英国房东注意!2020年后你将会为自己的房子多花不少钱
随着圣诞和新年假期结束,2020年英国第一个完整工作周开始了。
与此同时,英国首相鲍里斯·约翰逊也结束了在加勒比海的12天假期,于昨天(1月5日)返抵英国,重回工作岗位。
新的一年,鲍里斯将颁布多项房产新政。而这些重要的政策变化,也会对英国房东、和正计划来英国买房的投资者产生很大影响。
话不多说,接下来,我就来简单盘点一下,2020年,那些最值得投资者关注的房产新政:
从2020年4月开始,完全取消房东贷款月供抵税。
众所周知,在英国买房出租,房东所收取的租金收入是需要交税的。
在过去,通过贷款买房的私人房东,可以通过每月支付的贷款月供进行抵税,来减免一部分租金所得税。
2015年,时任财相奥斯本修改了这一政策,宣布从2017年4月开始,逐年减少贷款月供抵税比例,直到2020年时,完全取消这一优惠政策。
因此,从2020年4月开始,英国房东在计算应税租金收入时,将不能扣除任何贷款月供。
贷款月供抵税减免比例逐渐递减(2017-2021年)
简单来说,未来房东们在申报个人所得税时,收多少租金,就要缴纳相应的税款。
这也意味着,那些贷款买房的房东,从2020年开始,将在英国缴纳更多的税款。
如果还是不清楚,可以看看下面这张图。
以每月收租950英镑,每月还贷款600英镑的房东为例,可以看到近三年来,随着贷款月供抵税额逐年降低,这位房东每年要交的税也在逐年上升,税后租金收入则相应得逐年降低。
下面这个图解释的更清楚,更详细的反映了月供抵税比例的逐年递减。
从2020年4月开始,通过减少PRR,提高资本利得税。
这项政策同样颁布于2018年的秋季预算案,定于2020年4月正式执行。
资本利得税,顾名思义,就是房东卖出房产时,对其增值部分(即房价上涨部分)缴纳的利得税。
在过去,对于曾用于自住的出租房产,房主享有其自住期间的资本利得税减免,房东们只需要对房屋出租时获利的部分缴纳资本利得税即可。
按照现有私人住宅资本利得税减免(PRR) 的规定,房东还可以在他们居住的时间基础上再增加18个月(这18个月不要求居住)的减免期。
但从2020年4月份开始,被豁免的期限将减少到9个月,而这也意味着,房东未来需要缴纳的资本利得税增多了。
对于收入在£12,001-£50,000的纳税人,当前资本利得税率在18%,而对于较高税率的纳税人(£50,000+),其资本利得税为28%。
另外,对于那些符合PRR减免资格的房东,还可以在租金收入上申请减免最多4万英镑的税收减免。
不过,从2020年4月份开始,如果该房产在出售时是出租状态,那房东将不会获得租金收入方面的税收减免。
此外,从2019年4月开始,住宅房产业主还会受到另一项资本利得税改革的影响:
对于非英国税务居民来说,如果他们处置“房产投资集中型企业”的股权,则须缴纳资本利得税(17%)。
“房产投资集中型企业”指的是那些75%的市值来源于英国地产的公司。
同时,政府即将废除原先一项针对公司的类同征税,即封围住宅资本利得税。
这是为了引入新法规而作出的铺垫,届时非英国税务居民也须为所有英国房产缴纳资本利得税。
禁止收取租房中介费。
这项政策比较简单,已经从2019年6月起实施,2020年也将继续执行。
根据新颁布的英国《租赁费法案》(Tenant Fees Act),英格兰和威尔士的房产中介将不能再向租客收取中介费。
提高能耗标准,EPC(能源效益证明书)在E以下的房子将不得出租
2018年4月,英国颁布了最低能源效益标准(MEES),要求新出租和续租的房子必须满足能源效益证明书(EPC)在 E级或以上,才能进行出租。
从2020年起,这个规则将适用于现有租约,即如果房东将EPC评级为F或G的房产用于出租,将面临最高5000英镑的罚款。
海外买家印花税,尚无法确定加1%还是3%。
这项新政我之前介绍过很多次,也在《英国保守党酝酿对海外买家加税:一旦赢下大选,就加3%!》这个文章中详细写过。
简单来说,鲍里斯曾经承诺过,如果赢得大选,那他将会对海外买家增加3%的购房印花税。
如果鲍里斯真的履行诺言,那么非英国买家未来在英购房,将在原有印花税的基础上,多缴纳3%的海外买家税。
就目前来说,海外投资者在英国买房,依然和英国本地人享受同等的印花税率。
图为英国现行印花税税率,海外和本地买家一视同仁
从时间表上看,2020年2月,英国政府将发表新的预算案,海外买家税最快会在这个时间段推出,加1%目前看来可能性最大(因为已经在今年公布了税法草案),会不会加3%,还要进一步观察近期的英媒报道。
总结来说,从2020年开始,已经确定要执行的房产新政包括:
取消贷款月供抵租金收入税的优惠政策
通过减少PRR来提高资本利得税
禁止出租EPC在E以下的房产
仅从目前已知的信息来看,我们还不能确定海外买家税的细节,只能说最快会在2020年2月颁布。
需要注意的是,从过往相似税法的案例来看,只要投资者在英国政府正式颁布政策之前交换合同(exchange contract),就不需要支付海外买家税,即便房子的交房时间在2020年2月之后。
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