谁让澳大利亚成为“骑在砖头上的国家”？看华人的房产思维如何为国争光

过去十年，如果你问一个中国人哪种职业产生的土豪最多？十个里至少有8个会告诉你：房地产开发商。

而且和其他行业的赢家通吃不一样，在房地产行业，无论规模大小，只要你是房地产开发商，一律都是赚的盆满钵满。

那备受中国投资者和高净值人士青睐的澳洲又是什么情况呢？

和中国一样，房地产也是澳洲出产土豪最多的行业。

在最新的《金融时报》富豪榜上，房地产行业的土豪上榜数是其他行业的两倍之多。

上榜的200位超级富豪中，地产行业占到了68名，差不多占1/3强，远远地把第二名的零售业抛在了后面。其中地产排名第一的悉尼公寓之王Harry Triguboff 在富豪榜中排名第三。

这个榜单引人注目的是有众多华人富豪登上榜单，并且华人土豪大部分都来自房地产行业，其中祖籍福建泉州的许荣茂排名富豪榜第四。

澳洲早就已经从一个“骑在羊背上的国家”转型为一个“坐在砖头上的国家”了。

既然澳洲房地产那么暴利，想冲进去的人肯定不在少数。

和中国不同，在澳洲做一个房地产开发商其实没有想象的那么复杂，你只要有块地，然后搞定政府批文，就可以做了。

与中国相比，在澳洲搞定政府批文的难度堪称小儿科。

买块地的难度也是丰俭由人，资金量大有资金量大的做法，比如买块上万平米的地盖高层公寓群，次一点的，买个上千平米的地盖单栋公寓，再次一点的，买个几百平米的地盖联排别墅。

最屌丝，同时也是参与人数最大的就是旧房改造：买一个破房子，然后对破房子进行翻新，卖出获利，或者就是干脆把旧房子推倒，重新再建一个新的卖出获利。这种类型的房地产开发连政府批文都省了（当然，旧房改造依然需要政府同意，但难度极低）。

这就是为啥你在澳洲会看到很多人白天上班，晚上造房的景象。

房地产的繁荣和房地产开发的低门槛激起了全民参与的热情。

今天我们就来谈一谈这种全民参与的屌丝房产开发的税务影响。

一般来说，这种最简单的房地产开发有三种不同情况，分别是：

推倒旧房，拆分土地，然后在拆分的土地上新盖两栋房子；

保留旧房，拆分土地，然后在拆分的土地上新盖一栋房子；

保留旧房，拆分土地，然后卖出拆分的土地。

今天我们先谈第一种情况：分地拆房，然后盖两套房子，自己住一套，卖出去一套。

我们按照流程来分析这种开发的税务影响。

推倒旧房子

根据澳洲所得税税法的规定（第104条第20项），建筑物毁损会触发资本利得纳税事项C1。

计算公式是：

该建筑物毁损取得的收益 – 该建筑物成本

这里要注意一点：当初你买房支付的价格包含了土地价格和房子价格，现在这个事项只涉及房子部分，不含土地部分，所以你需要自己利用合理方法分配房子成本和土地成本。

推倒旧房子怎么还会有收益？

没错，大部分情况下是没有的，如果没有，税务局规定当初你支付的房价全部都归到土地价格中去（ATO ID 2002/633）。

但在一些特殊情况下，推倒旧房子也是会产生收益的，比如政府补贴或者保险给予的赔款等等。

分割土地

澳洲所得税税法第112条第25项规定，分割后的土地只要不涉及到所有权转让，就没有任何纳税事宜，纳税人只需要按照合适的比例，比如面积，来分摊两块土地的成本。

建两套房，自己住一套，卖一套

按照澳洲税法，自己住的那套会被认为是主要居所，适用免税的优惠政策。

而那套卖出去的就需要交税了。

那套卖出去的房产成本是土地价格加上该套房子的建筑成本。卖价减去房产成本就是收益了。

这里就涉及到一个很重要的问题了，这笔收益到底算是资本利得呢？还是经营收入？

税法规定，经营收入需要100%交税，而资本利得可以减按50%交税，所以所有人自然都想说自己是资本利得。

但这可不是你想说啥就是啥的，税务局不要面子的吗？

税务局说，你们统统都是经营收入，都给我老老实实的100%上税。

总有几个刺头不服，上述法庭。

几个回合交战下来，结果是：

如果你分割土地，建造新房的目的仅仅是为了实现资产价值的最大化，那么就可以按照50%的资本利得上税；

如果你这么干的目的是出于盈利或者房地产开发生意，那么就需要100%的经营收入上税。

按照这个标准，绝大多数个人房地产开发都是经营收入。

但总有一些喜欢动脑筋，钻空子的，熟读法庭判决后，花式操作，严格按照法庭要求来。

你还别说，还真有搞成的，明明是房地产开发，最后还真给他整成了资本利得。

想知道他们是怎么搞的？请联系我们吧。