期房 | 首付10万，撬动年收益15%的核心商圈房产

2020-02-151034次阅读

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双轻轨+地铁+交通枢纽站项目

在菲律宾，就有一个以杠杆撬动年收益15-20%的机会，曼哈顿PLAZA广场（Manhattan Plaza）——期房项目

期房特色在于，你可以炒楼花。

在短期持有期间，能够利用低首付（最低9万人民币）的杠杠，撬动每年15-20%的收益。

长期持有依旧有利可图，不仅可以享受菲律宾房地产起飞时期的所有红利，还能获得每年7%左右的稳定收租回报。

项目位于菲律宾马尼拉前首都奎松的Cubao 城镇，Araneta 中心最核心位置。

Cubao 城镇是奎松市南部最大城市，也是大马尼拉都市唯一一个双轻轨交叉的交通顶级大站，毗邻2个轻轨站，位于2条轻轨线的交汇处，未来地铁站也在不远处，周边被高级购物中心，写字楼，著名学府和大型演艺中心环绕。

项目只需首付10%，另外30%无息分期57个月。最后的60%在交房时付款。长达五年的付款周期，不仅减轻了资金压力，也能更好地利用杠杠，让收益最大化。

这样算起来，月供最低只需2400人民币。而你在一线城市一个月的房租可能都不止这个数。

详情接着往下看~

【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza）

项目名称：曼哈顿PLAZA广场（Manhattan Plaza）

所在地：奎松市（大马尼拉）

开发商：美加地产 Megaworld corporation

位置：Cubao Areneta中心

建筑面积：24532㎡

开盘时间：2019年6月30日

交房时间：2024年8月

总栋数：8

总楼层：41层

总套数：408

装修情况：精装修

物业费：60比索

房产税：待确定

单价：19.9万比索

定金：15万比索（人民币2万）

更名费：15万比索(18个月内免）

支付方式：分期付款

首付：10%

尾款：一次性支付

分期：30%(5年无息按揭，定金25000比索不包含在首付内）

交通配套：MRT Line 3和LRT Line 2，汇集在Araneta中心。还提供公共汽车，如吉普车以及城市和省级公共汽车。购物者可以通过环保电子汽车免费乘车。

周边配套：政府医院、儿童医院、阿拉内塔体育馆、阿拉内塔商业中心等商业、娱乐、教育、医疗配套齐全。

小区配套：泳池、健身房、娱乐室、日托中心、商务会议室等齐全

详情私我

【曼哈顿广场】项目北临 LRT2 号线，西接 MRT3 号线，步行至轻轨站仅需 3 分钟。紧靠建设中的马尼拉地铁 1 号线 Quezon Avenue 站，步行距离 5 分钟，真正的史上最大交通枢纽盘，双轻轨地铁盘，也是马尼拉可享有 5 年分期付款的楼盘之一。

以下，我们从人口、交通、区域发展前景和实景，近距离看一看性价比超高的项目。

本地人最密集的居住区域

海外买房哪个地段最稳妥？必然是本地人最多的地区。

【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza）位于奎松市——菲律宾人口最多的一个区域。作为首都大马尼拉地区的一个板块，在2015年人口普查时，奎松就已经有将近三百万人（293.6万人），但总面积只有166平方公里。

大马尼拉人口和上海相当，而它下辖的奎松市人口仅次于浦东新区，超过了上海其他15个区。如果放到中国各个城市里比较，它的人口规模能排到第20位，超过了太原、长沙、苏州、合肥、无锡等多数二三线城市。

在城市财力上，奎松也是菲律宾最富裕的城市之一，仅次于马卡蒂。所以，这也吸引了许多菲律宾富豪在此居住。例如，菲律宾前五十位富豪的居住地点，就有一半在奎松。

（菲律宾最富裕的十个城市，奎松在2017年排名第二）

（菲律宾富豪们最喜欢的居住地，有一半都在奎松）

这里的别墅，从五六百万人民币，到五六千万人民币不等，有些土豪甚至在自家院子里建了座教堂！

由于奎松市曾经是菲律宾的首都，所以这里仍然能看到许多政府大厦和国会前址，以及一部分政府机构的办公大厦。

此外，还有菲律宾国立大学和雅典耀大学也建在了奎松。他们在菲律宾人心中的地位，就如同咱们的清华北大。

项目位于菲律宾马尼拉前首都奎松的 Cubao 城镇，Araneta 中心最核心位置。

Cubao 城镇是奎松市南部最大城市，也是大马尼拉都市唯一一个双轻轨交叉的交通顶级大站，项目北临 LRT2 号线，西接 MRT3 号线，步行至轻轨站仅需 3 分钟，紧靠建设中的马尼拉地铁 1 号线 Quezon Avenue 站，步行距离 5 分钟，真正的史上最大交通枢纽盘，双轻轨地铁盘，也是马尼拉可享有 5 年分期付款的楼盘之一。

周边 4 大商场环绕，ALi mall、SMmall、Gateway mall、Fairmons mall，步行百米就可购便全球。

曼哈顿花园城市中央位置，60年代起就建造了亚洲最大的穹顶体育场阿拉内塔体育场（Araneta Coliseum），半个世纪过去，这座体育场依然还在使用中，成为了奎松市的地标建筑，每两周就会举办各大赛事以及演唱会的表演。

（从高空看体育场特别醒目）

而我们的项目【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza），就建在体育场对面，即便绕个大弯步行，也才7分钟的脚程。

若从地下商场穿行，时间会更短。

城市内坐落 5 座 BPO 办公楼，还有 1 座在建 BPO 办公楼，人流量巨大，每天往返人口可达数万人。未来正在新建一座赌场以及 Getway mall 二期。

抢占奎松最大的交通枢纽位置

住在轻轨站旁，是千万马尼拉人的梦想。因为在马尼拉出行，最头疼的问题就是堵车。

2017年，大马尼拉机动车登记量为262万辆，是上海市的70%左右（同一年，上海市的机动车登记量是361万辆）。但马尼拉的面积，只有上海的十分之一。可想而知当地的交通拥堵程度。许多人上班的通勤距离只有十几公里，但每天上下班却要花费六个小时在路上，堵到没脾气。

所以靠近轻轨站和主干道的房子，放到租房市场上就是秒光。

马尼拉目前全线通车的轻轨仅有三条，还要一条地铁奎松段将在2022年底或2023年年初通车。

“轻轨房”“地铁房”，就是宝贝一样的存在。

【曼哈顿广场】（Manhattan Plaza）所在的位置属于“阿拉内塔中心”（Araneta Center），是奎松市非常重要的CBD区域，整个首都圈最大的巴士枢纽站就建在这里。所以，当初政府规划轻轨和地铁时，这里是重点考虑的位置。

项目不仅处在两条轻轨线（LRT-2号线和MRT-3号线），而且在建的地铁1号线也在这里设置了一个站点Anonas.OC站。

项目距离周边轨道交通和主干道的时间分别是：

· LRT2号线Araneta Center Cubao站：步行4分钟

· MRT3号线Araneta Center Cubao站：步行5分钟

· Cubao巴士总站：步行3分钟

· 地铁1号线Anonas.OS站：步行9分钟

· EDSA大道：开车2分钟

· C5大道：开车10分钟

从这里乘坐轻轨去马卡蒂或者BGC上班，可以节省整整一半的时间。而如果开车上下班，也能迅速地走上马尼拉的主干道EDSA大道和C5大道，前者是通往马卡蒂的必经之路，后者是经过BGC的必经之路。

此前，我们在文章中介绍C5大道的时候就谈到，这是一条横贯南北的主干道，无论是地铁1号线，还是南北通勤铁路，都是沿着C5大道修建的，许多大型开发商都已经在C5大道附近布局。

医疗保障

除了前面我们提到的“轻轨房”和“临铁房”这样的交通优势，【曼哈顿广场】周边的医疗资源也非常丰富。

对于居住于此的业主来说，这是最大的安全感。

据莱坊今年第二季度的报告，奎松公寓的平均售价相比去年同期上涨了26%，中端公寓的价格从一季度到二季度就涨了9%。

但【曼哈顿广场】所在的CBD区域Araneta Center新房供应一直不足，在其他主要CBD片区大幅增加供应的情况下，未来两年内该片区依然处于供应紧张的状况，即便到2021年末，预计也仅有4550套住宅。这意味着，从2019年到2021年，都没有新盘增加。

【曼哈顿广场】项目，成为了整个地段最稀缺的住宅。

（马尼拉主要地段的新房供应量）

当地人认准的优质开发商

菲律宾人买东西有个特点，喜欢认大品牌，无论是买衣服，还是买汽车、买房都是这样。

由于菲律宾是土地私有制，所以住宅和商业的开发，都是由开发商向地主买地开发。规模越大的开发商，越有实力买到更好的地块。

头部开发商，就已经帮我们解决了“地段、地段、地段”的问题。为此，当地人买房，只认准大开发商。

【曼哈顿广场】的开发商Megaworld（美嘉地产），是菲律宾最大的城市综合体和BPO大楼的开发商。

曼哈顿花园城市中央位置，菲律宾最大以及最著名的体育场，建于 1960 年，该体育场每两周就会举办各大赛事以及演唱会的表演。

城市内坐落 5 座 BPO 办公楼，还有 1 座在建 BPO 办公楼，人流量巨大，每天往返人口可达数万人。城市内还要新建一座赌场以及 Getway mall 二期。

目前，开发商Megaworld（美嘉地产）在菲律宾全国已经交付了660座住宅大楼、50多座写字楼、5300间酒店客房，还建造了23个大型城市综合体，在菲律宾30多个城市的土地储备超过4000公顷。

今年8月，福布斯公布了“亚洲营收超过十亿美元的上市企业”200强榜单，菲律宾有八家企业上榜，美嘉集团榜上有名。

可以说，美嘉地产之于菲律宾，就相当于万科之于中国。

作为一家擅长开放城市综合体的地方公司，美嘉在打通住宅楼与周边商业配套、写字楼的关联上，经验丰富。

【曼哈顿广场】所在的位置是奎松最大的CBD区域阿拉内塔中心（Araneta Center），整个CBD区域占地35公顷，随着上世纪60年代阿拉内塔穹顶体育场的建造，这里逐渐兴建了许多大型购物中心、BPO大楼、酒店等等。

目前区域内已经有5栋写字楼投入使用，在此办公的人群对周边住宅的需求量非常大。

最近二十年又开始对整个片区升级转型，引入了美嘉地产，进行住宅楼的建设，让整个CBD片区的配套更加完善。

同时，整个曼哈顿项目18栋楼（包括住宅和写字楼）的4楼，将通过天桥连接，这样可以直接通向附近的商场和轻轨站，颇有点在香港中环各个写字楼的天桥之间通行的感觉。

近距离看一看曼哈顿广场

【曼哈顿广场】项目目前在售的楼盘是Tower2，我们在现场各个角度也拍了一些实景图⬇️

（Tower 2左边的Tower1已经于去年年底交房）

项目样板间如下，每一户都有阳台，确保了通风和采光。

房屋基本信息：

【面积】：套内面积29.5平米~41.5平米

【户型】：单间/一房

【交房时间】：2024年第三季度

【产权】：永久产权

【租金】：周边单间月租金在4500-5000人民币左右，回报率在6.5%-7%左右。

【付款方式】：首付10%，另外30%无息分期57个月。最后的60%在交房时付款。

长达五年的付款周期，不仅减轻了资金压力，也能更好地利用杠杠，让收益最大化。

这样算起来，月供最低只需2400人民币。而你在一线城市一个月的房租可能都不止这个数。

由于周边公寓紧缺，租房市场紧俏，保证了每年充足的现金流，再加上地铁的建设，以及更多BPO产业的入驻，将带动周边的房价继续上涨。

前面我们提到了莱坊对奎松房价的统计，中端公寓二季度相比一季度房价就上涨了9%。

跟着当地刚需走，才是增加我们投资安全感的唯一砝码。【曼哈顿广场】作为马尼拉唯一的双轻轨+地铁+巴士枢纽站项目，地处奎松最大的CBD片区，有产业支撑、有刚需支撑，那就是稳稳的安全感。

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