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大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁

2020-01-121363次阅读


我们都知道，大阪是日本仅有的五个民宿特区（一年365天都能运营民宿）之一，有不少投资者盯上了这里。

大阪的民宿也是全国平均一人居住日数最长。日本民间机构民俗大学根据日本观光厅发布的数据做了推算，东京平均一人居住日数为3.5日、北海道为2.8日，大阪则有4.1日。

与此同时，大阪的酒店入住率保持在每个月80%以上。根据大阪府发布的数据，从2013年至2017年间，赴大阪府旅游居住的人中，84%的人选择居住在大阪市。大阪市平均每年承载2477万人次的住宿需求，也就是说，平均一天有6.8万人在大阪旅宿。

2023年左右的大阪赌场综合度假区，还有2025年的世博会，大阪正迎来一波又一波的旅游热，会带动整体的民宿居住需求。

大阪的民宿大有可为！

昨天，我的同事介绍了大阪的町屋民宿，

今天，我要为各位在大阪的民宿圈中“扫扫门前雪”。

同样是在Airbnb和Booking上，搜索大阪的住宿，出来的数量已经上千↓↓↓

大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯
（booking于2月3日-2月5日的可供选择住宿数量）
大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯
（Airbnb于2月3日-2月5日的可供选择民宿数量）

总数超过3000！也就是说，可供一对游客两个人选择的房源超过了3000家，被他们选中的几率是多少？

0.03%！

在旺季还好，基本上是个民宿、价格便宜，就有人住。但淡季时怎么办？只有那些条件好的，才能在千分之一中脱颖而出，而剩下的，只能遭遇残忍的“空置惩罚”，有时行情不好还可能连续几个月每月都只有两三天有人住。

有些公寓式民宿，每天的例牌价甚至低到百元以下……

大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯
大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯

这个价位的公寓，即使是在今年中国人出行旺季的1月27-28日，也能找到135家！

我在一开始给大家看这个数据，就是要你从“大阪随便买一个民宿就能赚钱”的幻想中醒来：

别做白日梦了，大阪的利好已经召唤了大量资金，民宿会越来越多，而没有特色的公寓式民宿，终究要迎来死亡威胁！



在我跟大阪的几位房地产朋友聊天时，他们虽然站的立场各不相同，但对一件事却有十分统一的观感，那就是：这个市场的公寓式民宿，真的很多坑。

先给大家做一个选择题，以下这两个房产，你会选择哪个？

大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯

两个房源都是离大阪中心站难波站11分钟的交通路程，都是套内面积在25平米左右的公寓，一个是2007年年底建成的二手房，售价1430万日元（差不多人民币93万），另一个是新房，预计今年10月竣工，售价2500万日元（160万人民币）。

关键来了，关键来了！前一个做长租，租客2年一签，净收益率为4.5%。后一个是短租，开发商承诺包租10年，每年给你保证净收益6%！

如果是你，你会选哪个？

按简单幼儿园数学，4.5%对比6%，哪个看起来更好？那当然是房源B，没商量啊！

但聪明的掘金日本房东们肯定看出了我想说的，房源B不就是公寓式民宿吗？对，你拿到了一套崭新的公寓，但其实是开发商用来做民宿转租的，而且别光看着收益，比较一下投入成本：房源B比房源A高出了将近70万人民币。

这一类公寓式民宿坑就坑在，它的价格可以是市面价格的50%以上，多出来的钱用来干啥？大家心知肚明，我就不展开了。

也就是说，你花了高溢价购买了一套在市面上绝对不稀缺、竞争力缺缺的产品。指望着它给你赚大钱，可能反过来是商家赚你的钱。

另外，还有一些开发商会提出几年后回购房产的政策。这也要小心，因为日本当地开发商是没有这样的服务的，而有这些服务的开发商是什么样的背景？细细品。



所以记住我的话：个人投资者投资大阪的公寓式民宿，是没有出路的。

一是同类型竞争太多，价格基本没有优势。

二是开发商在中间赚差价的几率高，买了这种溢价50%以上的资产，品相普通的公寓并不值得。

三是我将要讲的，大阪这块肥肉，可不止普通投资人看上，许多国际知名大机构都已入场。

首先是松下。

没看错，就是那个做电器的Panasonic，它进军大阪的民宿业了。松下公司旗下的Panasonic Homes投资的第1号特区民宿“难波日本桥BON Condo”近日开业，民宿位于大阪市中央区，距大阪地铁日本桥站和近铁难波线站徒步仅2分钟。

该民宿共有54个1LDK（一房一厅户型），每间约40平方米，最多可供5人居住。

大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯

在Booking上看，基本上每天都满室，2月3日的单日预订价也达到了500元人民币。而这个房子的室内设计，可以说是大多数我们市面上能买到的公寓式民宿中最好的配置了。悄悄告诉你，那个2500万日元的公寓，室内装修没有松下这个好。

还有一个知名企业是大阪地铁公司。大阪市高速电轨（大阪地铁）在去年11月宣布进入民宿市场，以20亿多日元（约1.3亿人民币）的价格收购了大阪市浪速区的公寓住宅，计划于2021年2月左右开放。

其他大手企业还包括大东建托、住友、三菱等，都入驻了公寓民宿的市场。你说，去买小开发商的民宿，跟这些著名企业竞争，还没有差异性和稀缺性，在这个市场怎么生存？

根据日本观光厅的统计，截至2019年11月18日，在大阪民宿特区的民宿总件数达到2993件，是全日本最多的。

对了，我还忘了说酒店，它们也是明面上的竞争对手。而公寓式酒店的致命伤也在这：如果是小户型，那么装修跟酒店几乎毫无差别……

现在在大阪的酒店数量还在不断增加，据了解，日本最大型商务酒店集团APA酒店，将在浪速区建一个房间数量超过2000的超大超豪华酒店，来势汹汹。

大阪的这类民宿，正迎来死亡威胁 - 得居房产资讯
预计在2021到2023年间，还会有大量公寓式民宿和新酒店涌入这个市场。你在整个资本洪流中，就像个小虾米。

普通公寓式民宿没有稀缺性、没有特点，而且还贵，开发商又背景复杂……因此，我在这里劝你，千万别入这个坑！


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