东京奥运会如果凉了，我在日本买的房会跌吗？

2020-03-011779次阅读

筹备了7年的东京奥运会，现在命悬一线？

2月25日，总部位于日内瓦的国际奥委会委员迪克·庞德（77岁，加拿大籍）接受媒体采访时透露，判断东京奥运会是否举办的期限可以延后直到5月下旬。

一时激起千层浪。此前一直是吹风，现在“实锤”了，是不是说明，如果全球的疫情不在5月底之前完全控制，东京奥运会就别办了？

如此一来，我在日本买的房会不会受到影响？现在日本房价就会下跌吗？

这些疑问相信已经在各位的大脑里转了几遍，今天我们就来讲一讲：奥运会不办，会对房价有啥影响。

影响很大

是的，如果奥运会办不成，对日本的经济会有很大冲击。

安倍政权不愿看到奥运会被取消，因为他的安倍经济学基本上就是乘着这股奥运东风上来的，如果真的取消，那后果不堪设想。

在2019年的第四季度，日本的经济已经出现下跌的势头。2月17日内阁府公布的统计显示，日本2019年10月至12月的GDP、国内生产总值，较上一季度下降1.6%，按年率计算降幅为6.3%，这是自2018年10月至12月以来首次由正转负。

经济发展不如预期，这其中的原因主要是去年10月上调消费税而导致的，占GDP半数以上的居民消费下降2.9%，是5个季度首次负增长。

然而就在这时，新冠肺炎疫情爆发，无疑给日本的经济雪上加霜。

中国游客自然大减，往返于中日两国的航班已经缩减了8成，甚至邮政货机都不飞了，而对中国的出口也受阻，在中国的日企工厂、供应链都因为复工推迟而被迫停摆，日经指数因为日本的疫情严峻而连日下跌……有机构预计，这样的形势若持续半年，至少拖垮日本经济1个百分点。

今天，钟南山院士对外宣布，他有信心在4月底基本控制住疫情。如果按照这个时间点作为中国完全恢复社会运作的“拐点”，那么居民需求、旅游业的初步恢复也要等到4月初。

也就是说，2020年开年第一季度（1-3月）日本的经济数据大概率还会是负增长。

如果这个时候，东京奥运会不开的消息传入日本本土市场，对日本的经济影响会十分惨烈。

为奥运而建的大量基建，浪费了？

虽然一直说，这届东京奥运会可以称得上是史上最抠门奥运会，但日本政府为此也没少花钱。

根据审计委员会的调查结果，东京2020年奥运会和残奥会的当前预算超过3万亿日元（约为1800亿人民币）。细分包括与比赛相关的费用、场地费用、基建建设等。

奥运会可谓是日本的福星。这几年经济向好的背景，在奥运概念的加持之下，日本逐渐走出“失去20年”的魔障。

这其中，东京、大阪各地的办公室需求激增，甲级办公楼的空置率甚至都在1%以下，这也导致办公楼不足而增加了办公楼的兴建。根据CBRE，这5年间，东京新建的办公楼就达到上百座，而近年来主要集中在涩谷、港区和中央区的都心核心五区中。

受商业地产热的推动，日本全国的地价也因此连涨了两年。

涩谷站和港区虎之门大开发可以说是东京为了奥运会，“回归都心计画”中最大的两个项目。

虎之门-麻布台一类城市重新开发项目占地面积约为8.1公顷，与纽约的洛克菲勒中心相当。它将设置21.39万平方米的办公空间和大约1400个住宅单位。大约2万名办公室工作人员和3500名居民将在此工作和居住……在日本这个永久产权过度，又在东京都心地段，是个实打实的超级大工程。

去年8月，项目的开发商日本森大厦公司还对外宣布，这个项目中的主楼设计高度约330米，建成后将超过位于大阪的阿倍野HARUKAS，成为日本新的第一高楼。

（毗邻东京塔）

如果说虎之门项目还只是刚开始，那么涩谷站的大翻新已经接近尾声。由政府、铁路公司、专家等联合编制了“涩谷再开发”计划，重新规划涩谷站及周围的总建筑开发面积达到89万平米。

根据计划，涩谷站周边的涩谷站樱丘口街区、涩谷PARCO、涩谷桥等皆列入更新项目。有了整体前瞻性的规划，这片土地的关联度将大幅提高。

今年1月3日银座线涩谷站的建成剪彩，新的地下铁在涩谷站开通。而更让旅客们所熟知的则是去年11月1日就开放的涩谷Scramble广场的Shibuya Sky（涩谷天际），抖音上不知有多少人去打卡了这里的夕阳风景：

这些基建的建成，给涩谷区和港区周边的地价和房价大大加成，涉谷房价大涨，成了最热门的投资地段。

除了它俩，跟奥运概念最相关的东京都内开发项目，莫过于奥运村——位于中央区的晴海FLAG。13.9公顷土地整修计划，它是2020年东京奥运会及其后的最大都市再开发计划的项目之一。

目前还在建设中，14~18层的公寓楼总共21栋，其中用于出售的公寓有4145套，出租的有1487套，加起来有5632套，总计将有约1万5千人居住于此。

没错，这个项目是公开销售的公寓项目。在做完今年奥运会运动员的临时宿舍之后，将要改装成一系列商品房，预计2023年完工，去年7月就开始分批销售。

因为这是政府承包项目的，所以和同等地段其他公寓比，便宜了3-4成，平均价格仅为90万日元/㎡（约6万元人民币），因此一开售就收到了比存量还多出71倍的申请书……但不幸的是，没有点资格，这个漏咱们外国人是捡不到的。

奥运概念为东京带来了不少经济效益，包括国内国外的旅游需求、振兴服务业、打通消费的任督二脉，当然，即使没有奥运，日本近年来的经济复苏、中日关系向好也能撑起这些开发和需求。

所以，没有奥运会，这些项目也不算浪费，毕竟单日本旅游业近年来的发展，就已经可以单挑奥运概念了。

我买的日本房，会跌吗？

即使东京奥运会不开了，东京的房价也不会跌，特别是二手房。

你可能会说，你们卖房子的人肯定不管事情真假，一定要唱多的。但这个判断是有根据的。

房价涨跌短期看政策、中期看土地、长期看人口。政策不用说，因为经济不景气，日本央行仍然保持负利率宽松政策，人们也没闲着，这段时间日本买房的普通家庭不少，直接导致贷款利率一升再升（具体可以看我们的情报）。

土地方面，日本的土地供应并不高。从全日本看，林地占国土面积的68%，而建筑用地仅占3%；从三大都市圈看，建筑用地直至2015年也仅占12%，建筑用地供应紧张。

另外，公寓供应也在减少。2019年全国公寓新增供应量较上年减少12.0%至70660套，为1976年（49955套）后43年来最低水平。与此同时，二手房的供应量也比上一年减少了1%。

再来讲讲人口。东京人口的增长趋势至少在这20年内不可逆。东京每年增加的人口达到了 10 万以上，而这个时候，全日本每年减少的人口有多少？20 万以上。

而东京人口增长持续了多久？1945年战后到现在，人口一直在增加：

出处：总务局统计部《东京都的人口（推计）》总务省《国情调查》

东京是全日本最吸引年轻人的地方，也是日本的未来希望，同时它还吸引来自全世界的人才流入，所以你说，房价这里不涨哪里会涨？

再来，东京奥运会的概念对新房的影响大于二手房。目前，新房房价已经涨至29年来最高水平。根据日本不动产经济研究所今年1月22日发布的数据显示，2019年的平均新房价格较2018年上涨了1.9%，单价来到93.7万日元/平米（约为5.9万人民币），创下泡沫经济鼎盛时期以来的最高水平。

而二手房呢？根据东日本不动产流通机构最新统计，2019年的成交平均价格连续7年上涨，而且7年间涨幅达到40%。涨了这么久，平均单价肯定不少吧？53.45万日元（约为3.4万人民币），对比新房房价还差将近一个身位，所以二手房仍有较大的上涨空间。

随着新房价格日渐变得高不可攀，日本年轻人要不就继续租房，要不就选择买二手房。这也是为什么，二手房交易量也连续2年上涨，达到3.8万件，是过去的最高数字。

相比于新房，二手房市场以及租房市场的抗外界不确定性能力更好，而我们投资日本房产，主要就买二手房。

在房地产和投资行业里混久了，总能听到“未来价格会上涨”这样的声音，在过去仅仅抱着听一听就算了的心态，但客观看这几年来的趋势，这句话成了事实：东京的房价，还真不是那么容易跌的。

新冠病毒疫情是2020年最大的黑天鹅，我们也已经知道，如果得不到及时控制，后果将不堪设想。

可气的是，国内在这个关键时期居然有一些自媒体还在这煽风点火，写一些有常识的人读了都恶心的文章，这里不打码，建议尽早取关这类没营养的公众号：

但是，网上这些消息看着越惊悚，你就越应该警惕，哪怕他用了一些官方报道和数据，都是为了吸引你来阅读，增加点击量的，所以千万别上当！！

那么，东京奥运会会取消吗？我跟你说，可能性基本为零。现在就担心这个问题的人，要不就是被上面这些不良媒体忽悠了，要不就是特别谨慎，但却有点杞人忧天。

根据钟南山院士推测的完全平息时间在4月底左右，以及中国最高领导人访日的4月初-中旬的时间推断，全球范围内的疫情大概率会在这个节点得到控制。

虽然现在每天各个国家爆出的数字惊人，但我们也要看到各国的政府都在为控制住疫情而不懈努力。因此我相信，只要中国这个第一战场控制住了，全世界其他地方也不会有问题。

如果到了5月疫情还在蔓延，那才是真的该担心的时候。

其实，你去看日本最重要的四家报纸：朝日新闻、读卖新闻、每日新闻与日经新闻，就会发现，虽然它们经常抨击日本政府这次防疫的被动，但对于奥运会不开这件事，基本上没有哪家报道的。

一到这种关键时刻，日本人的态度就会起微妙变化，不用说安倍政府，人们会把国家的大义放在前面：都准备这么多了，怎能不开？

最难熬的这段时间过去之后，人们被解放出来，整个春节都被憋住的欲望怎会不好好释放一番？日本因为这次慷慨相助，料定将接受来自中国群众的爆发式消费，日本的危机也会一定程度地缓解。

现在虽是痛苦的，但冷静应对，过几个月回头看，你会发觉当时的这些苦真不算啥。

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