全球房价正以前所未有的速度上涨，你还在等它下跌吗？

2021-12-071594次阅读

◎海外掘金（ID：gold1849） | 震谷子
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最新的全球房价数据出炉了，我差点没扶住我的眼镜。

疫情爆发整整两年，担心房价因此下跌的人，认真看了好几遍才敢相信，全球房价正在以前所未有的速度上涨，两位数的涨幅在许多国家已经是个常态。

迄今为止，全球共有60个市场公布了住房统计数据，根据通货膨胀调整之后，有47个的实际房价在涨，占比高达78%。而如果不考虑通胀因素，只看名义房价的话，只有6个市场的房价在下跌。

今年以来，全球多国房价迎来了十年来最大涨幅，数据显示，截至2021年第二季度，全球平均房价同比上涨了9.2%。

其中，新西兰房价涨幅为25.9%；美国和斯洛伐克的房价涨幅也均达到了18.6%；2021年韩国全国房价平均涨幅为19.08%，录得14年来最大平均涨幅；土耳其房价涨幅更是高达29.2%，位居全球第一。

普涨，是今年全球楼市的关键词之一。

然而，在普遍上涨的现象背后，有着更多的细微变化。在未来，这些小小的脉动可能会掀起新的巨大风暴。

根据网站《全球房地产指南》所整理的市场数据，房价上涨最猛的五个市场分别是黑山（32.4%）、瑞典（17.97%）、澳大利亚（16.08%）、荷兰（15.33%）和波多黎各（14.56%）。

这十几二十几的涨幅，中国人也许很熟悉，但对于当地人来说是破天荒的爆发。尤其是长期以房价稳定而出名的欧洲，居然在前五名中占了三个席位，最近这两年，房价都涨疯了。

我们甚至可以说，欧洲房价大涨目前是看不到尽头的。

在强劲的需求，尤其是外国买家的需求推动下，截至2021年第三季度，29个欧洲住房市场中，至少有26个在上涨。

涨幅位居第一的黑山，房价就像比特币价格，去年才暴跌了22%，今年就涨了32%，大起大落，玩心跳。

德国房价也展现了越来越大的活力。海外掘金曾经在2018年分析过德国楼市的划时代热潮，指出低利率和移民增长带来了楼市热。没想到，这波热潮竟然一直持续到了今时今日，而且需求一点儿也没有变弱。

具体来看，德国楼市在过去六年都在持续增长，如今的房价较2014年初上涨了70%。

英国则展现了作为“全球藏富之地”的强大韧性。别人家的楼市可能只是房价在涨，而英国是实打实的量价齐升。

根据英国税务海关总署的数据，2021年第三季度全英住宅物业交易量同比增长33%至352160笔，不仅比疫情之前的2019年第三季度高出11.5%，还是自2007年以来的最高水平。

另一个令人惊叹的市场是北美。

在经历了长达八年的楼市繁荣之后，美国房价还在往上飙，甚至突破了历史记录。

根据标普凯斯席勒的数据，美国房价涨幅的历史记录已经是16年前了，2005年的秋天同比上涨了14.4%。然而，今年4月，房价突破了这一历史关口，并且在之后的半年里每一个月都创下新的记录，再也没有哪个时期如此疯狂。

而且房价还得继续涨。美国房地产机构Zillow 预计全美房价在未来一年将增长13.6%，高于此前的预测。高盛则预测到 2022 年底，美国房价将再上涨 16%。

从柏林到华盛顿，欧美楼市可以说是整齐划一地大涨，一个比一个涨得狠，突破了过往的所有预期和记录。

我找到了国际房地产研究机构莱坊的三份数据，用三个维度刻画出当前全球楼市的大致样貌。

三份数据分别是国家和地区的房价涨幅、主要城市的房价涨幅、主要城市的豪宅价格涨幅。

最有意思的结论是，亚洲地区的楼市出现了大分化。

比如说涨得最离谱的韩国。为什么说它离谱呢？因为过去六年，有超过300万人离开了首都首尔，政府也在接连不断地出台干预政策，按道理应该是一个发生巨大回调的市场。然而从结果来看，这个市场不仅很稳定，还越调控越上涨，根本挡不住。

北京也有将近两位数的涨幅，但深圳香港这些传统高房价的地方涨幅都很小，甚至下跌。

另一方面，跌的市场惨不忍睹。比如柬埔寨，首都金边高端公寓的平均价格下降了11%，比上一年的下跌8%还要糟糕。而且，国际货币基金组织对柬埔寨今年的经济增长预期从先前的4.2%下调至仅1.9%。

马来西亚和印度尼西亚也在止不住地下跌，继续展现疲态。摩洛哥则继续挤泡沫，今年的跌幅是去年的两倍。

欧美的全线上涨，明显得益于两大要素：低利率和更广泛的需求。包括大量补贴激发的国内新买家，以及海外买家。

而亚洲的巨大分化，则跟利率没有太大关系，主要是需求在变弱，过去能吃掉大量供应的那部分需求，要么遭受冲击而暂时持币观望，要么转向欧美，成为了推动当地房价上涨的“海外买家”。

但是，这些都还是看得见的变动。暗流涌动之下，三个新变化有可能颠覆当前的全球楼市热潮。

第一点变化，捡漏潮。

这个热潮其实从一年前就开始了，跟全球房价涨幅分布一样，欧美和亚洲同样是两种不一样的方向。

在亚洲，尤其是东南亚地区和日本，人们都是涌向大城市，去抄底捡漏核心都市的核心资产，郊区甚至是周边城市，房价跌得连亲妈都认不得。

换句话说，疫情其实加速了这些核心都市的城市化进程，更多的本国人更愿意用脚投票，核心资产变得愈发稀缺，又进一步推高了价格，形成了一个循环。

在欧美，尤其是在英美两国，人们开始从大城市中逃离，近郊乃至周边城市变成了他们的新家，房价涨幅比核心都市还要高。

两种模式，一进一出，显示出需求的巨大变化。但本质都是在拿更多的储蓄买下更便宜的房子，或者是更大的房子。

肉眼可见的房价上涨，把许多买家赶出了核心都市，这是生存方式的变迁。

实在到手的额外补贴，让许多买家选择了近郊住房，这是生活方式的变迁。

两种变迁，人们都在往外走，不仅给了许多中小城市加速发展的可能性，还在倒逼更大范围的基础设施建设，城市格局又要有一轮新的洗牌。

第二种变化，元宇宙买房。

最近几个月，到元宇宙里买卖房地产的人和公司越来越多了。

最引人注目的，便是知名歌手林俊杰的入局。半个月前，他在推特上宣布自己购买了“分布式大陆（Decentraland）”平台上的三块虚拟土地。据估算，这三块地价值约12.3万美元（约78.4万人民币）。

但是就在同一天，在“分布式大陆”上才刚刚出现了当时元宇宙历史上最大的一笔房地产交易。一块数字土地被卖出243万美元（约1552万元）的高价。

这是什么水平呢？不仅比上一个记录高出一倍多，甚至要比现实中的纽约曼哈顿的平均单套公寓价格还要高，更是远远高于美国其他地区的单栋房子。

更离谱的是，这个记录随后就又被另一家元宇宙房地产公司打破了。

大人，时代变了。造富的神话再也不是以一代人来计量的了，如果元宇宙这股“楼市热潮”蔓延得比现在还快，未来现实楼市的不少资金也都会进入。

最后一个变化，是美国的加息周期。

这是2022年最大的宏观背景之一，也会对房价造成一定冲击。

如果美联储如约在明年下半年开始加息，那么不少外资都会开始撤离新兴市场，而发达经济体也要面临利率上升的风险。

不过，中美周期将会逆行。

12月6日，央行宣布全面降准，释放1.2万亿元。多地楼市在年底也有了反弹迹象。

当外部在收紧，中国却更乐意宽松的话，更多的政策会松动，更多的需求被激活，也就意味着更多城市有了上涨的机会。

明年开始，全球主要城市的人口和金融条件都在发生逆转，这有可能会使得房价上涨的逻辑也发生变化。但那些长期有着人口流入，金融条件没那么紧的地方，仍然有着再次翻倍的可能。甚至是那些基本面没坏但价格跌回两年前的地方，更是继续抄底的好选择。

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