）内绿地资源稀缺性引发的关于在这些城市中，不断开发的住宅地产内如果增加绿地供应能否提供额外效益的思考。

较早地行业内关于量化绿地在住宅中的价值的探索是Benham and Reeves所作的关于伦敦的绿地的研究，该研究认为由于伦敦绿地的缺乏，伦敦居民平均为绿地和开放空间多付出了245英镑每平米的支出。这一研究主要说明了伦敦绿地的稀缺性，但研究专业度不如后来的官方研究成果。

去年，英国国家统计局基于过往（截止2016年）数据对于这一主题进行了专业性更强、更为深入的研究，并就影响因素构建了专业数学模型：

上文数学模型为总体模型，其中的各影响因子尤其自身的专门模型，篇幅原因，此处不再赘述。而这一模型的最终结果，是研究出在平均水平上，位于城市绿地100米以内，能够令房价同比上涨1.1%。

而如果在更小的范围内，根据能够接触到的绿地总面积不同，这一房价抬升作用还可进一步提高至1.7%-2.5%不等。

而对于London Dock来说，小区本身自带的绿地面积（即距离住宅可看作0米）应该已经接近或大于最低标准25000平米的绿地面积，加上周围的大量绿地（如下图右上角St George’s Garden,面积约为15000平米），应该能够得到1.5%-2%左右的价值提升。

同时，上述研究还有另一结论，即水景和绿地景观如果能够从住宅内被看到，该住宅还可再增加约1.8%的同比溢价。

按照这一研究结论，London Dock中能够看到小区自带绿地景观或者附近的Ornamental Canal（绿地示意图蓝色部分，是一条运河，007系列电影曾在此取景）水景的户型则预计可以有3.3%（绿地距离及景观总共的加成）以上的价值提升。

综上所述，London Dock由于其自带的大面积绿地及周围绿地和水景的加成，预计可以享受到一定的价值提升作用。

项目分析——区域经济要素

由于London Dock是新建的期房公寓，因此为使得数据范围准确，更富有参考意义，我们也使用区域内新建公寓的历史销售数据作为对照。由于目标公寓位于Tower Hamlets内以E1开头的邮编区域内，因此我们将会分市际和区域来分开对比。本文由于重点在于从相对微观的水平来介绍目标公寓，因此不会再扩大考量范围。如需英格兰或全英宏观经济数据，请参照本研究院的关于宏观经济研究的其他文章（以英房专题为主）。

自2017年以来，Tower Hamlets市的新公寓销量及均价都非常稳定，房价方面并未出现如伦敦整体水平一样的持续下滑。2017-2018年，新房公寓销售量由1576套降低到1517套，价格略有上升；2019年销量达到3年来的顶点，价格略降3%。考虑到2019年应该是英国从宣布脱欧以来不确定性最强的一年，这一局面显示出Tower Hamlet区住房市场的高度稳定性及旺盛的需求量，体现了本区住房市场较高的市场质量。

反观E1（包括E1W）区的情况，与Tower Hamlets的整体情况类似：2017-2018年该区新房公寓价涨量跌，但2019年房价略微下跌，交易量也达到了3年内的顶点。值得注意的是，E1区内的平均成交价一贯高于Tower Hamlets水准，从数据可以看出此处公寓市场应该为Tower Hamlets内较高级的市场。基于这种情况，我们可以判断出于所属行政区类似，London Dock所在的E1区的房地产市场也是一个交易量相当稳定，需求较为旺盛的高质量市场。

而在过去成交过的所有公寓中，我们按照价格区间将它们分为了12类，其价格区间分布如下：

从图中可以看到，在所有单独的类别中，75-100万英镑的公寓交易量最高，达到300套，接近总交易量（985套）的30%。紧随其后的是50-75万英镑和100-125万英镑的公寓，这三类公寓加在一起达到了总交易量的80%。在London Dock目前的项目中，以Cashmere Wharf为例，主流房型，Manhatten、1房及2房价格区间主要为68-130万英镑不等，涵盖了75-150万的价格区间，以历史记录来看符合本区约60%的成交水平，流通性较好。

Tower Hamlets区是全英国人口增长数量最快的几个行政区之一。从1986年到2017年的20年间，全区人口总量增长了100%，平均每年增长5%。同期英国每年平均人口增长率在0.2%-0.8%之间，因此Tower Hamlets的人口增长速度是英国平均速度的10倍左右。

2017-2027年的未来10年间，Tower Hamlets的人口增长有所放缓，每年增长率约为1.8%；同期英国预计增长人口3百万，年增长率约为0.45%，Tower Hamlets的人口增长速度为英国平均速度的4倍。

对于这样高速的人口增长，地方政府制定的对应住房供给为从2017年到2030年的13年间，会有54000套住房需求。然而在过去的住房供给历史表现上这一需求量暂时还超出了当地实际供应水平。从2013-2017年的4年间，Tower Hamlets总共增加了15250套新住房，供给量约为每年3812套，即13年49556套住房，与预计住房需求量之差为4444套，即每年相差341套，相当于每年需要多增加超过两栋London Dock中的Cashmere Wharf。

根据住房供给目标，Tower Hamlets将Canary Wharf及Blackwall区定为密度最大的供给区，总套数达到26600套，而London Dock所在的St Katherine’s & Wapping区预计增加3200套住房，属于第二级的供给区。考虑到该区域在成交均价上位于市场上游，以高档公寓为主，我们认为对于这一区域的供给进行限制，以求保留其地区特色是合理的规划。

然而目前St Katharine’s & Wapping区的预计供给量似乎仍无法达到平均每年246套的供给目标，从New London Development的项目统计来看，此地目前除了London Dock（两处灰色标志均为London Dock）项目外，目前仅有另一个在建项目，没有其他项目（包括已经获得规划许可的项目）。考虑到普通住宅项目工期一般需要2-3年，未来当地似乎存在一个较长的供给空白期。

综上所述，London Dock项目有如下特点：

在项目本身方面，

由于其建筑理念及开发商背景，基于其节能及建材质量相关研究及历史表现，我们认为项目具有较高的性价比；

在经济因素上，

由于其邻近Crossrail新线路Elizabeth Line的主要中转站之一Whitechapel Station，理论上将受到基建效应带来的价值拉抬作用；同时由于其自带大面积绿地和周边景观的加成，能够有进一步提高房价的潜力，我们认为该项目楼盘能够实现一定程度上的资本溢价。

在供求及社会因素上，

由于其所在区域住房供给量小于需求量，人口增长迅速，且有房价交易量稳定，成交量不断放大趋势；又由于其项目跨度和规模很大，其未来有内部价值叠加的潜在效益，且未来所在区域供给量可能仅以本项目为主，我们看好项目价值上涨前景。