疫情之后，楼市逻辑将发生三大巨变

2020-02-281582次阅读

当人们处在潮水之中，往往看不清潮水的方向。

疫情防控明显好转。我们也需要抽点时间，思考一下明天的变化。

开发商、地方政府、银行，已经开始频繁出手。

打折的，救市的，卖地的，抢钱的，纷纷登场，呼朋引伴，不少人被吸引，带着口罩去了售楼部。

这几天，有不少朋友来问我，能不能出手了？

在考虑要不要出手之前呢，首先要想想，这次全国性的疫情对楼市来说，究竟意味着什么。

其实，疫情之后，楼市的逻辑已经发生了三个巨变。

认识不到这些，可能会犯大错误。

从钟南山院士发出警报、武汉封城，到今天，已经超过一个月的时间。

全国上下，超过10亿人被完全隔离在家里，街头空空荡荡。

方方面面，都被按下暂停键，最终的感染人数可能达到10万以上，多少生离死别，催人泪下。

这对于全体中国人，绝对是心理上的一次巨大冲击，前所未有。

所以，在人们的心理层面，对于楼市逻辑的认知，影响也是巨大的。

甚至可能成为中国楼市的一次历史转折点，一个颠覆性的变化。

以前，我们想到房子，意味着公共资源：环境、居住舒适度。包括医疗、教育等。

现在，房子进一步“升级”了，它意味着一个可以让你安心隔离的地方，意味着妥善安置全家，度过疫情的考验。

房子就意味着安全，成了生死攸关事情。

第一个楼市逻辑的巨变，叫：异地有房，心里不慌。

这次疫情，对全国、甚至全世界来说是一只巨大的黑天鹅。

但对武汉人来说，其实有一定的预兆。

在疫情爆发前，很多武汉人也警觉到了，不明原因的肺炎正在流行。

1月23日上午10点，武汉正式“封城”，估计当天起码有超过50万人，从武汉离开。

官方发布的数据呢，是封城前离开武汉的人，累计有500万人之多。

他们都去哪了？

这张图，显示了23号封城当天的流出武汉的人口流向。

大家可以看到，中间下方这个红圈，人口在那几天流动速度是最快的，纷纷迁出武汉。

但是，他们之中绝大多数都去了哪里？

其实，超过75%都留在了湖北省内。因为，他们都跑回了老家。

这是客观存在的事实。

不过，跑回老家对自身安全来说，帮助其实并不大。

我们可以对比一下，湖北省内和省外的疫情救治情况。

从数据对比可以发现，疫情期间，湖北省内的医疗资源、救治能力，治愈率都比不上外省。

这张图是2月14日的数据，在全国的10万人病例数排行前15名的省份里面，治愈率最低的就是湖北，其次是黑龙江。

当疫情进一步发展，安全问题更凸显的时候，有一个新闻刷屏了。

湖北黄冈市下面的武穴，一位市民划着木盆，游过了长江。

他跑到了江西的九江市，结果被发现了，又送回了黄冈。因为这个时候已经封城了。

这是疫情中，令人心酸的一幕。

从集体心理的影响上，这次全国性的疫情，会给大家强化一种印象。

那就是，房产作为资产，不仅仅具有价值避险的属性，也有安全避险的属性。

这是一次心理认知的“升级”。

以前，我们在异地置业的时候，往往考虑的是“鸡蛋不能放在同一个篮子里”，或者考虑过冬、度假的需求。

以后，异地置业还会考虑到家庭避险的需求。

这些年来，我们经历过SARS时候的北京、广州，汶川时期的成都，新冠时期的武汉。

明天，是太阳升起，还是意外先来临？

谁也不知道。

第二个楼市逻辑的巨变，叫做：租房再久，还是“外地人”。

从2017年开始，就有个词很流行，叫做“租购同权”。

租房和买房权利平等，很诱人。

但从疫情中暴露的情况看，不管是城市的管理者，政策的执行者，还有普通民众，根本上还没有认可“租购同权”。

各地发生的极端事件，打破了“租购同权”的幻想。

以前我们喜欢说一个比喻，说房产证是一座城市的股票。

而在疫情防控的特殊时期，我们看到，房产证还“升级”成了一座城市的通行许可证。

这种现象，最早是在北京爆发，后来江苏的扬州、无锡、苏州，浙江杭州，陕西汉中都发布了类似的禁令。

下面这张图呢，就很形象地传递了，这种心理层面的冲击。

虽然深圳、广州还比较友好，江浙的很多城市，比如苏州、杭州，随后也有明确的纠偏动作。

但是，这件事更多暴露了大众心理的底层认知。

那就是：把租客仍然看成“外人”的一种心理。

从本质上说，租购同权，只有当资源充足、环境安全的情况下，在优先解决有房人群的分配问题之后，才能满足租房群体的需求。

疫情爆发时，大家潜意识里就会认为，有房的人群是“有权利”的，应该优先保障他们。

就像那句著名的话：“风能进，雨能进，国王不能进”。

产权所属，才是真正属于你的地盘。

这种心理上的强力刺激，对很多人来说，都感到很难受。

但这是现实的无情一面。

所以，疫情之后，肯定会有一批租客，更加积极地买房，成为城市的业主。

第三个楼市逻辑的巨变，是人们开始认识到：GDP看起来很牛的城市，未必真的靠得住。

这次疫情，重新检验了城市的竞争力。

在疫情爆发之前，人们对武汉的观感是非常好的。

作为国家中心城市，它也是中部崛起的龙头，全国城市GDP十强之一。

正因如此，很多房企也选择了重仓武汉，看好它的未来。

2019年，武汉卖地收入接近1800亿元，排名全国第五。

比如融创的老板孙宏斌，就在武汉疯狂拿地，去年花了216亿。他把全国拿地的钱，放了1/5强在武汉。

但是，我们现在发现了，这次疫情之所以爆发，成为一只巨大的黑天鹅。短板出现在哪？

不是武汉的经济，而是城市治理水平。

有人说，经此一疫，发现内地的城市治理水平，至少落后东南沿海10年。

不少事情，令人匪夷所思。

从专业机构、官方反应、媒体表现、组织能力来看，确实让很多人感到失望。

如果以经济角度分析，主要靠国企、央企主打的城市，就比较容易出现类似的黑天鹅。

比如天津，去年的经济总量公布后，国家统计局统一核算，只有1.41万亿，比自身在2014年的数据还要低。

它也从曾经的全国第五城，一落跌到了第十名，能不能保住Top10都很难讲。

还有迟迟难以振兴的东北长春、哈尔滨、沈阳，等等。

有的城市，经济数据也许一时好看，但城市治理水平，还比较滞后。

所以，疫情让很多人坚定了一个信念。

就是坚决看好治理水平和文明程度最高的“金字塔”城市，以及大都市圈。

尤其是上海、深圳、广州，以及他们领衔的长三角、粤港澳大湾区。

我曾经很多次，和朋友一起到珠三角、长三角考察楼市。

很多朋友都惊讶了。

他们发现，不看不知道，到了最前沿，才发现这里的现代化和文明程度，完全不是内地可以比的。

多到中国改革开放的前方看看，一定会有收获。

除了前述的三大巨变，还有一些楼市逻辑，会得到强化。

大家也需要加以关注。

比如，社区和物业的管理水平，变得更加重要了。

我的一个朋友说，以前从来没有想象过，社区服务、物业服务的水平，在危急时刻，居然有可能决定自己的生死。

疫情期间，她的社区物业排查不严密，该排查、提醒的工作没有做到位，耽搁了防疫。

那些没有物业，或者物业很差的小区，就只能依靠大爷大妈自发保卫了。

而好的物业，疫情期间可以送菜上门，严格在小区测体温，检测出入人群，还可以定时做好消毒杀菌等工作。

会让你放心很多。

最后，我想再和大家分享一个理念：

疫情之下，楼市的困难是暂时的，但心理的影响是非常长远的。

现在，楼市重启，开发商开始优惠、打折、降价抢客，肯定会有出手的机会。

这个时候，一定要冷静沉着。

牢牢记住：首先不要选错城市、地段，其次才是比选产品、抓住机会。

宁可错过，绝对不能买错。

因为，这次疫情后的楼市，和非典时期已经完全不同了。

中国经济，已经在减速转型。新冠肺炎的影响波及全球，确诊病例是非典的十倍。

2003年的中国，全年商品房销售金额同比增长31.9%，非典的负面影响非常有限。

但到了今天，大家真的要小心，再小心。一入坑成千古恨。

我始终认为，中国最具有价值的区域，仍然落在长三角和粤港澳大湾区。

人心变了。

城市的治理能力更重要了，房子的安全性和物业服务更重要了。

甚至城市的医疗水平，在人们潜意识里，占据的心理权重也会有所上升。

跨省置业、海外置业，可能会从“奢饰品”走向“刚需品”。

希望2020年，是个先苦后甜的年头，从灾难中重启，带给我们新的收获。

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