美国 | 这些房产分类帮你抵御经济衰退

在我最初投资房产时，经常听到投资者们谈到A、B、C或D类型的房产。

这就好像我们大学成绩，A是最高成绩，以此类推，D最差，或者可以定义为不及格；在房产投资时，并没有任何官方的政府组织机构或公司对不同类别的房产进行分类。

不同的投资者对不同级别的划分也不尽相同，有的投资者会把房产划分为A至C，有的会在A至F范围内评级。也就是说，当你从A级到C级打分的时候，C级在你眼里就是最差的；而那些从A到F打分的人，则认为C级房产是中等。

为了方便我们讨论，我们将使用A到D的等级划分，这也是是最常见的划分标准。

除了房产所处的地理位置有等级划分，财产本身可以被分为A、B、C或D财产。所以你可能会听到有人说：“我在B区有一处A类房产。

为了给分类系统增加更多的特异性，一些人会在那些等级上加上A + 或A-，所以你也可能会听到：“在B+区域有一处B-房产”。

A 级别

A级别的地段，往往拥有最新的建筑、最热门的餐厅、最好的学校、最富有的住户，以及最贵的房子。这里是你能找到的最佳地段，也能吸引到最优质的租户。

A级别房产也是相似的概念。这一类房子的房龄通常少于10年，需要维护的问题较少，而且拥有现代化的配套设施，例如花岗岩台面，硬木地板，以及一些租客最常用到的功能。

A级别房产通常租金最高，但因为这一类房产的购房成本也更高，也意味着带来的投资现金流最少。

B级别

B级别的地段会比A级别稍微远一些，但仍然有不错的餐馆、学校、医院和住户。这里是“中产阶级”聚集地区，学校往往不那么有名，但因为社区周边的便利设施，这片区域的居住环境与A级别非常相似。 

其中，50%的房子为业主自住，其他50%的房产通常为投资者拥有，或者出租给租客。

B级别的房产房龄在15-30年左右，大多在近些年进行过升级改造，但仍然缺乏A级房地产的光芒。

B级别房产租金收入会比A级别房产要低，而且由于房屋使用年限较久，维修费用可能会略高。但因为B级别的房价远低于A级别房产，所以这类房产的现金流和租售比较高。

B级别房产有优质的现金流、增长潜力和退出策略，这一类物业可以帮助投资者建立一个可观的现金流物业投资组合。

C级别

C级别的地段通常是低收入社区，那里的房屋年代久远——30年或更久。这一地区吸引的主要是靠政府补贴生活，或从事低薪工作的人。你可能会在这个地区发现很多兑现支票的企业、典当行。

C级别房产房龄一般会超过30年，需要进行大量的维修，而且通常需要持续维护，比如水管和电力系统已经过时，需要更新。

C级别地段的房产租金通常很低，但与A类或B类房产相比，这些房产的价格也要便宜得多, 这类房产的现金流充足，但要注意因为年久失修的硬件设施所产生的高昂维护成本。

D级别

D级别的地段通常是你不想一个人去的社区，或者你也可以说这里是“战区”，就是我们通常在美国大片里看到的偶尔有枪战、毒品和性工作者的社区。

通常，即使是警察进入这些区域也会紧张，因为这些区域很可能犯罪和毒品活动猖獗，许多建筑物的窗户都用木板封住，还有大量房屋空置。

D级别房产很旧，与C类建筑相似，通常需要大量的维修才能居住。D类房产特别便宜，但找到合适的租户会很困难，也很危险。一般不建议投资者参与D类房产的投资。

小结：

至于要投资什么类别的房产，我认为这个问题没有绝对正确或错误的答案。你会发现有的投资者只投资A级别房产，有的人只投资B或C级别，还有的人只买D级别。

每一种级别的房产投资都有各自的利弊。通常来说，A级别的房产花费最高，但产生的问题（维修）最少。

在经济疲软的情况下，房地产周期可能受资本流动影响。在这种情况下，许多人买不起房被迫租房，这种趋势下，低成本、高价值的B/C类公寓社区就更受欢迎。

此时，租客通常会远离高度舒适的A类社区，因为他们想找一个性价比高的住所，会严格控制自己在住房上的开支。我认为，在经济低迷时期，对房价相对较低，但公寓社区质量高的住房需求会增加。作为低成本的价值选择，B/C类社区具有一定的定价权，我甚至可以适当增加租客的租金。

对我来说，我是一位“资产增值”投资者，希望寻找价格低洼地的房产，并通过维修来提升资产价值。所以我更倾向于在B类地区寻找C类房产，这些社区位于人口和就业增长强劲、进入门槛也很高的次级市场。居住环境不错，只需要把房产加以改造翻修，就能够给租客呈现出一个舒适的居住环境。

我相信，从长期来看，这样的资产表现会非常不错。因为B类地区的C类房产，资金投入没有A类地段要高，可以保持一个相对保守的杠杆率。

另一方面，通过改造和翻新，可以提升房产的租金，获得一个充足的现金储备，这种搭配，能让我经受住经济低迷对房产市场的冲击。