​深圳土拍盛宴背后，留给房地产的蛋糕已经不多

5号43亿，6号47亿，2号54亿……25号57亿，5号59亿。5分钟时间，第一块被拍卖地块宝安尖岗山A122-0360达到最高报价，现转入竞人才房……

就在本周一（6月24日），堪称“世纪土拍盛宴”的大剧在深圳上演，土地拍卖会场里人头涌动，参与者和看戏者都惟恐错过这场精彩大戏。

这是近二十年来，深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。更被业内戏称为“史诗级土拍”。

图片来源：深圳市公共资源交易平台

最终经过3个多小时的角逐，广州越秀、龙光、中海、电建以及平安成了最大赢家。其中，龙华区刷出了深圳新的区域地王，楼面价格高达6.31万元/平方米。

龙华区域地王的楼面价已于周边二手房价格持平，未来该地块建成住宅后，势必给周边房价带来一波上涨。

图片来源：乐居深圳

01

此次深圳土地总出让面积约为17万平方米，总规划建筑面积约为69万平方米。5块地块起始总价154.35亿元，最高限制地价合计223.84亿元。

这是什么概念？

根据中原地产发布的数据，深圳整个2018年共出让61块土地，占地面积145.5万平方米成交金额为449.2亿元。而这一次土拍最高限制地价已相当于深圳去年全年土地总成交额的一半了。

61块土地中，仅有10块是宅地，这次5块全是住宅用地。

一组数据刷下来，看客就应该能理解为何这次土拍一登台，就受到万众瞩目。

房企能否在极度稀缺住宅土地的深圳攒下未来存粮就看此役了。

深圳“土拍盛宴”最早于5月24日在深圳市土地房产交易中心放出预告，出让宗地方式采用“单限双竞” 的办法以挂牌方式出让。即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房，商品住宅限售3年。

深圳2017年仅挂牌2宗宅地，2018年全年挂牌13宗地块，此次放出条件限制相对宽松的5宗地供应，对于土地资源稀缺的深圳而言，恰如久旱逢甘露。

根据《每日经济新闻》，深圳此次土拍吸引了超过80加房企参与，其中不乏万科、中海、保利、新城、华润等排名前十的房企。其中，深业与万科、佳兆业与力高组成联合体，甚至参与了全部地块的竞拍。

而根据深圳乐居收到的最新消息，截至6月21日，参与竞拍房企的保证金加起来超过1000亿元！

02

房企着急竞拍深圳土地的焦虑早有迹象。

近几年，深圳紧缩调控政策基调不变。

2017年一季度成交量大幅度走低，3月新房成交量处于历史低位，仅为803套，下半年市场有所回暖，12月达全年成交最高，共计3248套，但依旧处于低位。

2017年，深圳共推出商品住宅面积27324套/278.57万平方米，供应面积同比下跌36.25%。而到了2018年，深圳市全年出让商品住宅用地8.6公顷，较上年增加16.2%。

2018年深圳常住人口比上年净增49.83万人，增幅占同期全省以及珠三角核心区常住人口增量的60.11%。

两者一对比，深圳去年全年增加的商业住宅用地显然是杯水车薪。

2018年8月份，深圳出台《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，意见提出至2035年，深圳将新增住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房占总量60%左右，总量不少于100万套。

在整体供地数量有限的情况下，意味着普通商品住宅的数量空间未来会进一步被挤压。

过去的5个月，深圳住宅成交套数创下近三年来的新高。根据深圳中原地产统计数据显示，今年5月份，深圳新房住宅网签4605套，环比上升70.3%，网签面积44.2万平方米，环比上升71.6%。

在成交量上升的同时，深圳楼市的库存在快速减少。5月新房住宅预售3768套，38.5万平；推售住宅3244套，34.8万平，环比下跌29%。

深圳留给房地产的蛋糕已经不多了。

03

按照深圳以往几年的经验，平均每年出让一到两块住宅用地，已是常态。但像这次在年中集中、大量出让宅地，实属罕见。

众所周知，房地产是调节经济的一道神器，那深圳这几年的经济如何呢？

根据深圳市统计局公布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》，深圳全年实现地区生产总值24221.98亿元，比上年增加7.6%，然而这个数据相较2017年却是大幅下滑。

从图中可以直观地看到，深圳生产总值增长速度从2016年开始就出现疲态，而这几年恰恰也是深圳房地产调控最严的几年。

当前正处于国家严控房住不炒的时期，同时还叠加了债务高企、房企现金流紧张的风险，放松限购政策是不可能的，通过拍卖限制最高地价的土地来稍稍提振一下市场也是当前较理想的招数。

深圳的房地产相较其他城市还多了一项任务，就是完成人才住房建设目标。

政府不想市场过热，但又要过日子，因此通过卖地捆绑人才住房来完成目标是最合适的做法。

有专家在接受媒体采访时表示，现拍卖的五宗地都在传统的关外地区，不仅对供应起到稳定作用，也对人才房的供应紧缺有所缓解，这样可以稳定后续供应，给市场提供一个稳定信号，刚需买家也不会因为未来供应紧张而恐慌。

该专家的说法也与政府的声音一致。深圳市规划和自然资源局曾回应称，下半年将继续按照市政府部署，分批供应住宅用地，稳定市场预期。

近一年来，深圳的新房房价犹如坐过山车般跌宕起伏。作为对经济市场动向反应最敏感的深圳，其任何举措都会给市场带来异动，稳定房价自然成为政府的一个重要考量。

图片来源：安居客